Подтверди залог, или Что такое закладная

Ипотекой называют долгосрочный кредит, который банк выдаёт клиенту на покупку недвижимости, удерживая её в залоге до погашения долга. Один из этапов этого процесса — оформление закладной. Что это за документ и в чём его особенности? Что такое закладная при ипотеке? Закладная — это ценная бумага, заверяющая права своего владельца на ипотечное имущество. Иначе говоря, она подтверждает, что купленная за счёт банковских средств квартира находится в залоге у кредитора, и гарантирует, что он может при необходимости продать её в счёт погашения долга. Без этого документа не обходится ни одна ипотечная сделка. «Её оформляет заёмщик на имя кредитора, — рассказывает руководитель отдела судебной практики федеральной риелторской компании «Этажи» Юлия Лукина. — В закладной прописаны основные условия кредитного договора и параметры недвижимости, которая передаётся в залог. Также на ней есть место для передаточных записей. Бумага действует весь период кредитования. Как только должник погасит ипотеку, он аннулирует закладную». По словам экспертов, этот документ имеет большое значение для финансовой организации и ипотечного рынка в целом. «Когда банк выдаёт заёмщику ипотеку, он получает доход в виде процентов по ней, — объяснила ипотечный брокер Екатерина Солоутина. — Но если учреждению понадобятся более серьёзные средства, оно может продать или передать закладную другой кредитной организации. Тогда она станет первичным кредитором и будет получать доход по действующему договору». Такие действия банков вполне законны, и помешать им невозможно. «Для владельца имущества ничего не меняется: условия кредитного договора останутся прежними, ведь новый кредитор не имеет права менять их в одностороннем порядке. Должник может вообще не почувствовать изменений и продолжать вносить платежи по ипотеке в свой старый банк, — добавила Юлия Лукина. — Финансовая организация обязана предупредить клиента о переходе обязательства другому юрлицу». Всё время действия ипотеки закладная хранится в банке, а возвращается клиенту только после того, как он рассчитается за заложенную квартиру. «После погашения жилищного кредита — неважно, в соответствии с графиком или досрочно — финансовая организация возвращает закладную на квартиру. В документе должна быть поставлена отметка о том, что обязательства по выплате ипотеки выполнены, — говорит управляющая операционным офисом «Абсолют Банка» в Тюмени Ольга Сюзева. — Интересно, что далеко не все банки возвращают закладную оперативно: у них это занимает в среднем две-три недели. Но те кредитные организации, которые специализируются на ипотеке, выдают документ буквально на следующий день». Получив закладную на руки, нужно отнести её в МФЦ или Росреестр и снять обременение. Как оформить закладную на квартиру по ипотеке? Содержание и условия закладной отнюдь не являются произвольными, они оговаривается федеральным законом «Об ипотеке». В документе должны быть указаны: • данные о заёмщике, залогодателе, залогодержателе; • информация о кредитном договоре и кредите (сумма, процентная ставка, срок); • данные об объекте залога и его стоимости; • дата регистрации ипотечного договора и закладной. Теоретически документ составляет заёмщик и передаёт его банку, но на практике сотрудники финансового учреждения сами оформляют закладную, а клиент только её подписывает. Далее документ нужно зарегистрировать в Росреестре. «Есть разница в оформлении закладной при покупке готового жилья и в строящемся доме. В первом случае она составляется сразу при заключении сделки, а вот когда дом ещё только возводится, то есть объекта по сути нет, выдача бумаги откладывается до момента сдачи дома в эксплуатацию, вручения ключей и подписания акта приёма-передачи, — комментирует Ольга Сюзева. — В договоре определяется срок, в течение которого заёмщик обязан предоставить в банк закладную, выданную госорганами. Если квартира была приобретена в ипотеку и должник нарушил это условие, процентная ставка по кредиту может быть увеличена». А если закладная утеряна? Закладная существует в единственном экземпляре и действует много лет. В течение этого времени могут возникнуть различные ситуации, при которых ценная бумага может потеряться. Если это произошло, хозяин заложенной квартиры обязан восстановить документ в первоначальном виде, иначе в дальнейшем он не сможет снять обременение с имущества. «Если такое случилось, должник обязан составить дубликат закладной и зарегистрировать его в Росреестре, — уточняет Юлия Лукина. — По факту дубликат, как и оригинал, составляет банк, а клиент только подписывает. Но поскольку вся ответственность за закладную лежит именно на заёмщике, он должен убедиться, что копия документа ничем не отличается от утерянного оригинала, а только потом ставить подпись на бумаге». Ипотека — очень серьёзная и юридически сложная сделка, потому ошибаться нельзя ни на одном из её этапов. Будьте внимательны, и тогда большинства проблем удастся избежать. Посмотреть квартиры, которые можно купить в ипотеку в Тюмени, можно в нашей базе. А ранее мы рассказывали о том, как не ошибиться, покупая жильё в новостройке, и квартиру какой планировки выбрать.