Новые правила застройки – старые проблемы

Современные правила землепользования и застройки Тюмени более удобны, чем предыдущие, но и они несовершенны. В них до сих пор вносятся корректировки. Об этом рассказали на круглом столе в городском департаменте земельных отношений и градостроительства.

Первоначально правила землепользования и застройки появились в 2008 году и действовали до августа 2013 года. Они были приняты за основу новых правил, разработанных в соответствии с комплексным проектом территории города – генеральным планом Тюмени. Одно из главных изменений заключалось в том, что раньше регламенты и параметры применялись к каждой территориальной зоне. В новых же правилах их приписали к виду разрешенного использования. «Это гораздо удобнее, – прокомментировала начальник отдела генерального плана департамента Ирина Даровских. – Правила стали более четкими и прозрачными».

Так, по ее словам, одним из важных параметров стала площадь земельного участка. Она различается применительно к виду разрешенного использования. «Как правило, застройщики, проектировщики и частные лица выбирают участок, не обращая внимания на его площадь, – пояснила Даровских. – А потом удивляются, почему кадастровая палата отказывает в изменении вида разрешенного использования. Тут нужно понимать, что если земельный участок меньше предельно допустимого, то можно никуда не ходить, потому что его вид меняться не будет».

В разработке правил землепользования и застройки принимали участие не только властные структуры, но и застройщики, собственники, арендаторы земельных участков. За период формирования новых правил к чиновникам поступило более 600 заявок от заинтересованных лиц. Так, в результате появились новые градостроительные зоны, которых не было раньше, – зоны Ж-4 и ОД-7, подзона Ж-1.1.

Появились также и переходные положения. Например, статья 12 правил землепользования и застройки касается земельных участков, сформированных до вступления в силу правил. «Если существующий объект введен в эксплуатацию, а зона не совпадает с видом разрешенного использования, то участок все равно будет оформлен так, как того требует объект строительства, – рассказала Ирина Даровских. – Кроме того, градостроительная документация на участки будет соответствовать тем правилам, которые действовали на момент формирования участка».

Сейчас эти переходные положения уточняются: для них устанавливаются сроки действия – до 2016 года. «Если у кого-то есть такие участки, то имейте это ввиду, – обратилась к присутствующим начальник отдела. – Установление сроков должно стимулировать действия застройщиков и пресекать разгильдяйство как со стороны администрации, так и со стороны девелоперов».

Подзона Ж-1.1 – зона многоэтажной жилой застройки, ограниченная по этажности. Максимум 10 этажей.

Одной из проблем, с которыми столкнулись застройщики после введения новых правил землепользования и застройки, оказалось применение правил к линейным объектам. По словам Даровских, тут путаются и государственные структуры, и застройщики. «У нас ни в одной зоне не прописаны виды разрешенного использования под линейные объекты, – пояснила чиновник. – И у многих возникают вопросы, в том числе и у сотрудников департамента имущественных отношений. При обращении к ним заявители получают отказ. Но дело в том, что на линейные объекты градостроительные регламенты не распространяются. Это прописано в Градостроительном кодексе РФ, поэтому дороги и сети могут находиться абсолютно в любой зоне за исключением тех, которые ограничены федеральным законодательством. Это зоны водных объектов и городских лесов».

Зона Ж-4 сохраняет существующую застройку и ликвидирует ее уплотнение. Она определяет минимальный набор новых объектов строительства: социальная инфраструктура и гаражи. Нового жилья не предусмотрено, в том числе и реконструкции. Зона ОД-7 создает переходный период от зон промышленного значения. Земельный участок в этой зоне можно использовать под строительство жилья, но при проектировании учитывать, что территория может уменьшиться за счет санитарно-защитных зон.

Именно с этим столкнулись владельцы участка в районе улиц Мельникайте–Дружбы. «Мы подали заявку в ваш департамент о переводе зоны Р-2 в зону автомобильных дорог, – пояснил представитель строительной компании. – Потому что департамент дорожного хозяйства и ГИБДД нам согласовали проект, и осталось только выполнить землеотвод. Но департамент имущественных отношений нас перенаправил к вам, чтобы изменить вид разрешенного использования участка». По словам Даровских, это как раз тот случай. «Мы уже дважды направляли в департамент разъяснения по данному пункту», – отметила она.

У ЗАО «СМП-280» другая проблема. Директор компании Виктор Овсянкин рассказал, что они не первый год решают вопрос по своей территории. «Участки были сформированы в 2009 году. Шесть соток в середине нашего участка частник оформил на себя по дачной амнистии с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, то есть это зона Ж-3. В свою очередь мы выкупили у него землю и оформили в собственность на себя. Подали заявку на изменение вида разрешенного использования – под многоэтажную застройку, но кадастровая палата нам отказала, ссылаясь на действующие правила. Проект застройки был согласован и подписан на всех уровнях. Но из-за этих шести соток в его центре дело дальше не продвигается», – пожаловался он.

В департаменте земельных отношений и градостроительства такую проблему признали, но выхода из ситуации пока не предвидится. «Это один из тех случаев, которые надо решать через изменения правил, – высказалась Даровских. – Вы должны были отслеживать, когда появилось распоряжение о разработке, чтобы внести туда свои предложения. А сейчас, когда объявлены публичные слушания, включить в них вашу заявку нельзя. При этом никто вас не может остановить, если вы напишите ее нам сейчас. Просто она будет рассматриваться как новое внесение изменений».