Как не обмануться на «долевке»?

Долевое строительство в большинстве регионов России набирает обороты: вкладываться в квартиру на начальном этапе возведения дома по-прежнему гораздо выгоднее. Но об опасности быть обманутыми помнят не многие горожане – сегодня большинство застройщиков работает с договорами долевого участия по 214-ФЗ, а основные обросшие конфликтами долгострои «заморозились» около 6-10 лет назад. Однако даже в нынешних стабильных условиях попасть впросак можно. Наш сайт публикует полезные советы для будущих дольщиков.

Участие в долевом строительстве многие считают шагом в неизвестность. За время строительства может измениться экономическая ситуация в стране, может обанкротиться застройщик, да, и механизм вложения средств в пока несуществующую квартиру отличается от знакомой купли-продажи. Рассмотрим особенности покупки строящегося жилья по договорам долевого участия. Главное правило – сегодня все прочие договоры (инвестирования или соинвестирования, договоров уступки права требования и другие, не подлежащие госрегистрации в Росреестре) являются незаконными.

Взгляд на документы и репутацию

Выбирая будущую квартиру, стоит приглядеться к застройщику. Во-первых, нужно ознакомиться с объектами компании и ее репутацией – увидеть, успешно ли достроены здания, сколько домов завершено. Во-вторых, обратить внимание на документацию. На руках у строительной организации должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок под будущим домом (он может находитться в собственности или взят в аренду), разрешение на строительство и проектная декларация.

Разрешение должно подтверждать, что проект здания соответствует градплану земельного участка, а организация имеет право на застройку. Оно должно быть действующим на момент начала строительства. В проектной декларации обычно есть данные не только об объектах, которые тоже окажутся полезными, но и о финансовых делах застройщика. В документе можно найти информацию о годовом балансе компании, кредиторской задолженности и сведения о других объектах, которые вел застройщик в течение трех предыдущих лет. Эти сведения застройщик обязан предъявить любому заинтересованному лицу по первому требованию. А проектная декларация должна быть опубликована в СМИ или на интернет-портале.

Кроме этого, стоит рассмотреть документы, на основании которых составляется договор долевого участия: учредительный договор, устав фирмы, документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ), свидетельство о регистрации юридического лица и его перерегистрации (если она была), свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), выписка из ЕГРЮЛ.

Семь раз проверь – один раз подпиши

После того как будущий дом выбран, а с застройщиком найден общий язык, можно приступить к изучению договора долевого участия (ДДУ). Полный перечень требований к договору прописан в ФЗ №214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиками.

Есть основные существенные условия договора, без которых документ будет недействительным: описание подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи квартиры застройщиком дольщику, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства (он должен составлять не менее пяти лет). Если хотя бы одно из условий отсутствует, договор считается незаключенным.

Если в договоре перечислены не все пункты об ответственности или обязанностях сторон, указанные в тексте 214 закона, это нестрашно. Главное, чтобы пункты ДДУ не противоречили закону, а данные соответствовали проектной декларации.

Тем, кто рассчитывает на налоговый вычет за ремонт квартиры, стоит заострить внимание на информации об объекте сделки – если в договоре не прописано, что она продавалась без отделки, получить вычет не удастся.

Также в ДДУ должно быть четко прописано: «Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если не внести в договор данную формулировку, может случиться так, что к моменту окончания строительства квадратный метр вашего жилья подорожает из-за роста себестоимости или изменится площадь квартиры.

В договоре может быть прописан и срок начала оплаты за «коммуналку». Если такого пункта нет, дополнительные расходы придется нести сразу после сдачи дома.

Нередко дольщики сталкиваются с предварительными договорами. Подписать его строители обычно предлагают, когда не до конца оформлена какая-либо документация, например, не улажена ситуация с арендой участка, а деньги для застройки привлекать необходимо. Закон позволяет заключать предварительные договоры. Если застройщик надежный, вероятность того, что он приведет в соответствие все бумаги и достроит дом, большая. Но эти документы не регистрируются, а значит спросить в случае чего с застройщика будет проблематично.

Непредварительный договор «долевки» подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Этот процесс защищает частного инвестора от двойных продаж квартиры. А когда отдавать деньги? В законе все оговорено строго: оплата производится после госрегистрации договора. Но, как заверяют эксперты рынка жилья, нередко деньги вносятся сразу при подписании ДДУ. Кстати, на этом этапе, после регистрации договора, дольщик-ипотечник заключает договор с банком.

После передачи наличных или перечисления средств на счет застройщика на руках у дольщика должны остаться подтверждающие платеж бумаги – приходно-кассовый ордер и кассовый чек.

Как порвать отношения с застройщиком

Если в ДДУ не указан точный срок ввода дома в эксплуатацию, лучше уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков. Если застройщик не уложится и в продленный срок, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с предусмотренными штрафными санкциями. Обычно это 5-10% от стоимости квартиры. Дольщику не стоит забывать, что он также имеет право на законную неустойку, в случае если застройщик не передал квартиры в срок. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Что еще может стать веской причиной для расторжения договора по требованию дольщика? Во-первых, претензии к качеству объекта. Если внешни вид квартиры не соответствует условиям договора, требованиям техрегламента или проектной декларации, или в помещении невозможно комфортно жить, дольщик в течение гарантийного срока вправе потребовать бесплатного устранения недоделок или снижения цены. Если застройщик игнорирует требования, участник строительства может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать вернуть деньги и проценты за пользование этими деньгами. Размер процентов также составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, они начисляются со дня внесения средств в счет цены договора до дня их возврата.

Вернуть деньги дольщику строительная компания должна в течение 10 до 20 дней в зависимости от основания расторжения договора.

Лето – самое выгодное время для покупки квартир, причем не только в новостройках. В летний период часто проходят акции у застройщиков или крупных инвесторов – можно приобрести жилье со скидками. Если человек сильно переживает, достроится дом или нет, то рекомендуется посмотреть на стадию строительства. Дом, доведенный до 5-6 этажей, практически не может стать долгостроем. А от застройщика с хорошей репутацией вообще не стоит опасаться замораживания строительства.

Становиться дольщиком или нет? С одной стороны, это возможность купить квартиру в новом доме подешевле, с другой – риск. Ведь 214 закон, по которому сегодня должны работать все добросовестные строители, не защищает от разорения фирмы, очередного кризиса и приостановления застройки.