Летнее затишье на рынке и текущие проблемы риелторов

Лето закончилось, но закончилось ли летнее затишье на тюменском рынке недвижимости? Об этом мы поговорили с исполнительным директором агентства недвижимости «Золотые ключи» Татьяной Шохиной.

– Татьяна Олеговна, это лето оказалось непростым для тюменского рынка недвижимости. Эксперты расходились в оценках того, что происходит. Какова ваша точка зрения на «летние» процессы на тюменском рынке недвижимости?

– На самом деле летнее затишье на рынке – явление закономерное. Такое затишье вполне объяснимо нормальными человеческими интересами – людям хочется отдохнуть, съездить в отпуск, а не думать о решении жилищного вопроса.

Однако дело в том, что в 2007 году мы имеем дело не с обычным «летним» спадом. Сокращение количества сделок началось в феврале-марте, а летом уже произошла констатация факта. С этим и были связаны самые пессимистичные прогнозы, в прессе все чаще стало встречаться слово «стагнация», а некоторые эксперты утверждали, что такая ситуация затянется минимум на год. Сейчас очень хочется верить, что процессы роста спроса на рынке начнутся к осени, а к Новому году рынок окончательно нормализуется. Определенное оживление спроса чувствуется уже сейчас: пошли звонки, вопросы, люди консультируются. Но это, конечно, пока что далеко не тот спрос, к которому риелторы привыкли в 2006 году.

Причины падения спроса кроются в том, что цены росли с очень высокой скоростью, темпы роста зарплат не успевали за темпами роста стоимости квадратного метра. Это основная причина. Вторая причина – развитие ипотеки. За 4-5 лет существования ипотека как механизм приобретения недвижимости охватила максимально широкие слои населения. Количество покупателей-«ипотечников» также не бесконечно, и рано или поздно все, кто мог позволить себе ипотеку, воспользовались кредитными продуктами. Третьей причиной мне видится отток денег со вторичного рынка типового жилья на сегмент загородной недвижимости. Появилось несколько по-настоящему крупных проектов – Комарово, Березняки, Цимлянское. Вокруг Тюмени строится много загородного жилья. И финансы «ушли» именно туда. Если человек сейчас располагает 5 миллионами рублей, он уже взвесит – купить ему загородный коттедж или квартиру в городе. Ниша загородной недвижимости далека от наполнения, спрос на нее есть, поэтому и произошел такой отток средств. Тем не менее, преимущества есть и у загородной недвижимости, и у жилья в городе. Поэтому весы рано или поздно придут в равновесие, баланс будет соблюден.

– Как отразился пониженный спрос на риелторской сфере? Ведь по данным Тюменьстата, количество риелторов в области за первое полугодие сократилось на 16,6%.

– Тюменьстат комментировать трудно, потому что цифры у официальных статистиков несколько «виртуальные». Тем не менее, для риелторской компании сокращение количества сделок – это прямой удар по финансовой состоятельности, по благополучию, по уверенности в завтрашнем дне. Уверенно сейчас на рынке может себя чувствовать либо компания, которая наработала серьезные связи с корпоративными клиентами, либо компания, которая готова развивать новые виды услуг. Рынок в принципе имеет волнообразный характер. Нужно быть готовым к таким ситуациям. На протяжении последних двух лет была ситуация обратная – много покупателей и мало квартир. Для риелтора подобное положение дел ничуть не лучше, чем пониженный спрос. У людей были деньги, а предложить риелтор им ничего не мог. Тем не менее, риелторы приспособились к такой ситуации, будут приспосабливаться и к сегодняшней обстановке.

Сейчас строители работают очень планомерно и в крупных объемах – вводится 3-й Заречный микрорайон, много жилья строится в Тюменских микрорайонах. То есть покупателю сейчас есть из чего выбрать. Но вот цены пока что довольно высоки.

– Прокуратура Тюменской области огласила данные проверки агентств недвижимости. В числе злостных нарушителей законодательства были названы агентства недвижимости «Триумф» и «Афина Паллада». Наверное, в агентствах, входящих в ОРТ, подобных юридических проблем нет?

– Хочется думать, что у агентств, входящих в ОРТ, подобных проблем нет. Внутри сообщества мы постоянно ведем юридическую работу: это касается и Трудового кодекса, взаимоотношений с сотрудниками; это касается и юридического сопровождения сделки, что напрямую связано с ответственностью риелтора перед клиентами. В ОРТ действуют механизмы, гарантирующие, что со сделкой все будет в порядке, ведь члены ОРТ соблюдают Кодекс этики риелторской деятельности. Сейчас уже 10 компаний подали заявки на сертификацию по стандарту Российской гильдии риелторов. Внутренний документооборот с клиентами в агентствах-членах ОРТ соответствует российскому национальному стандарту. Поэтому если компания работает в рамках, установленных обязательствами ОРТ (прежде всего сертификацией и кодексом), то это гарантия того, что клиент уйдет довольным, и с квартирой проблем потом не будет.

– Не секрет, что у каждой компании рано или поздно появляется своя специализация на рынке. Какие операции на рынке недвижимости являются профильными для вашего агентства?

