Итоги 2011 года: что было, что будет?

Конец года – время подводить итоги и намечать планы на будущее. В середине декабря банкиры, застройщики, риелторы и аналитики рынка недвижимости собрались за круглым столом, чтобы обсудить – что получилось, что порадовало и удивило в 2011 году, что можно улучшить в наступающем 2012. Организаторами встречи, по традиции, выступили РАН «Этажи» и газета «Недвижимость и Строительство для всех».

Общие тенденции года: покупать стали активнее и больше, выдача ипотеки увеличилась вдвое, цены на жилье поднялись на 15–20 процентов, а предложений под конец года уже не хватает – разобрали, как горячие пирожки. Следующий же год обещает быть богатым по предложению и стабильным по ценам.

Начали с анализа текущей ситуации на рынке. Генеральный директор ООО «Экономика и Управление» Юрий Зиненко настроен не очень оптимистично и считает, что цены на недвижимость в ближайшее время будут снижаться. «Наши графики показывают, что предложение к концу года «встало» и, скорее всего, собирается уйти вниз вслед за спросом. Спрос в этом году поднимался с 1 мая до лета, а с середины лета оформился понижательный тренд. Я считаю, что это приводит рынок в баланс, – пояснил аналитик. – Вероятнее всего, снижение спроса и предложения будет только зимой – весной все успокоится и уравновесится. А цены на недвижимость будут вести себя в ближайшее время именно так, как и должны себя вести при снижении спроса».

Риелторы и застройщики, однако, в последние три месяца отмечают как раз рост цен. С чем это связано? «Здесь срабатывает инерция. Рынок реагирует не сразу. Уже в декабре в лучшем случае будет остановка роста», – ответил Юрий Зиненко.

Застройщики в голос говорят о растущем спросе и дефиците предложений. «Последний сданный нами дом, 169 квартир, разошелся за две недели! Спрос есть – предложения уже нет, – рассказывает начальник отдела реализации недвижимости ОАО «ТДСК» Андрей Сурмай. – С начала этого года в микрорайоне Тюменский-3 нами было построено 20 домов, 15 из них продавались как готовое жилье (по договору купли-продажи), то есть 40 подъездов 14-этажных домов, это более двух с половиной тысяч квартир – практически все квартиры нами распроданы. Аналитики говорят – спрос падает, а те, кто работает на рынке – буквально «зашиваются» от количества запросов клиентов, при этом – не хватает предложения»

«В офисах нашей компании иногда случаются очереди. Рост цен за год составил примерно 25 процентов, – говорит первый заместитель генерального директора ЗАО «Тюменинвестстрой» Максим Кривцов. – Существенных колебаний спроса в течение года не возникало – с мая по август тренд был восходящим и по текущее время не падает. Единственная проблема – практически все продано. Мы продолжим застройку недалеко от микрорайона Восточный-2 и завершаем проектирование на площадке в центре города, по нескольким площадкам ведем переговоры».

Риелторы рассуждают о тенденциях, опираясь на собственный опыт работы на рынке. «Главное отличие этого года – он стал первым, когда выросли цены на жилье, но не выросли цены на аренду. Что повлияло на эти факторы? Во-первых, конечно, развитие ипотечного кредитования за счет активного маркетинга и политики банков. В-вторых, различные жилищные соцпрограммы: областной бюджет выделил в этом году пять миллиардов рублей только для Тюмени – это тоже существенно сместило структуру спроса, особенно в последние четыре месяца: по нашим данным, количество клиентских звонков осенью увеличилось на 30–40 процентов по сравнению с летом», – рассказывает директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Другая тенденция, которую отметил представитель РАН «Этажи»: по сравнению с 2009 и 2010 годами увеличилась доля покупок квартир в Тюмени гражданами Югры и Ямала. Среди покупателей новых квартир северян сейчас 23–25 процентов, «вторички» – 20 процентов. У брендовых застройщиков этот процент еще выше. Югорчан при этом в два раза больше, чем жителей Ямала.

Еще одна особенность этого года по оценке РАН «Этажи» – отсутствие фактора сезонности: впервые за последние десять лет летом активность клиентов не падала более чем на пять–десять процентов, рынок был стабилен. «Этажи» отмечают, что средняя цена недвижимости повысилась на 15 процентов, в том числе стоимость вторичного жилья – на 10–12 процентов, цена на новостройки поднялась в среднем более чем на 15–20 процентов. Спрос существенно сместился в сторону эконом-жилья. Впервые за долгое время – если брать однокомнатные квартиры площадью 30 и 45 квадратов – разница цены может доходить до 20–25 процентов за метр. Сегодня на рынке наблюдается дефицит эконом-жилья и профицит предложений в сегменте эконом-плюс.

