Ожидания рынка vs ожидания покупателей

Начало года традиционно ознаменовано подведением итогов прошлого, детальным анализом и прогнозами. Правда, прогнозировать сегодня сложно, перипетии кризиса переворачивают привычные рыночные законы с ног на голову, вдобавок строительная отрасль всегда тяжело переживала январь. Поэтому от высказываний о перспективах отрасли многие сегодня предпочитают воздержаться. Тем более, что четвертый квартал 2008 года показал весьма противоречивые тенденции.

Так, по данным аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО», в декабре средняя цена на первичном рынка снизилась на 1,9 процента по сравнению с ноябрем и составила 41 тысячу 539 рублей за квадратный метр. Отметим, в отчете использовались исключительно официальные данные, фактическая цена с учетом всевозможных акций и скидок.

«Максимальная цена достигла 80 тысяч 876 рублей за квадратный метр (трехкомнатная квартира в центре), минимальная цена наблюдалась на уровне 25 тысяч 532 рублей за квадратный метр (однокомнатная квартира в районе Мыса). К концу декабря количество предложений на рынке составило 1562 квартиры. При этом значение по-прежнему у однокомнатных квартир – порядка 50%, менее всего выставлено на продажу квартир от четырех комнат и более – всего 1,4%. Это можно объяснить тем, что чаще всего такие квартиры с первичного рынка приобретаются для собственного проживания, а не для целей перепродажи, что очень актуально в сегменте однокомнатных «долевок» – лидера инвестиционных сделок с недвижимостью», – отмечают эксперты ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Что же касается сегодняшних тенденций, аналитики подчеркивают, что в условиях кризиса ликвидности банков и, соответственно, недоступности ипотечных продуктов для большинства населения, растет доля сделок с участием обмена, размена или улучшения жилищных условий. При этом несмотря на «затишье» рынка, в последний месяц года наблюдалось повышение активности со стороны покупателей, решивших приобрести жилье подобным способом.

С другой стороны в разгаре кризис недоверия к строительным компаниям, который привел к тому, что люди не рискуют покупать жилье в домах со сроком сдачи позднее 2009 года, предпочитая квартиры, уже получившие свидетельства. Их логика вполне ясна: на сегодня в Тюмени уже остановлено строительство 34 объектов или восьми процентов от всех проектов в Тюменской области.

В результате неопределенность экономических условий привела к тому, что выжидательную позицию заняли и продавцы, и покупатели. В то же время, несмотря на большие объемы строительства, ни о каком удовлетворении спроса говорить не приходится, и число сделок хоть и сократилось, но они продолжают совершаться, а потребители в основном отдают предпочтение крупным стабильным компаниям. «В любом случае рынок недвижимости остается наиболее привлекательным для инвесторов», – считают аналитики ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Отметим, в отчете традиционно приводятся данные о средних ценах по городу, тогда как у отдельных строительных компаний они могут разниться достаточно сильно в зависимости от типа жилья, места расположения и т.д. Если же говорить о лидерах в разных сегментах рынка, то цены на жилье бизнес-класса, к примеру, в ЖК «Даудель», варьируются: во второй очереди от 62 до 100 тысяч за квадратный метр, в третьей – от 60 до 73 тысяч за квадрат. В сегменте эконом-класса в список безусловных лидеров входит компания «Партнер-Инвест». На сегодня стоимость однокомнатной квартиры в Третьем Заречном микрорайоне у застройщика составляет от одного миллиона 600 тысяч рублей до двух миллионнов 250 тысяч рублей.

В свою очередь, свои прогнозы по поводу ближайшей перспективы развития рынка дали представители строительных компаний. Наиболее объективным представляется мнение заместителя директора по жилой недвижимости ХК «Сибинтел» Игоря Михайлова: «И в лучшие времена февраль был провальный месяц, а в условиях кризиса, когда до трех четвертей потенциальных покупателей отказываются от покупок квартир, вряд ли будут хоть сколько-нибудь активные продажи. Однако мы даже в сегодняшних условиях планируем до конца февраля полностью продать остатки квартир по второй очереди. Состояние рынка на сегодня вполне прогнозируемое. Все занимают выжидательную позицию, и это совершенно объяснимо и понятно. Людей сдерживает несколько факторов: и страх перед долями (а вдруг не достроят), и страх за себя и свое финансовое состояние, и страх ошибиться с ценой (а вдруг завтра будет дешевле), и полное отсутствие ипотеки по долям».

При это он подчеркнул, что расшевелить рынок «по дальним долям не смогут никакие акции и скидки». «Что действительно сможет сдвинуть ситуацию – понимание конца девальвации рубля. Потенциальные клиенты «ушли» в валюту и выйти из нее будут готовы только на ее максимуме. С февраля мы (офис продаж клубного жилого комплекса «Даудель»)переходим на цены в валютном эквиваленте. Т.е. по состоянию на первое февраля 2009 года цена квадратного метра будет зафиксирована в долларах США и, соответственно, будет меняться в зависимости от курса ЦБ РФ», – отметил эксперт.

Более позитивный прогноз дал ведущий специалист службы продаж компании «Партнер-Инвест» Андрей Васильков: «В сложившейся ситуации очень сложно делать долгосрочные прогнозы. Ведь природа кризиса в основном макроэкономическая. Но мы прекрасно понимаем, что самые большие экономические скачки происходили именно после падения. А рынок будет расти! Уж слишком остро стоит квартирный вопрос у многих жителей нашей страны и нашего региона в частности.

Во время, когда рынок стоит, выигрывают компании, сумевшие сформировать лояльность к себе и организовать постоянный поток клиентов. В основном, за счет качественного обслуживания, правильной и гибкой ценовой политики, профессиональной команды. Не маловажным в настоящее время является и тесное взаимодействие с органами федеральной и региональной власти.

Если же отвечать на самый часто задаваемый последнее время вопрос клиентов «когда же упадут цены?», то у крупных застройщиков нашего региона цены снижаться не будут. Не могут застройщики продавать квартиры ниже рентабельности, которая с учетом бонусов и скидок на сегодня максимально приблизилась к себестоимости квадратного метра.

Московские аналитики и специалисты рынка недвижимости сегодня заявляют, что рынок достиг дна. Поэтому я считаю, что январь, февраль 2009 – это самое выгодное время для приобретения жилья. В условиях, когда рубль дешевеет, недвижимость по-прежнему остается лучшим средством сохранения средств. Кроме того, есть приличный выбор уже готового жилья, и нужно понимать что весной цены начнут повышаться».