На каком этапе строительства выгоднее и надёжнее покупать квартиру

Стать обладателем первичной недвижимости можно на любом этапе строительства. Вот только на каждой стадии возведения объекта цены на квартиры могут значительно отличаться. Из материала N1.RU вы узнаете о возможных плюсах, а также рисках покупки строящегося жилья.

По оценкам экспертов, строительство многоэтажки в Тюмени в среднем занимает полтора-три года. Сначала компании приобретают участок в собственность или в аренду на городских торгах, согласовывают план застройки и оформляют документы для разрешения возведения объекта.

С момента согласования строительного плана до введения многоэтажки в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается в разы. Застройщики вкладывают в реализацию проекта сотни миллионов рублей. Поэтому, чтобы компенсировать свои расходы, предлагают клиентам оформить договор долевого участия. То есть человек покупает квартиру на стадии строительства по низкой цене, тем самым вкладываясь в возведение дома. Но гарантировать сдачу объекта в срок и прочие форс-мажорные обстоятельства никто не может.

Согласно закону «О долевом строительстве», компаниям запрещено продавать квартиры до утверждения паспорта объекта. Поэтому если вам предлагают купить жильё на 50–70 % дешевле рыночной стоимости в доме, которого, по сути, ещё нет, почитайте отзывы о данном застройщике и попросите предъявить документы о согласовании строительного плана, чтобы не нарваться на мошенников.

Несмотря на низкие цены, этот этап является наиболее рискованным для покупки квартиры. Если вы всё же решили приобрести жильё на этой стадии и сэкономить сотни тысяч рублей, юрист по вопросам недвижимости в Тюмени Михаил Богданов советует предпринять следующие действия:

1. зайти на сайт застройщика и посмотреть, какие банки являются его партнёрами по ипотеке (если в этом списке есть крупные банки, то это один из признаков, подтверждающий надёжность застройщика. Прежде чем аккредитовать компанию, банк проверяет её финансовое состояние, позиции на рынке. Нарушение сроков сдачи объектов, негативная репутация и судебные иски станут препятствиями для получения аккредитации);

2. отдать предпочтение тем застройщикам, которые более пяти лет работают на рынке недвижимости (логично, что компания, которая сдала более десяти объектов в срок, надёжнее той, которая построила лишь пару домов);

3. узнать, не начата ли в отношении застройщика процедура банкротства (это можно проверить на сайте Арбитражного суда Тюменской области);

4. выяснить, какие объекты застройщик уже ввёл в эксплуатацию и в какие сроки.

«На этом этапе покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи или договор о бронировании жилья. Это считается рискованным, поскольку подобные документы не регистрируются в Росреестре. Соответственно, недобросовестный застройщик может одну квартиру продать нескольким покупателям», — полагает эксперт.

2 стадия. Котлован

После согласования строительного плана начинается первоначальная стадия возведения объекта — подготовка фундамента. В это время цены на недвижимость примерно на 40 % дешевле, чем после эксплуатации объекта.

«Здесь рисков при покупке квартиры будет меньше, чем на стадии согласования документации, но стоит помнить, что строительство может затянуться. Поэтому и тут необходимо убедиться в надёжности компании. Существенным плюсом покупки жилья на этом этапе является возможность выбора этажа и планировки квартиры. После введения объекта в эксплуатацию такой возможности может не быть», — пояснила руководитель департамента новостроек агентства недвижимости «Этажи» Екатерина Шмалёва.

Как сообщила управляющая операционным офисом «Абсолют Банка» Ольга Сюзева, в Тюменской области покупатели отдают предпочтение новостройкам, а не вторичной недвижимости. Львиная доля ипотеки — 85 % — приходится на первичное жильё.

«На стадии котлована активнее всего раскупают квартиры в третьих-четвертых очередях жилых комплексов. В первой очереди, как правило, выкупают не более 20 % квартир. А когда дело доходит до последующих очередей, то обычно приобретают уже около 50 % квартир», — заявила она.

Если на стадии котлована застройщик предлагает купить квартиру по слишком низкой цене, вам стоит насторожиться. Скорее всего, это связано с тем, что компания собирается возводить дом только за счёт средств дольщиков. Это может быть выгодно для покупателей, но нет гарантий, что застройщик не окажется банкротом. Обязательно посмотрите проектную декларацию, в которой указан размер кредита.

«Обычно на стадии котлована квартиры покупают те люди, которые хорошо разбираются в рынке недвижимости, преимущественно инвесторы. Привлечь дольщиков на ранних этапах строительства сложнее, поскольку люди боятся остаться ни с чем», — говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девеломпмент» Светлана Денисова.

По словам руководителя компании «СтройИнвестДом» Николая Нелюбова, на этом этапе люди начинают активно раскупать квартиры, поскольку видят, что дом динамично строится. Риски того, что проект «заморозят», минимальные, но вот квартиры начинают расти в цене. То есть если на первом и втором этапе вы могли бы приобрести жильё наполовину дешевле рыночной стоимости, то на этой стадии жильё будет лишь на 15–20 % ниже в цене.

«Покупателей может смутить планировка квартиры, которая пока есть только на чертежах. Сначала нужно в них разобраться, то есть быть, с одной стороны, техническим специалистом, а с другой — человеком с богатым воображением, чтобы представить будущий интерьер в этой планировке. Решением здесь может быть шоу-рум — реальный или виртуальный, где показаны планировка и интерьер», — советует генеральный директор компании «VR-Технологии» Георгий Ильин.

4 стадия. Сдача объекта

Когда ведутся работы по отделке помещений и благоустройству территории, стоимость жилья приближается к рыночной. Считается, что это время наиболее надёжное для покупки недвижимости. Однако к моменту сдачи объекта все квартиры могут раскупить.

По данным «Тюменской домостроительной компании», при приобретении квартиры на этапе строительства важно ориентироваться на цель покупки.

«Человеку, который приобретает квартиру для проживания, надёжнее всего совершать покупку на завершающих стадиях реализации проекта. Хоть стоимость жилья будет гораздо выше, чем при первоначальном строительстве, риски стать обманутым дольщиком минимальные. Если гражданин приобретает квартиру для коммерческих целей, то подойдёт покупка и на ранних стадиях строительства. Допустим, купив жильё на этапе котлована за 1,5 миллиона рублей, к моменту эксплуатации можно продать его в два раза дороже», — пояснили в коммерческой службе компании.

В вопросе приобретения жилья на этапе строительства эксперты рекомендуют придерживаться правила «золотой середины». Не торопитесь покупать недвижимость на стадии проекта, взвесьте все «за» и «против». Но и ждать, когда объект достроят и цены вырастут, тоже не самый выгодный вариант.

«О вступлении в долевое строительство можно задуматься, когда дом возведён на 50 %. Тогда можно оценить динамику возведения объекта и примерный срок эксплуатации», — советуют специалисты «Российской гильдии риелторов».

Покупка жилья на первичном этапе строительства — это выгодная инвестиция. Те или иные риски существуют на каждой стадии возведения объекта. Но чтобы не стать обманутым дольщиком, покупателю стоит обратиться в добросовестную компанию и изучить все юридические аспекты приобретения недвижимости.

Напомним, что ранее портал N1.RU сообщал о том, как сделать перепланировку квартиры и пошаговое руководство покупки квартиры в новостройке.

Собираетесь покупать или арендовать квартиру в Тюмени? Ознакомьтесь с базой объявлений N1.RU.