Есть ли жизнь в апартаментах

Как в хорошей гостинице, но дешевле – такую характеристику можно дать новому формату недвижимости, который выходит в регионы. В нюансах приобретения и проживания в апартаментах разбирался наш сайт вместе с экспертами рынка недвижимости.

В самый разгар кризиса девелоперы презентовали новый формат недвижимости – апартаменты. Опробовали его на столицах, где особенно остро ощущается дефицит свободных мест под жилую застройку. Оказалось, получить разрешение под коммерческий объект, а именно к этой категории недвижимости приравнивают подобные комплексы, значительно проще. Жители Москвы и Санкт-Петербурга идею оценили – там таких комплексов насчитываются уже десятки. Регионы, впрочем, опыт перенимать не спешат. В мегаполисах страны, за исключением курортных территорий, представлены лишь единичные дома с апартаментами. Однако эксперты рынка утверждают: именно за форматом «нежилого жилья» будущее.

Официально апартаменты имеют статус нежилого помещения. Однако внешне они ничем не отличаются от обычных квартир: в них можно вполне комфортно проживать, если смириться с некоторыми формальностями. Например, с невозможностью оформить постоянную прописку. Как сообщил нашему сайту глава «Общества защиты прав собственников и арендаторов недвижимости» Андрей Комиссаров (Санкт-Петербург), если апартаменты имеют статус гостиничного комплекса, собственник квадратных метров может рассчитывать на временную регистрацию сроком до пяти лет. Правда, по словам юриста, с ней все же не удастся получить ИНН, попасть в очередь на получение жилья или госсубсидий. Отсутствие прописки лишит детей приоритета при поступлении в школу или детский сад, проблемы могут возникнуть и при прикреплении к детской поликлинике.

Апартаменты можно приобрести в ипотеку, некоторые банки предлагают подобные программы. Но на государственное субсидирование таким заемщикам рассчитывать не стоит. А вот под действие федерального закона о долевом строительстве апартаменты не попадают: дольщики не будут признаны пострадавшими, если у девелопера возникнут проблемы с достройкой такого объекта.

Тем не менее апартаменты обретают все большую популярность на рынке. Покупателей привлекает низкая цена – в среднем они дешевле квартир на 20-30%. Такой дисконт девелоперы могут себе позволить в связи с низкими издержками при строительстве. «К застройщику предъявляют менее жесткие строительные требования, – поясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (Москва). – Он не обязан строить социальную инфраструктуру – детсады, школы, поликлиники. На апартаменты не распространяются нормы по инсоляции жилых помещений, а требования к вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже, чем для квартир. Подъездные дороги также необязательная опция для нежилых помещений».

Однако эксперт добавляет, что на практике по техническим характеристикам комплексы апартаментов почти не отличаются от ЖК. В условиях кризиса, когда бороться приходится буквально за каждого покупателя, девелоперы не могут себе позволить строительство объектов со сниженными качественными характеристиками. Поэтому большинство застройщиков возводят комплексы апартаментов и с детскими садами, и со школами.

По данным «Метриум Групп», минимальный бюджет покупки апартаментов в Москве составляет 2,3 млн рублей, тогда как для квартиры он равен 2,5 млн рублей. В жилых комплексах бизнес-класса минимальный бюджет покупки начинается от 3,8 млн рублей, а у апартаментов – 2,9 млн рублей.

Выгодные при покупке, но дорогие в эксплуатации – так коротко описывают этот формат недвижимости эксперты рынка. Первое, с чем придется столкнуться владельцу апартаментов, повышенный налог. «Начисление идет по более высокой ставке. Исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер ставки налога будет либо 0,5% (при определенных условиях, указанных в НК РФ), либо 2%. Ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1%. Разница очевидна. Однако если кадастровая стоимость нежилого помещения окажется ниже, то налоговое обременение может оказаться не столь ощутимым», – отмечает Андрей Комиссаров, добавляя, что покупателям апартаментов не стоит рассчитывать и на получение налогового вычета.

Дороже обойдется владельцам апартаментов и коммуналка. Стоимость услуг ЖКХ в отношении таких помещений начисляется по тарифам коммерческих объектов. Размер коммунальных платежей зависит от условий договора управляющей компании с поставщиками. «Тарифы на водоснабжение в среднем выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36%, – перечисляет Мария Литинецкая. – Однако в натуральном выражении эти расходы не столь высоки. Ежемесячная квартплата для апартаментов площадью 100 квадратов будет на 2000 рублей выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два раза больше. Эта переплата с лихвой компенсируется большой разницей в стоимости квартиры и апартаментов».

