Росреестр об особенностях ЖСК

Жилищно-строительный кооператив, как альтернатива долевому участию – вполне логичный алгоритм действий для застройщиков и инвесторов, привлекательный за счет своей простоты и прозрачности, и приемлемый для действующего российского законодательства. О государственной регистрации права собственности объектов недвижимого имущества, принадлежащих пайщикам – членам жилищно-строительных кооперативов, рассказал руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Александр Одинцов.

– Александр Алексеевич, какими нормами действующего законодательства регулируется приобретение права собственности на недвижимое имущество, построенное силами жилищно-строительного кооператива?

– Базовыми нормативными актами, регулирующими вопрос приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе на квартиры в многоквартирных жилых домах, построенных силами Жилищно-строительных кооперативов, являются статьи 110 и 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статья 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Статья 110 дает базовое определение жилищно-строительному кооперативу: «Добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Статья 129 регулирует непосредственно сам вопрос перехода права собственности к пайщику – члену ЖСК. В соответствии со ней член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.

Статья 116 также формулирует понятие потребительского кооператива: «Добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Эта статья определяет и правовой статус жилищно-строительных кооперативов.

При этом руководитель Росреестра обращает внимание на Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве...», а именно: «...в соответствии с п. 2 ст.1 – допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в том числе жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов». Другими словами, и застройщик, и ЖСК могут в рамках действующего законодательства привлекать денежные средства граждан.

– Расскажите, как осуществляется процедура государственной регистрации права собственности на квартиры пайщиками ЖСК?

– На основании решения органа кооператива, определенного уставом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, ЖСК передает квартиру члену кооператива. Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за предоставленную ему квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество. Право собственности членов кооператива на жилые помещения в многоквартирном доме регистрируются на основании справки кооператива о выплате паевого взноса.

Вместе со справкой при подаче заявления на регистрацию права собственности предоставляется пакет документов, включающий в себя выписку из протокола общего собрания ЖСК, кадастровый паспорт на жилое помещение с поэтажным планом и так далее. И уже на основании предоставленного пакета документов регистрирующий орган – в нашем случае Управление Росреестра по Тюменской области, осуществляет регистрацию права собственности на общих основаниях в срок 29 календарных дней.

– Насколько часто у нас в Тюмени специалисты Управления регистрируют право собственности на квартиру, приобретенную гражданином-заявителем по системе ЖСК?

– Для Тюменского региона, и для областного центра в частности, приобретение жилья в системе жилищно-строительных кооперативов – явление нечастое, хотя в советское время такая практика была довольно успешной. Сегодня мы имеем как отрицательные примеры работы ЖСК, когда организация кооператива является вынужденной организационной мерой, так и положительные – когда действительно объединяются граждане и на финансовых паях строят многоквартирный жилой дом.

Перечень документов, предоставляемых членами жилищно-строительного кооператива при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества:

1. заявление о государственной регистрации права собственности (п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации);

2. документ об уплате государственной пошлины (п.4 ст.16 Закона о регистрации) – оригинал и копия;

3. справка о выплате паевого взноса в полном размере, выданная председателем правления кооператива (п.1 ст. 17, п.1 ст. 18 Закона о регистрации, ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ) – оригинал и копия;

4. ордер на жилое помещение (при наличии) или выписка из протокола общего собрания членов кооператива (конференции) о предоставлении жилого помещения члену кооператива (ст. 118 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 124 Жилищного кодекса РФ) – оригинал и копия;

5. выписка из протокола общего собрания членов ЖК, ЖСК (конференции) о приеме в члены ЖК, ЖСК (ст. 118 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 121 Жилищного кодекса РФ) – оригинал и копия;

6. соглашение об определении долей (если паевой взнос выплачивался несколькими лицами, указанными в справке о выплате паевого взноса) (п. 2 ст. 245 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации) – оригинал в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов, если договор совершен в простой письменной форме;

7. соглашение о разделе жилого помещения, утвержденное решением общего собрания членов кооператива (если имел место раздел жилого помещения между лицами, имеющими права на пай) (ст. 120 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 127 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации) – подлинники в количестве, равном числу сторон договора, и один экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов, если договор совершен в простой письменной форме;

8. кадастровый паспорт на жилое помещение с поэтажным планом (п. 1 ст. 17, ст. 18 Закона о регистрации) – подлинник и копия;

9. документ, удостоверяющий личность заявителя; при обращении представителя – нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия (п.4 ст.16 Закона о регистрации).

Указанные документы принимаются от членов ЖК, ЖСК, ТСЖ при наличии в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области следующих документов:

1. устав ЖК, ЖСК, ТСЖ (ст.113 Жилищного кодекса РФ, ст.116 Гражданского кодекса РФ);

2. свидетельство о внесении записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, ст. 114 Жилищного кодекса РФ, ст. 51 Гражданского кодекса РФ, ст. 11 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);

3. протокол общего собрания членов кооператива об избрании правления кооператива, решение правления кооператива об избрании председателя правления кооператива (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, ст.119 Жилищного кодекса РФ);

4. акт ввода в эксплуатацию жилого дома и постановление (распоряжение) администрации о его утверждении (при наличии) либо разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (ст. 753 Гражданского кодекса РФ, п.4.11 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов», ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ) – для жилых домов, возведенных после 1998 года;

5. документы, подтверждающие право пользования земельным участком (при наличии) (ст. 30 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ) – для жилых домов, возведенных после 1998 года;

6. разрешение на строительство (ст. 62 Градостроительного кодекса от 07.05.1998 г., ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г., п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ) – для жилых домов, возведенных после 2000 года.