Впервые наблюдалась по городу разность повышения цены в зависимости от географии объектов: в Заречном микрорайоне, например, по словам Ильдара Хусаинова, средний ценник поднялся на 25–30 процентов, а в Тюменском повышение стоимости составило 10–15 процентов: «В Тюменском районе сейчас сконцентрировано очень большое количество предложений. Больше половины новостроек продается на небольшой площади. Это тема для анализа, как концентрация продукции в одном районе влияет на цены».

В обсуждении возник вопрос: есть ли возможность у застройщиков выйти из рамок районов, которые в основном застраиваются последние несколько лет – Тюменский, Восточный, Восточный-2, Заречный? Участники круглого стола согласились, что самый большой плюс этих районов – в том, что не нужно никого отселять, чтобы начать строить, поэтому инвестиционный цикл значительно короче, а значит – сокращаются риски. «Пока у нас не будет административного ресурса для отселения из различных типов устаревшего жилья – видимо, город будет стоять в бараках», – отметил первый заместитель генерального директора компании «Меридиан Констракшн» Сергей Гусев.

Вопрос о нехватке предложения на рынке жилья к концу года волнует и риелторов, и банкиров. Что нас ждет в 2012? У застройщиков планы грандиозные. «В декабре мы вводим в эксплуатацию дом в районе МЖК, рассчитанный на 541 квартиру. Продажи в этом доме будут открыты уже в январе. Далее начнем застраивать 9,6 гектара в районе Восточный-3, а после этого приступим к застройке в районе Патрушево – на территории 215 гектар будут расположены дома переменной этажности – до пяти этажей, а это около двух миллионов квадратных метров жилья. Так что у нас по предложению никакого спада не будет», – говорит Андрей Сурмай.

«Интересно, что в этом году цены на рынке «первички» и «вторички» практически выровнялись: если раньше разница была до семи процентов, то сейчас – один-два процента. Сегодня «Партнер-инвест» сдает пять домов в квартале «Альфа» микрорайона «Европейский», где уже реализовано более 90 процентов квартир. Мы тоже наблюдаем рост покупательской активности (это и звонки, и посещение сайта, и обращения в офис), – рассказала главный специалист службы маркетинга и стратегического развития компании «Партнер-Инвест» Валентина Трошина. – В 2012 году будем продолжать строительство второго квартала в «Европейском» – «Бета» и запустить стройку квартала «Тихий» с более доступным жильем сегмента стандарт (около 70 тысяч квадратов). Также в 2012 году планируем запустить строительство в микрорайоне «Европейский» квартала «Гамма» – это около 50 тысяч квадратных метров».

Кроме того о большом проекте в Тюменском микрорайоне недавно заявила и компания АИЖК. «Скоро открывается старт продаж первой очереди этого проекта – микрорайон «Семейный». Это почти 60 тысяч квадратов? более тысячи квартир – и они появятся у нас в прайсе уже в этом году. Все вместе тюменские застройщики в ближайший месяц выведут на продажу около двух тысяч квартир в новостройках. Сегодня к примеру три тысячи 800 квартир выставлены на рынке вторичного жилья. Так что можно не беспокоиться: покупателям в 2012 году будет из чего выбирать», – заявил Ильдар Хусаинов.

Остается понять, как ведут себя ипотечные кредиты, без которых жилье не приобрести.

«Объем ипотечных кредитов, выданных нашим отделением Сбербанка, вырос за год более чем в два раза – и по количеству сделок, и по сумме кредитов. Средний чек по ипотеке вырос на пять процентов и составил один миллион 600 тысяч рублей – то есть мы явно достигли докризисного уровня. В нашем банке однозначно наметился стабильный рост спроса, и банком созданы условия, которые позволяют его поддерживать (28 ноября введена кредитная фабрика, и сегодня решения по ипотечным кредитам принимаются за 48 часов; для сравнения: два года назад этот срок составлял 14 дней), – рассказывает заместитель управляющего тюменским отделением ОАО «Сбербанк России» Евгений Светлов. – Каков будет наш процент по ставкам в следующем году? В краткосрочной перспективе предполагаем стабилизацию цен и процентных ставок. Тенденция к снижению процента закончилась: банковское сообщество России пришло к психологическом минимуму.

Есть индикатор в нашей работе, который вызывает у нас тревогу: на фоне роста общего объема обращений у нас растет и количество нереализованных, не доведенных до конца сделок – когда клиент имеет подобранный ипотечный кредит, платежеспособен, готов внести первоначальный взнос, уже есть решение банка, но нет объекта покупки. И мы готовы согласиться с аналитиками, которые говорят, что в Тюмени пока предложений на рынке недвижимости недостаточно. Может быть, недостаточно по количеству. Может быть, по каким-то характеристикам жилья: не совсем то или не совсем там, где хочет клиент. Это тема для анализа и размышления».