Апартаменты элитного класса – особая категория недвижимости. Помимо жилья, собственник получает некоторые дополнительные услуги. Например, в ежемесячную плату за проживание входят услуги консьерж-службы: ежедневный клининг помещения, прачечная, услуги ресторана с доставкой в комнату, автомойка и другие. По сути, жизнь в таких апартаментах мало чем отличается от проживания в пятизвездочной гостинице.

Сегмент апартаментов пока считается столичной привилегией. В регионах подобные комплексы гостиничного типа можно пересчитать по пальцам. Исключение – Екатеринбург и Сочи. Уральская столица, как и Москва, столкнулась с нехваткой свободных стройплощадок для жилья. Местные девелоперы одними из первых в регионах переняли опыт по внедрению на рынок апартаментов – к настоящему времени там построили несколько десятков таких комплексов. В остальных российских мегаполисах проекты апартаментов единичны. Так, например, в Новосибирске эксперты компании «Жилфонд» по нашей просьбе отыскали два полностью готовых апарт-комплекса, еще один проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Четыре объекта находятся в стадии строительства. Самые недорогие апартаменты здесь стоят 1,69 млн рублей. За эти деньги на местном рынке жилья можно купить разве что отдельную комнату, заверили нас в АН «Жилфонд».

Отдельная категория апартаментов – комплексы у моря. В Сочи их распространение началось при подготовке города к Олимпийским играм 2014 года. Недвижимость, изначально предназначенная для размещения участников Игр, пополнила рынок объектов для курортников.

«Спрос на южную недвижимость растет, поэтому у апартаментов большой потенциал, – говорит коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева (Сочи, Анапа). – Покупающим недвижимость у моря не так важен ее формальный статус – как правило, для них это не первое жилье, и нет необходимости регистрироваться, привязываться к социальным объектам». В Анапе есть два готовых комплекса с апартаментами. Проект еще одного, расположенного на берегу, прорабатывается в данный момент. Присутствуют апарт-комплексы и в Крыму – по одному объекту в Ялте и Севастополе.

Популярность апартаментов постепенно растет. Мария Литинецкая отмечает, что особенно востребованы сейчас микроапартаменты – студии площадью 16-30 квадратных метров. Покупателей условно можно разделить на две категории. В первую очередь это инвесторы, скупающие апартаменты для сдачи в аренду. Чаще всего речь идет о краткосрочной аренде – от недели до полугода. Для гостей города это удобнее и выгоднее, чем поселиться в дорогом отеле.

Покупают апартаменты и для относительно постоянного проживания. Подходят они тем, кто уже решил свой квартирный вопрос. «Если речь идет об апартаментах бизнес-класса, то такие объекты обычно приобретают обеспеченные бизнесмены, топ-менеджеры, чиновники, – комментирует Мария Литинецкая. – К примеру, если они постоянно проживают в загородном доме, но работают в центре города, им неудобно каждый день возвращаться домой, нужен «угол», чтобы переночевать. Апартаменты часто расположены в таких локациях, где нет альтернативы в виде квартиры».

В массовом сегменте покупателями чаще становятся холостяки, работающие по соседству или в этом здании. Приобретают апартаменты и родители студентов в качестве первого жилья. «Аудитория апартаментов обозначена довольно чётко – это молодые и мобильные граждане, – отмечает заместитель руководителя отдела новостроек «Жилфонда» Инна Терехова (Новосибирск). – Апартаменты напоминают студии, что для многих может оказаться существенным минусом. Из-за своей специфики такой формат недвижимости вряд ли подойдет для большой семьи и создания уютного гнездышка. Также многих пугает невозможность оформить постоянную прописку, а на временную семьи с детьми не согласны».

Вопрос спорный. Несмотря на растущую популярность, рынок недвижимости может вскоре попрощаться с таким форматом жилья. Депутаты Госдумы РФ подготовили законопроект, разрешающий постоянную прописку в апартаментах. Рассмотреть его планируют в осеннюю сессию. Если апартаменты приравняют к жилью, их владельцы решат проблемы с прикреплением к детсадам и школам. А вот покупатели новых помещений, скорее всего, лишатся главного плюса – низкой цены. Если застройщиков обяжут включать социальную инфраструктуру в свои проекты, стоимость апартаментов сравняется с рыночными ценами на жилье, подытожили риелторы.