– Для нас основная специализация – это все-таки продажа недвижимости. В рамках продаж мы работаем по трем направлениям: жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Помимо этого мы работаем с застройщиками по расселению из сносимых домов. Работа по сносу – пожалуй, самая тяжелая из тех, что мы выполняем, причем ее нельзя при этом назвать самой высокооплачиваемой. Но это тоже работа, и мы делаем ее профессионально.

Иногда приходится слышать категоричные оценки, что, например, заниматься загородной недвижимостью выгоднее, чем заниматься жилой. На самом деле по сегментам жилой, загородной и коммерческой недвижимости вряд ли можно отметить какой-то сектор в качестве самого прибыльного. Например, рынок загородной недвижимости характеризуется серьезным влиянием сезонных показателей. Сейчас наступает осень, и спрос на дачи, коттеджи и земельные участки постепенно падает. А весной или летом на этом сегменте традиционно высокий спрос. Сколько людей, столько и предпочтений, поэтому любая недвижимость может приносить прибыль: и офисы, и земельные участки, и квартиры.

В нашем агентстве не бывает, чтобы мы сезонно переключались на какой-либо из сегментов. Равномерно занимаемся всеми сегментами, всеми видами операций. Исключением можно назвать только аренду – арендой мы занимаемся мало. Это действительно одна из самых проблемных сфер на рынке, в области аренды слишком велико значение человеческого фактора, который проконтролировать практически невозможно.

– Иногда приходится слышать, что высокая цена коммерческой недвижимости является серьезным препятствием для развития малого бизнеса. Так ли это?

– Подвижки в этой области произойдут только тогда, когда начнет изменяться в целом экономическая ситуация в стране. Когда условия выдачи ипотеки начнут приближаться к зарубежным стандартам – тогда, пожалуй, и небольшие компании смогут позволить себе приобрести недвижимость в собственность. Но на сегодняшний день меня ситуация не пугает – у нас хорошо развит рынок аренды, это мировая практика. Иногда малому бизнесу для большей мобильности даже и не нужна недвижимость в собственности. Работать можно и на арендуемых площадях.

– Сейчас в Тюмени строится немало бизнес-центров. Вы занимаетесь продажами площадей в новых торговых и офисных объектах?

– Безусловно, мы занимаемся продажами офисных помещений в новостройках. Сейчас действительно появляется много зданий подобного формата. Заключаются договоры и с застройщиками, и с дольщиками.

В последнее время можно заметить, что застройщики и риелторы становятся ближе друг к другу. Строительные компании также почувствовали на себе снижение покупательского спроса. Поэтому застройщики сейчас активно сотрудничают и с риелторами, и с рекламными компаниями, и со средствами массовой информации.

Плотная работа с застройщиками – несомненный плюс для риелтора. Однако хотелось бы выразить такое пожелание к застройщикам: работать не с конкретными компаниями, а с профессиональными объединениями риелторских компаний. Одно агентство недвижимости не сможет решить проблем застройщика так эффективно, как это сделает профессиональное объединение. Ведь в случае с новыми офисными и торговыми зданиями речь идет о реализации тысяч квадратных метров. Такие задачи могут решить только объединения риелторских фирм.

– ОРТ готовится к осеннему съезду. Какие интересные новинки ожидают участников?

– К съезду готовятся очень интересные материалы. Будут проведены семинары с участием иногородних гостей. Мы надеемся, что в этом году съезд будет более продуктивным, чем пафосным. Съезд, конечно, мероприятие общественное и статусное, но нам хотелось бы также, чтобы он принес как можно больше пользы членам ОРТ – риелторским компаниям.

На съезде подводятся итоги прошедшего периода, к чему мы как сообщество пришли, чего достигли, и самое главное – куда мы двигаемся, и что нас ждет завтра.

– В рамках ОРТ сейчас разрабатывается Единая мультилистинговая система. В чем ее преимущества?

– Мультилистинговая система – это великолепный инструмент, который даст риелторскому сообществу единую информационную платформу. Ведь половину нашей эффективности составляет информация. Сейчас ОРТ очень не хватает единой базы данных. Система даст прежде всего оперативность работы. Это современный подход к организации работы, и его нельзя игнорировать.

От введения Единой мультилистинговой системы выиграют все. У каждого агентства есть своя база данных, но обычно в базе агентства хорошо представлен какой-либо один аспект – сегментный или географический. Например, у какого-то агентства есть хорошая база по Заречным микрорайонам, у какого-то – по коммерческой недвижимости. У некоторых агентств хорошие покупательские базы. При объединении этих разрозненных баз в одно целое выиграют действительно все агентства-участники программы. Конечная цель такой системы – замкнуть спрос на предложение.

Что касается координационных вопросов, то ОРТ уже опробовало подобную мультилистинговую систему, и основные вопросы по координации и функционированию системы уже решены. Сейчас важно, чтобы система прошла окончательное тестирование, и все агентства-участники начали в ней работать. Если компании начнут активно работать в системе, это будет залогом ее успеха.