Частный сектор: перспективы или упадок?

Комплексная застройка сегодня – безусловно магистральное направление в развитии нашего города. Однако не надо забывать и о так называемом частном секторе – огромном количестве малоэтажных домов. Особенно интересно рассмотреть эту тему на фоне перенасыщенности рынка типовым многоэтажным жильем.

Внутригородской частный сектор

Достаточно беглого взгляда на карту Тюмени, чтобы понять – сейчас легче назвать районы города, в которых нет частного сектора. Так, частный сектор занимает огромные площади в квартале улиц Мориса Тореза–Червишевский тракт–50 лет ВЛКСМ–Мельникайте. Здесь в основном сохранилась старая застройка – деревянные дома с небольшими земельными участками. Старость застройки определяет и возраст жителей – в основном это пожилые люди, которые провели в этих домах практически всю жизнь. Рядом расположен и другой район, заполненный частными домами – площади между Московским и Червишевским трактами. Вообще, район Московского тракта (ул. Интернациональная, Новосибирская, Волгоградская) характеризуется макароническим характером застройки – здесь многоэтажки соседствуют с ветхими деревянными строениями. Здесь же немалое количество домов запланированы под снос.

Район улиц Перекопской и Чернышевского также можно назвать районом деревянной Тюмени.

Отдельного разговора заслуживает частный сектор в районе Дома обороны. На сегодня, когда этот район входит в число ценовых лидеров по цене квадратного метра, такое огромное количество деревянных домов играет для района не очень-то положительную роль. Дом обороны сейчас называют «вторым центром» – в основном, по причине легкой транспортной доступности. Действительно, если и есть в Тюмени район, от которого до центра можно добраться за 15 минут, то это район Дома обороны. С другой стороны, специфический контингент среднего жителя района Дома обороны во многом является порождением частного сектора. Именно этот фактор при совмещении с высокой ценой квадратного метра в благоустроенном доме зачастую «отпугивает» потенциального покупателя квартиры в этом районе.

Проведенные опросы показывают, что желающих проживать в частном секторе Дома обороны не очень много. С другой стороны, нам известны примеры нескольких молодых семей, которые рискнули и приобрели довольно ветхие дома в данном районе. И сейчас нисколько не жалеют. Конечно, удобства в таком жилье мало, но молодые, во всяком случае, имеют собственный угол, причем немаленький (частные дома по площади обычно редко бывают меньше стандартной 2-комнатной квартиры в многоэтажке). Более того, они выращивают картошку и овощи – пусть совсем немного, но молодой семье, не обремененной деньгами, и это помогает. Есть и еще один фактор, который важен для молодых. Вот что говорит Ирина, проживающая в частном доме на улице Полевой: «У меня маленький ребенок. Когда я занимаюсь домашними делами, я могу спокойно оставить его играть в нашей ограде. Живи мы в многоквартирном доме, вряд ли бы я смогла так поступать. А здесь ребенок и свежим воздухом дышит, и находится в безопасности». Другая семья приобрела буквально «убитый» дом за смехотворную сумму в 600 тысяч рублей. После небольшого ремонта их дом (во всяком случае, внутри) стал выглядеть довольно прилично. Главное достоинство дома, по мнению этой семьи – отсутствие соседей, по-настоящему самостоятельная семейная жизнь.

Конечно, один из самых «частных» районов в границах Тюмени – это Зарека. До недавнего времени многоэтажной застройки здесь практически не было. В последнее время ситуация меняется, так как планируется построить 3-й Заречный микрорайон и микрорайон «Зеленый Мыс». Между тем, в Заречном микрорайоне немало капитальных кирпичных строений, в том числе и коттеджей. Частная малоэтажная застройка традиционно занимает здесь прочные позиции, так как долгое время от строительства многоэтажных зданий на «мягком» берегу Туры воздерживались. Сейчас же при комплексной застройке многоэтажками предварительно проводят расчеты и тратят немалые средства на засыпку территорий перед строительством.

Новые районы частной застройки

Между тем, при наличии внутри Тюмени огромных территорий, занятых частным сектором, руководство области и города собирается застраивать коттеджами все новые и новые территории. Казалось бы, в чем смысл расширения городской территории? Ведь подобная экспансия в окраины обернется транспортной неразберихой (уже сейчас Тюмень все чаще охватывают традиционные утренние и вечерние пробки), так как количество населения за городом увеличится. Понятно, что жители коттеджных поселков вряд ли будут пользоваться общественным транспортом. Особенно удивляет эта географическая экспансия на фоне территорий с частной застройкой внутри Тюмени. Теоретически можно было бы реорганизовать эти территории, вместо ветхих развалюшек построив нормальные благоустроенные одноэтажные дома (пусть не коттеджи, но хотя бы из кирпича). Причины такого поведения властей просты. На данный момент легче освоить незаселенные территории, чем заниматься расселением жильцов из частного сектора. На сегодня эта проблема оставлена застройщикам, в случае же с реализацией расселения властью огромное количество заложенных на строительство денег ушло бы расселение.

