Хрущевка за 17 миллионов и другие старые пятиэтажки времен СССР, которым исполняется 70 лет, — смотрите, что внутри

Эпохе массового хрущевского домостроения уже практически 70 лет, но хрущевки по-прежнему служат людям и ценятся из-за своей относительно невысокой стоимости и удобного расположения в городской черте. Что может быть ликвиднее «хруща у метро», в котором и самому можно пожить, и продать быстро, и сдать выгодно в аренду. Давайте посмотрим обзор самых старых хрущевок различных серий по стране на продаже — сколько они стоят, где находятся и сколько технически еще могут простоять.

Именно 70 лет назад с выступления в 1954 году главы СССР Никиты Хрущева и началась эпоха массового, дешевого, но относительно комфортного жилья. Хрущев раскритиковал прежнее дорогое строительство с излишествами и поставил новые задачи — в ближайшие же два года начали возводиться так называемые переходные бескаркасные дома. А потом дошла очередь и до классических панельных хрущевок, как мы их и знаем: 4–5 этажей, нарезанные панелями и стыками-швами квартирки-ячейки, маленькие площади.

Автору этих строк расчерченные квартиры-клетки всегда навевали некую несвободу, расчерченную по расписанию жизнь, но тем не менее это стало жильем для миллионов.

Как известно, в московском регионе от таких домов активно избавляются, но по стране их великие тысячи и пока никто не собирается их сносить. У хрущевок множество модификаций (то есть строительных серий), одна из первых и самых массовых — I-335, разработанная в Ленинграде. Вот, например, дом 1957 года в Омске — гладкие внешние стены (не каменная крошка и не мозаика), большое остекление подъездов горизонтальными оконными секциями, потолки 2,55 метра.

За 2-комнатную квартиру площадью 45,6 квадрата здесь просят 4,9 миллиона рублей. По планировке — кухня 6,2 метра, центральная комната проходная. Неплохой ремонт и в квартире, и в подъездах. Обратите внимание на типовую деталь хрущевок — путь на кухню проходит через нишу большой комнаты. Зачем же так делали? Одна из причин — формальное сокращение площади мест общего пользования (МОП), то есть изолированного коридора, ведущего на кухню. По той же причине делались и смежные комнаты — избегали лишних коридоров.

— Чтобы лучше понять значимость хрущевок, нужно вспомнить, что они были призваны заменить людям комнаты в коммуналках, а там на каждого жителя существенно меньше МОП, это касается и кухни, и санузла. Это сейчас квартиры продают — чем лучше планировка, тем дороже. А раньше были два показателя, общая площадь и жилая, долю МОП (мест общего пользования) старались минимизировать, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Между прочим, 45 метров вполне неплохая площадь для жизни и по современным меркам, но это всё же двушка. А самый маленькие хрущевки-однушки по площади не превышали 30 метров, стандартными же были 31–33 квадрата. Вот одна из самых маленьких «малипусек» — Екатеринбург, 28 квадратов, кухня 5 метров.

Но обратите внимание, как прилично всё сделано, какое стремление к эффективности пространства. Дом 1962 года, а за квартиру просят 5,5 миллиона рублей.

— Есть вполне сохранившиеся варианты с недавним капитальным ремонтом. Но в целом цена хрущевок в одном районе падает относительно другого комфортного жилья, и этот тренд будет усиливаться, — отмечает эксперт.

А ведь были и «огромные», даже по современным меркам, хрущевские квартиры. Например, в ленинградской серии Г-2И было предусмотрено 5-комнатное жилье площадью 66 квадратов. Это квартира в Петербурге, которая стоит сегодня больше восьми миллионов рублей.

Комнатки небольшие, потолок 2,5 метра, зато можно обустроить приличную кухню-гостиную на 2 окна и 15 квадратов. Год 1961-й.

Но Ленинград — это все-таки эксклюзив, а наиболее распространенными большими хрущевками были 4-комнатные, с большой проходной «залой», площадью 60–61 квадрат. Вот дом в Новосибирске 1967 года.

Кухня тут 5,6 метра, зато жилая площадь — целых 44 квадрата. Здесь же можно встретить один из самых маленьких метражей комнат — 7,6 метра. Санузел, кстати, сделан уже раздельным. Просят за такую квартиру 5,5 миллиона рублей.

