Нужны площадки для бизнеса

23-24 октября в отеле «Тюмень» состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: от проекта до объекта». Организаторами конференции выступили администрация Тюмени и корпорация «Стратум».

Отметим, что корпорация «Стратум» подобные мероприятия проводит ежегодно – в Челябинске и Екатеринбурге. В Тюмени подобную конференцию компания «Стратум» проводила впервые. Подобный формат проведения мероприятий для тюменцев оказался довольно интересным. Конференция проходила в одном из первых строительных объектов европейского уровня в столице Западной Сибири – отеле «Тюмень».

Конференция объединила 65 участников, интересующихся вопросом, какой будет Тюмень завтрашнего дня: руководителей крупных компаний, представителей власти, средств массовой информации. Участники имели возможность не только увидеть проекты городской застройки, намеченные на ближайшее будущее, но и подсчитать примерную окупаемость затрат на их реализацию. Как показала конференция, новая Тюмень будет не только экономически выгодной, но и архитектурно привлекательной.

О коммерческой недвижимости в последнее время говорят много и часто. Достаточно вспомнить прошедший в начале октября IX Съезд риелторов Тюмени, где данной теме был посвящен отдельный круглый стол. Темпы строительства объектов коммерческой недвижимости в Тюмени растут быстро, количество площадей, занятых коммерческой недвижимостью, сопоставимо со столичными показателями. Поэтому коммерческая недвижимость все чаще оказывается в фокусе внимания как девелоперов, так и риелторов. Напомним, что в столицах риелторы давно уже являются не просто операторами рынка недвижимости, но и полноценными инвесторами. В Тюмени только некоторые риелторы могут себе позволить инвестиции, но в том, что за такой организацией бизнеса – будущее, не сомневается никто.

Особенно важно отметить тот факт, что в конференции принимали участие не только представители бизнеса, но и властные структуры, что лишний раз подчеркивает: власть и бизнес в Тюмени не конфликтуют друг с другом, а плодотворно сотрудничают. Директор департамента градостроительной политики администрации Тюмени Андрей Спиридонов представил на обсуждение план генеральной застройки города. Согласно ему, предусматривается концентрическое территориальное развитие Тюмени с формированием кольцевой транспортно-планировочной структуры. «С учетом градостроительной ценности территории и планировочных особенностей сложившейся городской среды за основные направления территориального развития принимаются северо-западное направление (малоэтажная жилая застройка); северо-восточное направление (производственная зона вдоль Велижанского тракта, многоквартирная и коттеджная жилая застройка вдоль Тобольского тракта); освоение левобережной поймы реки Туры (общественный центр областного значения с сопутствующей многоквартирной жилой застройкой); западное направление (малоэтажная жилая застройка, развитие промзоны в районе Утяшево); южное направление (общественная, многоквартирная и коттеджная жилая застройка); восточное направление (развитие производственных территорий, развитие жилой застройки в районе Лесобазы)», – рассказал г-н Спиридонов.

И тем не менее бизнесу интереснее всего, как правило, центр города. Особенно для торговых центров.

Представитель компании «Арбат» Мария Лобжанидзе рассказала как раз о маркетинге крупных торговых центров. Для тюменских девелоперов тема оказалась актуальной – все мы помним и случаи, когда концепции и названия некоторых ТРЦ менялись в спешке, в последний момент перед открытием. В чем причины таких печальных явлений на тюменском рынке? Прежде всего в том, что девелоперы иногда экономят на маркетинге, или отдают маркетинговый план аутсорсерам, далеким от профессионализма. Г-жа Лобжанидзе отметила, что маркетинговая концепция должна изначально разрабатываться для любого торгового центра, ибо лучше сначала все продумать, чем иметь потом проблемы с перепланировкой проекта в угоду якорным арендаторам. Чтобы построить ТРЦ без проблем, маркетинговая концепция должна отвечать на следующие вопросы: кто будет покупать, у кого покупать, каким образом это реализовать максимально эффективно? То есть маркетолог обязан четко себе представлять портрет потенциального покупателя ТРЦ, четко представлять себе, какие арендаторы прежде всего заинтересованы в площадях. А дальше уже начинается сложная работа по доведению концепции до изящества. Г-жа Лобжанидзе сравнила сотрудничество маркетолога и девелопера с браком, в котором успех зависит от степени доверия и понимания между участниками.

Директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский рассказал об опыте формирования состава арендаторов в современном торговом центре. По его словам, для заполнения ТРЦ объемом в сто магазинов необходимо вступить в переговоры примерно с 500 потенциальными арендаторами. Таким образом, переговоры с арендаторами нужно начинать как минимум за 9 месяцев до открытия магазина. Что касается якорей, то тут г-н Чаплинский поддержал мнение г-жи Лобжанидзе – с якорными арендаторами нужно договариваться еще на стадии проектирования объекта.

Директор по консалтингу компании Becar Commercial Property SPb Олег Спивак посвятил свой доклад мировому опыту девелопмента объектов коммерческой недвижимости. По его словам, в девелопменте очень легко допустить ошибки, причем цена этих ошибок может оказаться непомерно высокой. Даже на Западе, который среди российских девелоперов принято считать образцом, бывают чудовищные просчеты в девелоперских проектах.

По словам г-на Спивака, в мировой практике «вечным активом» считается не объект, а земля. Основная цель девелопмента в такой ситуации – повышение стоимости земли. Рассказал гость из Санкт-Петербурга и об уникальном для России примере, когда земля искусственно намывается в прибрежной акватории. Тем самым девелопер получает необремененные земельные площади. Отметим, что в столице Западной Сибири при активном участии компании Becar разрабатывался проект бизнес-центра «Нобель».

В рамках конференции были рассмотрены вопросы по эффективному управлению своими активами через инструмент закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). Как отметил финансовый директор компании IMAC Игорь Сафронов, эффективность вложений в закрытый ПИФ покрывает доходность по акциям предприятий в три раза. «На сегодняшний день растущая российская экономика обуславливает повышенный интерес к привлечению инвестиций в реальный сектор. Прямое инвестирование в промышленные и торговые предприятия, в создание основных средств, а также строительство и развитие объектов недвижимого имущества является одним из основных факторов развития любого региона. Предприятия Тюменской области, которая является одним из интересных и интенсивно развивающихся регионов, остро нуждаются в качественных знаниях о возможностях привлечения и размещения инвестиций», – отметил генеральный директор компании IMAC Олег Папахин.

В рамках события, кроме проекта застройки Тюмени, были рассмотрены и многие другие вопросы, которые, несомненно, помогут в развитии рынка строительства, девелопмента и арендных отношений. На вопросы участников конференции отвечали представители успешных федеральных компаний, таких как Knight Frank, GVA Sawyer, Becar Commercial Property, «Магазин магазинов». Наибольший интерес вызвали выступления директора Корпорации СТРАТУМ Олега Пермякова, который рассмотрел вопрос стратегии реализации стоимости компании, и партнера юридической фирмы Incor Alliance Артема Абрамова – по теме содержания и этапов процесса девелопмента недвижимости. Кроме представителей федеральных компаний, с докладами выступили и региональные компании: УК «Нобель», НП «Объединение риелторов Тюмени». О том, что сегодня происходит на тюменском рынке недвижимости и о взаимодействии застройщика и риелтора, рассказал директор по маркетингу компании «Партнер-Инвест» Андрей Панасюк.

Тюменские девелоперы надеются, что подобные события в Тюмени примут такой же периодический характер, какой они носят в ближайших крупных городах – Екатеринбурге и Челябинске.