Похороны ипотеки — шумно, громко, с Центробанком? Эксперты — о том, когда россияне смогут покупать жилье

После очередного повышения ключевой ставки банки стали предлагать вклады почти под 30%, высасывая деньги из-под подушек и матрасов. Правда, излишков там оказалось уже не так много. При этом многие вынуждены сокращать текущие потребности и отказываться от крупных покупок, прежде всего недвижимости. И отложенные деньги складывают в банки. Потому что взять ипотеку становится нереально: вместе с ключевой ставкой выросли и ипотечные. «Сбер» предлагает взять ипотеку почти под 25%, а ВТБ — дороже 27%. Это, конечно, максимальные ставки, но всё равно цифры говорят о многом.

— Обычные ипотечные кредиты, особенно на вторичном рынке, уже стали практически недоступными, и покупатели занимают выжидательную позицию, опасаясь больших переплат, — говорит руководитель аналитического департамента финансовой компании AMarkets Артем Деев. — В то же время спрос на первичное жилье может поддерживаться госпрограммами, хотя квартиры в новых домах становятся дороже.

MSK1.RU убедился: по данным Единой информационной системы жилищного строительства, с начала года средняя стоимость квадрата в российских новостройках выросла более чем на 9% (с 163 до 178 тысяч рублей). И лидер подорожания вовсе не Москва или Санкт-Петербург (там цены выросли на 8,5% и 7,5%, соответственно), а Крым. В республике жилье в новостройках с января по сентябрь подорожало почти на 20% (с 120 до 143 тысяч рублей за квадрат).

— Знаете, ключевая ставка уже достигла того значения, когда ее влияние на текущую ситуацию на рынке недвижимости уже не столь велико, — говорит MSK1.RU Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate. — Ипотека по базовым ставкам стала неподъемной для большинства заемщиков еще с конца 2023 года, когда ключевую ставку подняли до 16%.

— Неужели есть сумасшедшие, которые берут ипотеку под 27% годовых?!

— Как показывает практика прошлых лет, есть заемщики, готовые почти на любую заградительную ставку. Они оформляют ипотеку в расчете на последующее рефинансирование.

Конечно, основная масса сделок по жилью приходится либо на семейную ипотеку и субсидированные программы от застройщиков со ставками до 10–15% годовых, либо на покупку с применением рассрочки. Это если говорить про массовое жилье.

В бизнес-классе другой расклад. Более 70% сделок осуществляются с помощью собственных средств. А в премиальном сегменте почти 100% сделок — это живые деньги.

— Выходит, поднятие ключевой ставки уже не обвалит продажи и спрос?

— Уже нет. Большее негативное значение имеет другой фактор — увеличение первоначального взноса по ипотеке до 50%. Часть клиентов, не располагая нужной суммой для внесения первоначального взноса, действительно уйдут с рынка. А те, у кого есть необходимая сумма, будут оформлять ипотеку сейчас, опасаясь дальнейшего ужесточения условий в следующем году.

— А вы бы что порекомендовали желающим купить жилье? Просто подождать, пока ключевая ставка каким-то чудом снизится?

— По прогнозу Центробанка, инфляция снизится к 2026 году до 4%, что позволит ослабить кредитно-денежную политику, и ипотечные ставки будут заметно снижены. Сейчас самым хорошим вариантом выглядят рассрочки. Сейчас практически все застройщики начали массово предлагать покупку квартиры в рассрочку как более выгодную альтернативу ипотеки. Есть программы рассрочки на 2–3 года, на остаток по которым можно оформить ипотеку.

— С ипотекой всё понятно. Но почему, несмотря на все меры Центробанка по борьбе с инфляцией, жилье только дорожает?

— Цены на жилье как раз и разгоняют меры Центробанка по борьбе с инфляцией. Повышение ключевой ставки напрямую влияет на стоимость проектного финансирования. Особенно критично это для проектов на старте реализации, когда еще эскроу-счета пусты, и процент по кредиту максимальный. Удорожание проектного финансирования — это растущая себестоимость строительства для застройщика. И, конечно, все дополнительные издержки перекладываются на конечную стоимость жилья.

Брокер недвижимости Евгения Миллер уверена, что рынок недвижимости будет «болеть» как минимум два года.

— Завершен период искажения в ценообразовании, который начался в 2020 году с приходом низких ипотечных ставок. Теперь года два рынок недвижимости будет болеть и болеть сильно, — говорит Миллер. — На первых порах застройщики будут спасаться внутренними программами рассрочек, что повлечет повышение цен. Потом будет стагнация, затишье на рынке массмаркета, падение цен на первичном рынке, рост спроса на арендное жилье и развитие темы пожизненной ренты от государства. Деньги в стране есть, а «кирпичи» — один из самых простых и надежных инструментов сохранения и наращивания своего капитала.