Участки у тюменских рек теперь неликвид. Как запрет на строительство возле воды меняет рынок недвижимости?

В августе текущего года в нашей стране был подписан закон, запрещающий строить любые капитальные объекты (здания и жилые дома на фундаменте. — Прим. ред.) на землях, которые могут затапливаться. Новые требования коснулись и Тюменской области, на долю которой в этом году выпало сразу три паводка: традиционный весенний, небывалый летний и осенний. Сколько в нашем регионе земельных участков, потерявших свою ликвидность? Где они находятся и что с ними делать? Разбираемся вместе со специалистами.

По данным сервиса проверки ГИСЛС, в Тюменской области запрет на строительство капитальных домов коснулся более 55 255 земельных участков. Все они находятся в затопляемых зонах, и более 80% из них еще свободны (45 426 участков без зданий. — Прим. ред.).

— С 4 августа текущего года новый дом нельзя строить в той части участка, которая находится в зоне затопления или подтопления. В Тюменской области целиком или почти полностью (не меньше 95 % площади. — Прим. ред.) в таких зонах находятся 44 006 участков. Остальных зоны с запретом на строительство касаются лишь частично, — озвучил цифры Леонид Соловьёв, создатель сервиса ГИСЛС.

Больше всего участков, которые потеряли свою привлекательность из-за вступившего в силу запрета на строительство, находятся в Тобольском (16 793 участка. — Прим. ред.); Вагайском (6181 участок. — Прим. ред.) и Ярковском (5041 участок. — Прим. ред.) округах Тюменской области.

— Основные зоны подтопления в окрестностях Тюмени расположены вдоль рек Тура и Пышма, причем из-за более высокого правого берега Туры на Пышме зоны шире. Самый яркий пример — это территория вокруг Боровского и Винзилей, где большая часть участков попала в зону подтопления, — рассказал 72.RU Иван Гергало, ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи».

Больнее всего новый закон ударил по участкам, которые еще совсем недавно были самыми привлекательными и дорогими. Теперь большая часть земли с видом на реку по сути стала неликвидной, ведь по новым правилам на ней уже нельзя построить дом.

— Видовые участки, расположенные на первой линии вдоль рек, стоили на 40–50% дороже обычных. Сейчас такие объекты недвижимости потеряют в цене примерно 20–30%, и прежняя цена на них не вернется до тех пор, пока не будет решен вопрос с возможностью строительства и ввода в эксплуатацию домов на таких территориях, — озвучивает прогноз по изменению цен на рынке недвижимости Иван Гергало.

Более 6000 участков из числа попавших в зону затопления в нашем регионе относятся к категории ИЖС, но строить на них капитальные дома на фундаментах теперь нельзя. А что можно?

— На сваях по нормам можно устанавливать дома, но как это будет реализовано на практике, пока непонятно. Я размышляю, что, возможно, это должно выглядеть так: сначала нужно определить уровень затопления, чтобы знать, на какой отметке должен быть пол здания, затем построить фундамент и только потом идти за разрешением на строительство. Звучит нелогично, но из постановления сейчас получается так, — описывает возможный вариант использования таких участков тюменский гидротехник Игорь Кузнецов.

Специалист отмечает, что необходимость принятия закона о запрете строительства в затопляемых зонах в нашей стране назрела давно, поскольку в последнее время многие игнорировали существующие требования.

— Особые требования к строительству в затопляемых зонах существовали всегда. Грубое пренебрежение ими было продемонстрировано в Дагестане, где произошло наводнение. Строить без инженерной защиты и подготовки территории и раньше было нельзя, но особо талантливые умудрялись эти требования обходить. Я читал, что в некоторых проектах мероприятия по защите предусматривались, но потом не реализовывались. Есть нормы, они были всегда, и если их соблюдать, то бед от стихий не будет, — резюмирует гидротехник.

Новый закон не коснется объектов, разрешение на строительство которых было получено до 4 августа, но такую постройку теперь зарегистрируют только при наличии защиты от возможного подтопления. А вот если собственник в дальнейшем захочет реконструировать свой дом или возвести на его месте новый, то он уже попадет под действие закона, запрещающего капитальное строительство.

— Участок теперь нужно проверять до покупки, а не после. Если он целиком в зоне затопления или подтопления, новый дом на нём не построить и не зарегистрировать. Многие зоны подтопления проводили еще по глубине грунтовых вод, и они шире полосы в 50 метров, которую требуют правила с 2024 года. Само новое правило старые границы не меняет, поэтому важно знать, где проходит граница именно вашей зоны, — подчеркивает Леонид Соловьев, создатель сервиса по проверке земельных участков.

Напомним, в Тюменской области до сих пор действует режим ЧС, введенный из-за небывалого летнего паводка. По этой причине на территории региона временно приостанавливали регистрацию сделок с загородной недвижимостью.