Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари»: «Стоимость жилья будет снижаться»

Рынок ипотеки переживает в этом году не самые лучшие времена. Россияне понимают, что отказ от кредитного бремени – самый разумный сегодня шаг. После снижения ставки по кредитам спрос ожидаемо вырос. Однако льготная ипотека заканчивается быстро, и эксперты предполагают, что программу государственного субсидирования вряд ли продлят. Собственными прогнозами дальнейшего развития ситуации на ипотечном рынке поделилась старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова (г. Москва).

– Анна, согласно данным Центробанка, в России выдача рублевых ипотечных кредитов в январе-мае 2015 года сократилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%. Правильно ли сделали те россияне, которые решили «переждать» кризис и отказаться пока от ипотеки и покупки жилья?

– Кредиты в экономически неспокойное время – это, как правило, повышенный риск. Принимая кредитные условия, заёмщик должен понимать, что обязан погасить долги в указанные сроки и в указанных объёмах, вне зависимости от того, есть у него работа или нет.

Далеко не каждый россиянин в кризисных 2014 и 2015 годах может уверенно утверждать, что сокращения его не коснутся ни при каких условиях. В свете экономической ситуации отказ от дополнительного финансового риска, к тому же по повышенной ставке, является самым разумным шагом.

– Как и предполагали некоторые эксперты, льготная ипотека, рассчитанная на год, практически закончилась к лету. Есть мнение, что госсубсидии достались преимущественно Москве и Санкт-Петербургу. Что вы думаете по этому поводу? По вашему мнению, будет ли продление программы государственного субсидирования ипотечной ставки?

– Программа государственного субсидирования ипотечных кредитов была запущена в помощь банкам, а не заёмщикам. Именно финансовые организации оказались в сложной ситуации, когда ставки по кредитам оставались высокими, а покупательский спрос упал до минимального. Нет ничего удивительного в том, что лимиты были исчерпаны достаточно быстро – период с февраля по апрель 2015 года был для ипотечного сектора наименее результативным за последние годы. Как только ставка уменьшилась, спрос ожидаемо вырос. Риски валютной ипотеки прекрасно себя показали ещё в кризис 2008 года, но эти уроки мало кого научили: валютных заёмщиков в этот экономический спад оказалось едва ли не больше, чем в прошлый раз. Реструктуризация действительно поможет заёмщикам, самостоятельно правды тут не добиться.

Вряд ли программу продлят ещё на какое-то время: в бюджете нет для этого резервов. Ипотечная ставка будет постепенно сокращаться вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ.

– Есть мнение, что если программа субсидирования будет продлена и на 2016 год, ажиотажного спроса на ипотеку в стране наблюдаться не будет. К тому же игроки рынка недвижимости отмечают, что сам по себе запуск программы льготного ипотечного кредитования и в дальнейшем ее возможное продление приведут к росту цен на жилье, причем и на первичном рынке, и на вторичном. Вы с этим согласны?

– Пока нет оснований говорить о росте цен на жилье. В рамках государственного субсидирования спрос населения сконцентрировался на сегменте жилья экономкласса, основной упор – на новостройки. Некоторого оживления после мёртвого первого квартала недостаточно для роста цен. Напротив – стоимость жилья будет снижаться.

– Есть ли вероятность, что к тому моменту, как закончатся выделенные на программу деньги, средние ставки по ипотеке на рынке уже снизятся до уровня прошлого года?

– К ставкам осени 2014 года Россия придёт не ранее, чем через 6-10 месяцев. Спешка ни к чему. Тем более что достаточно высокая российская инфляция всё ещё не способствует смягчению кредитно-денежной политики. Ставки по ипотечным продуктам будут снижаться очень медленно, но так, чтобы тенденция всё-таки прослеживалась. Это очень важно для правительства страны. Отставание ипотечной ставки от ключевой окажется около 1-1,5%, и это нормально. Другое дело, что сама по себе стоимость денег в России пока очень высока.

– Что может повлиять на изменения ставок по ипотеке по окончании программы?

– В регионах пик спроса на ипотечные продукты пришёлся на середину апреля. К июню ажиотажный интерес на продукты с пониженной ставкой в рамках государственного субсидирования ипотеки схлынул – скорее всего, до середины сентября. Дальше очень многое будет зависеть от состояния российской экономики: продлится ли рецессия в третьем квартале, и как скоро ситуация стабилизируется. Объёмы прошлого года по ипотечным кредитам могут быть достигнуты уже в сентябре-октябре, по окончании сезона отпусков. Летний период всегда характеризуется традиционным затишьем в секторе кредитования. Думается, что ключевая ставка к осени составит 10%. Минимальная кредитная ипотечная ставка тогда сможет достигнуть уровня 10,5%.

– Нужно ли вообще снижение ипотечной ставки, если многие россияне остались без работы или их зарплаты значительно сократились? Накопить на первоначальный взнос сегодня непросто, продать имеющуюся квартиру тоже нелегко – спрос на вторичку упал.

– Снижать ипотечную ставку нужно в любом случае. Она привязана к основному показателю Центробанка, как и любая другая ставка для кредитного продукта. ЦБ РФ постепенно делает деньги доступнее для банков, банки – для бизнеса и населения.

– Ипотека с господдержкой на покупку квартир в новостройках привела к падению спроса на вторичном рынке жилья, так как здесь ставки остались высокими. На ваш взгляд, изменятся ли ипотечные ставки на вторичном рынке жилья?

– Банки теперь будут осторожнее с выдачей ипотеки, они будут более тщательно проверять заёмщика на предмет его финансовой устойчивости. Спрос на вторичное жилье сократился закономерно, но это пока даже не предел снижения интереса и цены: самое интересное для рынка недвижимости ещё впереди. Думается, что пик снижения спроса и цены придётся на декабрь-февраль.

– Каковы, на ваш взгляд, ипотечные перспективы в российских регионах?

– Заметное оживление рынка ипотечного кредитования в апреле-мае текущего года напрямую связано с работой правительства по субсидированию ипотеки банкам страны. Известно, что, например, в феврале на Дону было выдано около двух тысяч ипотечных кредитов. В марте их объём снизился на 6-7%. Зато по итогам апреля показатель вырос на 15%, в мае прибавка оценивается в 16-20%. Как только банки начали снижать ставки по ипотечным продуктам, включаясь в программу субсидирования, рынок ипотеки ожил.

Спад практически во всех российских регионах в первом квартале 2015 года объясняется ожиданием новостей: и банковские организации, и потенциальные заёмщики ждали решений по ставкам. Как только решение по субсидированию было принято, рынок ожил. Примерно доля ипотечных кредитов по программе господдержки оценивается в 60%.

Государственная программа поддержки ипотеки демонстрируют очень высокий спрос со стороны жителей Краснодарского края, регион уже лидирует по количеству и объёму выданных кредитов в ЮФО. Уже сегодня от 50 до 80% квартир на Кубани покупается с помощью ипотечного кредитования. На Кубани основной акцент в приобретении жилья сейчас смещается на жилье экономкласса в новостройках. Именно в этом сегменте девелоперы и банки края успешно сотрудничают по ипотечной программе с государственной поддержкой.

В Новосибирской области и на Урале прирост кредитных банковских портфелей идёт очень осторожно. Может быть, это связано с летним периодом, когда в финансовом секторе традиционно наблюдается затишье. Думается, что по итогам года кредитный портфель в регионе прирастёт еще на 5-7%.