Именно поэтому и реализуется масштабный проект «Комарово». Жилой комплекс «Комарово» спроектирован в полном объеме – от прокладки инженерных сетей до обустройства общественных территорий. Территория в границах проектирования составляет 1 240 га, в том числе зона отдыха и лесные массивы составляют 197 га. Планируется организация развитой инфраструктуры, строительство трех школ по 825 мест, а также пяти дошкольных учреждений по 140 мест. Процесс застройки жилого комплекса «Комарово» ведется параллельно: строительство домов и прокладка инженерных сетей. На сегодня утверждены 11 типов домов площадью от 145 до более чем 200 квадратных метров. Между тем, особой популярностью проект не пользуется. Во-первых, многих останавливает цена дома. Хотя представители областного Фонда жилищного строительства и говорят о том, что цена квадратного метра невысока – 26 тысяч рублей. Однако надо учитывать, что минимальная площадь дома в Комарово – 145 квадратных метров, а средний размер ипотечного кредита на покупку такого дома – около 4 миллионов рублей.

Но не только высокая цена останавливает тюменцев. Дело в том, что люди, готовые относительно легко потратить такую сумму на приобретение жилого дома, хотят за свои деньги получить настоящую независимость, настоящий простор. А в Комарово дома буквально «натыканы» один к одному, достаточно просто посмотреть на проект в его нынешнем состоянии. Таким образом, трагическую роль в проектировании Комарово сыграла непродуманность не столько технического решения, сколько маркетингового плана и учета пожеланий целевой аудитории. Не повышает привлекательность проекта и транспортная развязка в данном районе. Транспортная загруженность в районе выезда жителей Червишевского тракта в центр города и сейчас оставляет желать лучшего, а при добавлении жителей 800 домов первой очереди проекта и вовсе станет проблематичной.

По оценке городской администрации, постоянный спрос на строительство индивидуальных домов в Тюмени составляет около двух тысяч семей. Учитывая повышенный спрос на малоэтажное строительство, администрация города запланировала строить такие дома в районе деревень Березняки и Казарово. Каждый тюменец может приобрести подобный земельный участок на аукционе по кадастровой стоимости и построить дом своими силами. В перспективе в районе ул. Бабарынки будет располагаться район малоэтажной застройки. Он не загружен большими предприятиями, многоэтажной застройкой. Там очень красиво, достаточно много зеленых парковых зон, поэтому администрации города хотелось бы сохранить этот природный ландшафт, организовав малоэтажную застройку. На сегодня имеется примерно пять тысяч земельных участков для строительства индивидуальных домов, – сообщает пресс-служба главы города.

Все это, конечно же, очень хорошо. Единственное, что смущает – это по-прежнему высокая цена индивидуального жилищного строительства. Выделяемых субсидий молодым семьям откровенно не хватает для строительства дома в городской черте. Да и само количество семей – всего 118 за 2006 год – откровенно отстает от заявленного городской администрацией двухтысячного спроса.

Городские окрестности

Впрочем, у частных домов, расположенных непосредственно в городской черте, есть существенный недостаток для любителей похозяйствовать на своей земле: малый размер земельного участка (от 1 до 3 соток). Для тех же, кто хочет иметь земельный участок побольше, идеально подойдут ближайшие окрестности Тюмени. Здесь необходимо учитывать то обстоятельство, что многие из этих деревень уже вошли в городскую черту, а некоторые в скором времени войдут в состав города. Приобрести участок с домом в Кулаково, Горьковке, не говоря уже о Ембаево и Мальково сейчас – дорогое удовольствие. По словам риелторов, жители этих деревень уже давно «просекли» ситуацию и даже разваливающиеся дома с хорошими участками умудряются продавать по баснословным ценам. Закон формирования цены тут очень прост: главные роли играют удаленность от города и наличие коммуникаций.

Есть ли перспектива у частного сектора?

От малоэтажной застройки Тюмени не уйти. Об этом говорят не только такие актуальные сейчас проекты, как Березняки и Комарово, но и генеральный план развития Тюмени, рассчитанный на длительный период. В архитектурно-планировочном решении генплана предусмотрены следующие направления для малоэтажной застройки:

1) Северо-западное направление – преимущественно малоэтажная жилая застройка;

2) Северо-восточное направление – развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание многоквартирной и коттеджной жилой застройки Тобольского тракта;

3) Западное направление – преимущественно малоэтажная жилая застройка;

4) Южное направление – сочетание общественной, многоквартирной и коттеджной застройки;

5) Выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в центральной и зажелезнодорожной частях города.

Конечно, администрация города намерена вплотную заниматься решением проблемы, связанной с ветхими домами. Сергей Сметанюк перед своим уходом с должности мэра подчеркнул, что для успешной реализации комплекса мер по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья необходимо активное и разностороннее участие в этом процессе всех структурных подразделений администрации Тюмени. Главные цели программы – ликвидация существующего в настоящее время ветхого и аварийного жилищного фонда и обеспечение граждан благоустроенным жильем. Естественно, огромную роль в решении вопроса играют программные мероприятия правительства области. На протяжении нескольких лет из областного бюджета выделяются средства для решения проблем граждан Тюмени, проживающих в ветхом и аварийном жилье.