«Продажи ипотечных кредитов банком на территории РФ и по Тюмени в этом году выросли почти в три раза, ипотечный портфель Тюменского региона достиг докризисного уровня и перешагнул этот уровень более чем на один миллиард рублей. Средний рост выданных кредитов составлял в месяц 20–30 процентов, причем в ноябре спрос увеличился по сравнению с августом в три раза, – рассказывает управляющий директор тюменского филиала банка ВТБ24 (ЗАО) Дарья Медведева. – Средний чек в нашем банке на сегодняшний день составляет в Тюмени полтора миллиона рублей, в ХМАО – 1,7–1,8 миллиона рублей, по ЯНАО – около двух миллионов рублей. При этом надо отметить, что сегодня в широкой ипотечной линейке продуктов ВТБ24 есть предложение кредита по ставке 7,5 процента годовых – при большем первоначальном взносе. Этим мы, возможно, понижаем нашу доходность – но привлекаем больше клиентов: наученные кризисом, не уверенные в том, что будет завтра с рублем, люди готовы вкладывать деньги в приобретение недвижимости».

«Средний чек по ипотеке в 2011 году составил 1,5 миллиона рублей по Тюмени и до двух миллионов по северным территориям. Кроме того, у нас сильные филиалы в Санкт-Петербурге и Москве – там средний чек около трех миллионов рублей Объем ипотеки вырос в три раза. 2012 год будет для банка юбилейным – поэтому клиентов ждет много интересных акций и бонусов: например, уже запущена первая акция по ипотеке совместно с РАН «Этажи» – «Рождественская ипотека» с пониженной процентной ставкой и ускоренными сроками рассмотрения заявки по новостройкам, ставка от 10,9%. Что бы стать ее участником, надо купить новостройку через РАН "Этажи"», – говорит ведущий специалист отдела розничного бизнеса филиала ОАО «Ханты-Мансийский банк» Тюмень Наталья Курбатова.

«БАНК УРАЛСИБ со второго квартала наблюдает ежеквартальное увеличение количества сделок по ипотеке на 30 процентов, запущены интересные ипотечные программы. Сейчас у нас средний чек – 1,4 миллиона рублей», – добавляет руководитель Тюменской территориальной дирекции бизнес-единицы «Розничный банк» Владислав Сидоренко.

Все банки планируют выдать в 2012 в два раза больше ипотечных кредитов, чем в этом году. Вывод: банковские аналитики прогнозируют России экономическую стабильность.

Еще один важный аспект работы отметил директор РАН «Этажи»: «По нашим данным увеличилась доля граждан, которые при покупке квартиры пользуются услугами риелторов-специалистов. На сегодня это примерно 60–65 процентов продавцов и покупателей в целом по рынку и 55–60 процентов покупателей новостроек. Это неслучайно: агентства со своей стороны постоянно работают над улучшением сервиса. Наша компания, например, с 1 декабря ввела финансовую ответственность агентства перед покупателем при покупке «вторички»: это значит, что он защищен от мошенничества и получит свою квартиру в любом случае».

Вопрос о сотрудничестве с риелторами – не праздный: и застройщики, и банки рады работать через риелторов и активно их обучают, в этом случае качество сделок гораздо выше, и потребитель в конечном итоге доволен сделкой и сервисом. 2011 год принес существенный прогресс в этом направлении работы. «Сбербанк выдает через риелторов только 39 процентов кредитов. За прошедший год эта цифра увеличилась вдвое, но до сих пор 60 процентов наших ипотечных сделок идут сами по себе, без участия риелторов. Мы отлично знаем, что сделка с участием риелтора – более качественная, чаще конвертируется в результат», – сетует Евгений Светлов,

Кстати, Ильдар Хусаинов, вернувшись недавно с Конгресса по недвижимости в США, отмечает, что в Америке 95 процентов сделок проходят с риелторами. И это – перспективы для совместной работы всех участников рынка.

Участники рынка недвижимости согласны в главном: предпраздничные дни обещают быть динамичным. Новый год на рынке недвижимости – время горячее. Специалисты рассказывают о клиентах, вбегающих в офис 31 декабря с желанием успеть «купить до Нового года». Это хорошее время для покупок. И все участники рынка обещают работать – насколько хватит сил: «Выложимся по полной – чтобы реализовать все мечты покупателей!». «Покупайте все, что есть рынке, – советуют специалисты, - сейчас самые выгодные совместные предложения от застройщиков, банков и риелторов».

Юрий Зиненко, правда, со свойственным ему скептицизмом, заметил, что сам покупать в ближайшее время ничего не будет, а деньги лучше вложить на год в быстрорастущий юань. Кто знает, может, и правда?