Возвращаясь к столице, отметим, что там еще не все панельные хрущевки снесены, а многие кирпичные и блочные дома и вовсе не подлежат сносу. Вот еще живой панельный образец в Восточном Измайлово 1962 года выпуска.

28 квадратов интересно сделали планировку с большим холлом и маленькой комнаткой. Квартира подпадает под реновацию, просят за нее 9,3 миллиона рублей. Так что рано или поздно этот дом уйдет в небытие. А ведь когда-то таким домам отводили всего 25 лет жизни.

— Когда дом будет признан аварийным, зависит от двух параметров: реального технического состояния дома и цены земли под ним. Поэтому в Москве хрущевки аварийные, а в провинции вполне еще ничего, — объясняет Сергей Николаев.

— 25 лет — срок больше политического характера, чем конструктивного. Просто прагматичные, небольшие по размерам и высоте квартиры вряд ли устраивали советского человека для вечного проживания. При коммунизме не может такого жилья быть. Вроде это временно, переходный период. Вот и ждали через четверть века коммунизм с новыми жилыми дворцами, — рассказывает архитектор, профессор, историк Игорь Поповский.

Хрущевки были не только панельными, но и кирпичными — самая распространенная серия у таких I-447. Строили их в основном из светлого дешевого силикатного кирпича, но был и обычный красный кирпич. Вот дом из этой серии в Кстово, 1957 года, оштукатуренный.

2 комнаты, 44 метра, толстые стены, широкие подоконники. По сути, всё то же самое, но звукоизоляция получше, дом потеплее, долговечнее, да и попрестижнее, кирпич все-таки. Стоимость 4,1 миллиона рублей.

А вот интересный редкий дом с переменной этажностью, фасад — силикатный кирпич без штукатурки. Здесь у нас находится 3-комнатная квартира площадью 55,5 метра.

Планировка тоже интересная, хрущевка — распашонка, на 2 стороны. Но опять же одна из комнат является проходной. Дом 1962 года, а квартира стоит 4,8 миллиона.

Со временем панельные хрущевки пытались как-то декорировать — например, панели отделывали каменной крошкой. Появились и более удобные планировки.

Тут у нас отличная трешка на 61 квадрат в Новокузнецке с большим входным холлом и полностью изолированными комнатами. В данном случае кухня переделана и объединена с залом, а так она тоже изолированная. Дом 1966 года, а за квартиру просят 5,8 миллиона рублей.

— Есть многочисленные примеры перепланировок хрущевок, главные — увеличение кухни, соединение санузла и отделение проходных комнат при помощи коридора, — рассказывает эксперт.

Ну и напоследок вновь о столице-матушке. Покажем вам один из самых дорогих «хрущей» небольшой площади в стране — разумеется, это кирпич из несносимых серий. Вот дом в Тверском районе с рыжим фасадом 1958 года.

Может, кто-то и не будет считать эту квартиру хрущевкой, поскольку проект индивидуальный, но всё же. 39 квадратов на 2 комнаты, совмещенный санузел, проходной зал, маленькая кухня — всё как надо. Стоит эта квартира 17,5 миллиона рублей.

— Всё, что делалось в СССР по ГОСТу, имело минимум 2–3-кратный запас прочности, поэтому теоретически хрущевки имеют шанс пережить многие новостройки, когда строили «как бог на душу положит». Я предполагаю, от 25 до 50 лет они еще простоят, — считает Сергей Николаев.

— Кирпичные хрущевки могут простоять много. Как минимум 80 лет до обследования, которое выявит необходимость капитального ремонта или эффективность сноса. Последнее мне кажется возможным в ситуации реновации, как способ улучшения жилья. К этому сейчас готова только Москва. Панельные — сложнее. В некоторых случаях существуют проблемы с узлами крепления, которые плохо замоноличивали, что приводило к коррозии крепежей. Но я думаю, что первые панельные дома — качественные, поэтому тоже могут простоять долго, — заключает Игорь Поповский.

Почитайте еще — молодые супруги рассказали, как переехали в свой дом в Краснодаре и сколько денег на это ушло.