Недвижимость выкупят даже у несогласных?

В России разрабатывается новый механизм выкупа недвижимости, для того чтобы несговорчивые владельцы не тормозили строительство жилья и инфраструктуры. Сейчас этот законопроект обсуждается с участием Минстроя РФ. Он не предусматривает права принудительного изъятия объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.

Напомним, что одним из механизмов развития города является освоение уже застроенных территорий, где расположены аварийное и ветхое жилье или объекты, не соответствующие правилам землепользования и застройки. Но даже при фактической нехватке свободной земли многие такие участки остаются невостребованными среди строительных компаний. Связано это с определенными сложностями, из-за которых работа по развитию застроенных территорий «пробуксовывает». И прежде всего, это вопросы выкупа недвижимости у собственников.

Сейчас согласно действующей редакции Градкодекса РФ жилые помещения в аварийных многоквартирных домах подлежат изъятию для муниципальных нужд путем выкупа. «Причем цена выкупа определяется как рыночная цена жилого помещения плюс убытки, связанные с изъятием, – пояснили в ведомстве. – Обычно, поскольку рыночная цена жилья в аварийных домах невысока, собственникам такого жилья предоставляется взамен другое благоустроенное жилое помещение». А вот все другие объекты недвижимости застройщик выкупает путем свободного договора отдельно с каждым собственником на рыночных условиях и потому несет риски. «Собственники могут отказаться продавать недвижимость, что ставит под угрозу срыва весь проект комплексного развития территории», – сообщил замглавы Минстроя Александр Плутник.

Поэтому законопроектом предлагается ввести единый организационный механизм проведения торга с собственниками, суть которого состоит в том, что инвесторы, желающие освоить территорию, предлагают свою цену выкупа объектов (не ниже 100 процентов от рыночной цены) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. «Если большинство собственников принимают такое предложение на специально созванном собрании собственников недвижимости, то после этого инвестор имеет право, а собственники обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по той цене, которую они же сами и одобрили», – отмечают создатели законопроекта. При этом, даже если несколько собственников против, то несмотря на их несогласие, они также должны продать свою недвижимость по той цене, которую согласовали остальные.

О том, поможет ли законопроект застройщикам, если его примут, и есть ли в нем подводные камни, рассказали тюменские специалисты. «Подводные камни, конечно, будут, – прокомментировала начальник юридического отдела ГК «ТИС» Надежда Проскурякова. – Не всегда успешный опыт других стран применим в наших условиях, в любом случае потребуется адаптационный период. Подводные камни могут коснутся тех же вопросов с собраниями собственников, поскольку они могут признаваться правомочными при определенных условиях, и не все собственники могут проявить инициативу по участию в них». Кроме того, по словам эксперта, собственник объекта недвижимости, имеющий право голосования на собрании собственников объектов недвижимости, вправе обжаловать в суде принятое таким собранием решение, в том числе в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения. Помимо этого собственник вправе обжаловать в суде оценку рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указанную в проекте договора купли-продажи такого объекта недвижимого имущества.

При этом застройщики поприветствовали инициативу включения территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, поскольку ранее в законе этого не было. Но отметили, что данная инициатива провоцирует внесение изменений сразу в ряд нормативных актов и требует отработки механизма реализации вводимых новшеств.

«В плане работы застройщиков в вопросе, касающемся развития застроенных территорий, можно сказать, что появится много нюансов, которые ранее не были урегулированы, и только время покажет насколько они облегчат или усложнят труд застройщика в развитии застроенных территорий», – пояснили в ГК «ТИС».

Среди тюменцев нашлись те, кто видят в законопроекте повод для мошенничества. «Может быть, эти изменения в Градкодексе РФ благоприятны для развития города и компаний-застройщиков, но от них могут пострадать собственники, – поделился размышлениями житель областной столицы Константин Лабунец. – Например, меня смущает тот факт, что застройщик может договорится с 20 собственниками недвижимости из 30 и предложить им 100 процентов от рыночной цены, а еще 100 тысяч рублей в карман каждому. В итоге большинство проголосует «за» и остальным по закону придется согласиться с этим решением».