Александр Касаев, руководитель Красноармейского центра недвижимости (г. Волгоград): «Время инвестиционных квартир закончилось»

Чьи прогнозы на рынке недвижимости оправдались – оптимистов или пессимистов? Почему сейчас не следует рассматривать квартиру как средство инвестиций? И чего ждать рынку недвижимости в 2016 году? На эти и другие вопросы ответил руководитель Красноармейского центра недвижимости (г. Волгоград) Александр Касаев.

– Александр, в январе прошлого вы дали весьма настораживающий прогноз о том, что будет происходить с экономикой страны в 2014-2015 году. Очевидно, что прогноз сбылся. Что будет дальше? Следует ли готовиться к худшему, надеясь на лучшее?

– Мой прогноз в январе 2014 года был неутешителен для нашей экономики в целом и для рынка недвижимости, который является зеркалом состояния экономики в стране. И как вы видите, прогнозы полностью подтвердились.

Теперь попробуем предположить, что же нас ожидает в году 2016. Итак, на сегодняшний день по макроэкономическим показателям наблюдаем следующую картину: ВВП – минус четыре процента, розничные продажи – минус девять-десять процентов, уровень безработицы – порядка 5,5 процентов. То есть макроэкономика пока не в пользу роста цен на недвижимость.

– Надо полагать, масла в огонь добавляет и падение доходов населения?

– Реальные денежные доходы, по предварительным данным, в августе 2015 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года снизились на 5-6 процентов, ключевая ставка Банка России на начало 2015 года составляла 17 процентов, сейчас составляет 11. И главный фактор предложения: в России в январе-сентябре 2015 года введено в эксплуатацию 694,1 тысячи квартир общей площадью 52 миллиона квадратных метров, что на 7% больше показателя годом ранее.

И очень немаловажный момент – это приток-отток капитала в страну. По итогам девяти месяцев в России отток капитала составил $45 миллиардов. Годом ранее отток составлял $76,8 миллиарда. Но в третьем квартале 2015 года впервые за долгое время был зарегистрирован приток капитала в Россию и составил $5,3 миллиарда. То есть среди негативных факторов появились положительные моменты, и если предположить, что ключевая ставка Банка России больше повышаться не будет и продолжится хотя бы небольшой приток капитала в страну, а также начнут расти реальные доходы населения, то 2016 год может стать переломным в экономике России и, в частности, на рынке недвижимости.

Нельзя исключать и сдерживающих рост рынка недвижимости факторов, таких как налоги на недвижимость и расходы на ее содержание и эксплуатацию, которые растут опережающими темпами и, безусловно, отпугивают инвесторов. Особенно в секторе коммерческой недвижимости.

– Если говорить о жилье, на рынке сейчас появилось несколько относительно новых ипотечных продуктов, в том числе так называемая ипотека от застройщика. Насколько этот инструмент повышения продаж может оказаться действенным?

– Обычно ипотекой от застройщика пользуются такие клиенты, которые в силу различных причин не могут получить ипотеку в финансовых институтах. К таким причинам следует отнести прежде всего официальную зарплату, причем довольно высокую, и хорошую кредитную историю. Подобные программы могут себе позволить только некоторые самые крупные строительные компании.

Однако там, где эта услуга предлагается, она весьма популярна. Ее преимущество в том, что от заемщика не потребуется огромного количества документов, как для кредита в банке. К тому же застройщики не столь требовательны к подтверждению доходов заемщика, лишь бы он исправно выплачивал все платежи. Не нужно никаких дополнительных залогов, ведь заемщик получит свою квартиру только тогда, когда будет выплачен весь долг.

– Но ведь и минусы у такой ипотеки тоже есть?

– Конечно. Во-первых, это процентная ставка, которая зачастую на три-четыре пункта превышает ставку по ипотеке в банках. Во-вторых, сроки такого кредитования обычно не превышают двух-трех лет, хотя в развитых странах аналогичные программы от застройщиков разрешают погашать долг до 10 лет. Естественно, при этом размер ежемесячных выплат будет довольно существенным и не всем окажется по карману.

Учитывая вышеизложенное, думаю, что у такой ипотеки есть очень большой потенциал по стимулированию спроса, если уменьшать ставки и увеличивать сроки кредитования.

– Докризисный спрос на жилую недвижимость отчасти стимулировался так называемыми инвестиционными квартирами, когда люди покупали квартиру в надежде выгодно ее перепродать или сдавать в аренду. Насколько выгодны инвестиции в недвижимость сейчас?

– До 2008 года, пока не случился кризис, многие спекулянты без особого риска приобретали квартиры в новостройках и спустя год-два продавали их с доходностью не менее 25 процентов годовых. Но после кризиса многие инвесторы, застряв на долгие годы в своих квадратных метрах жилья, пересмотрели свои инвестиционные стратегии. Сейчас недвижимость разумнее приобретать только на долгосрочную перспективу от трех лет и более, а на более короткие сроки есть другие более ликвидные инструменты.