По словам экс-главы города Сергея Сметанюка, детальный анализ ситуации, сложившейся в городе, позволил разработать программный комплекс, благодаря которому удастся установить и решить проблемы людей, живущих в ветхих домах. «Серьезные работы в этом направлении проводит областной жилищный фонд. Отводя застройщикам под снос земли частного сектора, фонд выделяет горожанам благоустроенные квартиры. По данным, представленным управляющими компаниями, более тысячи домов потенциально могут войти в список аварийных и ветхих. Таким образом, предстоит большая работа», – сказал он.

План мероприятий по решению проблем частного сектора предполагает как бюджетное финансирование, так и привлечение инвестиций (наряду со строительством новых домов будет производиться и снос ветхого фонда). Так, городская администрация будет рассматривать возможность привлечения денег из федерального бюджета, например, в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Существенную роль в решении проблемы ветхого жилья может сыграть и то, что муниципальное образование город Тюмень выработало программу по реформированию финансов. При наличии этого документа у города есть возможность подавать заявки на участие в тех или иных федеральных инвестиционных программах. Администрация города намерена использовать все источники финансирования для решения проблемы ветхих домов.

Между тем, перспективы развития частного сектора связаны не столько со строениями – их возведут позже. Намного важнее сейчас для потребителя приобрести землю, а уж о строительстве дома можно будет подумать и попозже. Вот что по этому поводу говорит директор агентства недвижимости «Домино» Ирина Семенова: «Если окрестными деревнями считать населенные пункты в радиусе 20-30 километров от Тюмени, то жители этих поселений уже ничего не ждут, они уже все поняли. Более того, все уже поняли хозяева дач. Не так давно мы смотрели цены на дачи, и цены эти довольно высоки – 500-600 тысяч за самые обычные шесть соток. Скупается буквально все, и при этом предложений стало немного. Если речь идет, например, о земельном участке с целевым назначением индивидуально-жилищной застройки, то 15 соток такой земли могут обойтись в 1 800 тысяч рублей и выше. По сути, это цена однокомнатной квартиры в городе. Конечно, во многом это связано с тем, что сейчас люди оформили землю, получили возможность торговать ею. Спрос на землю сейчас очень высокий. Можно даже говорить о том, что земля – более выгодное вложение средств, чем недвижимость. Особенно в русле страшилок о «кредитном дефолте».

От развалюшки до дворца: цены на дома в частном секторе

Если желание жить рядом с центром, но в частном секторе, у вас велико, можно рассмотреть предложения о продаже подобного жилья в районе Дома обороны. Половина частного дома площадью около 40 квадратных метров с тремя сотками земли в аренде обойдется вам примерно в 1 200 – 1 600 тысяч рублей в зависимости от состояния дома (информация из открытых источников). Конечно, такой дом рискует оказаться для вас проблемой – во-первых, состояние дома, купленного по такой цене, вряд ли будет располагать к тому, чтобы там поселиться; во-вторых, от статуса земли в аренде в будущем также можно ожидать различных «сюрпризов». Если и покупать такое жилище, то только в рамках инвестиционного накопления (естественно, если вам удастся в будущем изменить юридический статус земли).

Дом же в отличном состоянии и кирпичном исполнении в этом же районе уже может обойтись вам в 4-5 миллионов рублей (при площади около 180 квадратных метров). В любом случае это дешевле квартиры. Помимо этого вам не надо будет ломать голову над тем, куда поставить машину (обычно дома за такую цену имеют и кирпичный гараж). Ну и, конечно же, имеет значение участок.

Цены на земельные участки в окрестностях Тюмени варьируются в зависимости от удаленности от города. Тем не менее, дешевле, чем за 1 500 тысяч рублей вы вряд ли сможете приобрести участок, приближенный к Тюмени. Жилье, расположенное на таком участке, влияет на формирование цены лишь в том случае, если оно в кирпичном исполнении и хорошем состоянии. Цену участка повышает и рекреационный статус территории. Так, участки на озере Андреевском в своей стоимости могут варьировать от 1 500 тысяч рублей (голый участок) до 10 000 тысяч рублей (в случае, если на участке расположен коттедж или дом).

В свете пониженного спроса на рынке типовой недвижимости можно ожидать повышения спроса именно в сфере индивидуальных домов. Как показывает практика, уже сейчас частный сектор вызывает серьезный потребительский интерес как объект аренды. Традиционно аренда частного дома оказывается более дешевой, чем квартиры аналогичного метража. Преимущества же – отдельное проживание, своя земля, где можно не только выращивать овощи, но и поставить машину или просто отдохнуть вечером.

Похоже, тем, кто планирует приобретать жилье, но никак не может накопить необходимые деньги даже на однокомнатную квартиру, стоит задуматься о приобретении жилья именно в частном секторе.