Тупик приближается

Похоже, сфера жилищного строительства в Тюмени все ближе подходит к основному вопросу: для кого все-таки строятся сотни тысяч квадратных метров жилья в год в нашем городе? Возможно, жилищное строительство в Тюмени приближается к определенному тупику.

По словам недавно назначенного начальника главного управления строительства области Евгения Мискевича, темпы застройки в Тюмени снижаются. «Я недавно втречался с представителями банковского сообщества, и они говорят о том, что идет падение по привлекаемым на этапе строительства средствам, снижается количество выданных ипотечных кредитов», – отметил г-н Мискевич.

Те, кто интересуется событиями на рынке недвижимости, знают, что подобные процессы в Москве отмечались уже с начала 2008 года. Похоже, проблемы в строительстве жилья на всей территории России одни и те же.

Как объясняет заместитель главы города Владимир Маран, до сих пор строителям удавалось продавать жилье почти исключительно за счет тех 10 процентов тюменцев, которые имеют достаточные доходы для покупки жилья. «Такие люди купили себе большие квартиры, детям купили по квартире, но бесконечно покупать жилье они не будут. На сегодняшний день из 100 нуждающихся в улучшении жилищных условий тюменцев только 10 могут прийти и купить квартиру. У остальных либо нет денег, либо нет достаточного для ипотечного кредита уровня заработной платы», – отметил г-н Маран.

Между тем, по мнению г-на Марана, поле для деятельности у строителей есть. «У администрации есть задача обеспечить жильем муниципальных служащих, то есть тех, кого в обиходе называют бюджетниками. Но каким образом обеспечить? Сделать так, чтобы бюджетник мог пойти в банк и взять ипотечный кредит. Для этого нужно развивать социальную ипотеку. Только для того, чтобы закрыть очередь на жилье, которая существует сейчас, нужно построить 700 тысяч квадратных метров жилья. Еще два миллиона квадратных метров жилья – для работников небюджетной сферы, которые нуждаются в жилье.

Граждане должны понять, что бесплатного жилья не будет. В рамках реализации национального проекта у государства изначально было три задачи. Первая: создать условия для строителей, то есть решить проблемы с участками и подключением к инженерным сетям. Эта задача решена. Вторая: создать условия для того, чтобы новые районы застройки были комфортными, чтобы на одну квартиру приходилось одно машиноместо, дворы были большими. Эта задача также активно решается – строителям уже не позволяют строить кое-как. Третья задача: ни о какой доступности жилья сейчас речи не идет, и эту проблему надо решать. Количество топ-менеджеров, которые имеют средства на покупку жилья, не увеличивается, решив свои проблемы, завтра они просто не придут покупать новые квартиры. И тогда все может встать», – такой прогноз дал г-н Маран.

Правда, у застройщиков есть другое предположение. Например, генеральный директор компании «Калинов мост» Наталья Табокова предположила, что «лишнее» жилье может просто скупить администрация – для решения той же проблемы муниципального жилья. Стоит отметить, что о таком варианте развития событий говорят давно. Правда, никто не знает, как именно это будет производиться, да и законодательные механизмы отсутствуют. К тому же, отметил г-н Маран, если администрация и будет скупать жилье у застройщиков, то по 35 тысяч рублей за квадратный метр. Устроит ли такая цена застройщиков? Вот в чем вопрос.

Однако пока застройщиков интересует другое. Не так давно администрацией города было заявлено, что участков под строительство приготовлено уже на восемь лет вперед и никакого недостатка земли в городе нет. Эти территории можно покупать и строить на них жилье. Однако ажиотажа по поводу покупки данных земельных участков не наблюдается. Основная проблема – территории, что называется, проблемные. Например, нужно проводить снос и отселение. Для этого застройщикам нужны деньги. Но банки на том этапе, когда не сформирован земельный участок, кредитов строителям не дают.

Генеральный директор компании «Калинов мост» предложила создать некий фонд, где застройщики могли бы брать средства для сноса и отселения, а затем возвращать эти средства с небольшим процентом. Однако, по словам г-на Марана, городская администрация права на создание подобного фонда попросту не имеет. По словам начальника главного управления строительства Евгения Мискевича, область сейчас имеет право только сносить ветхое и аварийное жилье, и закон обходить администрация, естественно, не собирается.

И все-таки идею создания подобного фонда поддержали многие застройщики. Вот как описал ситуацию с участками генеральный директор компании «Тюменинвестстрой» Виктор Беличенко: «Я видел 50 подготовленных земельных участков. И могу сказать – там большие проблемы. У меня как у застройщика есть опасения насчет того, стоит ли выходить строить даже в центр города. Самая страшная ситуация для застройщика – когда у гектара земли есть 20 собственников, и один из этих собственников скажет застройщику «нет». Основной риск здесь – время подготовки. Ведь застройщик берет кредит на три года, но по сути не знает в такой ситуации, отдаст ли он через три года эти средства. Земли на самом деле достаточно. Вопрос в другом – хотим ли мы сделать центр города красивым или нет? Мотивация здесь одна – сделать город привлекательным для инвесторов».

К опыту советского времени предложил обратиться генеральный директор компании «Тюменьэнергострой» Марк Сурчин: «В советское время была программа по сносу ветхого жилья. Принципы давно известны. Должна быть резервная территория, куда можно переселять людей. Это работает в правовом поле. А сидеть и придумывать новые законы просто глупо».

Построить дом сейчас несложно. В принципе, и проблемы со сносом можно решить, как показывает опыт многих застройщиков. Нерешенной остается только проблема доступности. Правда, это вопрос уже совсем не к застройщикам, хотя пострадают, в том числе, и они.