Рынок коммерческой недвижимости: первые обзоры

Состояние рынка коммерческой недвижимости эксперты рынка активно обсуждали в декабре прошлого года, теме этой было посвящено несколько круглых столов и совещаний. Сегодня же аналитики публикуют полноценные исследования, аналитические обзоры, позволяющие сформировать полную и всестороннюю картину. Вчера ЗАО «Ассоциация АЛКО» опубликовало исследование, в котором аналитики дали оценку сложившейся ситуации на рынке как ценового, так и структурного характера.

«В последние месяцы 2008 года на рынке коммерческой недвижимости, и в частности в сегменте офисной недвижимости. наблюдается стагнация, затишье в ожидании прояснения экономической ситуации в мире и стране. Так часть участников рынка выжидает прояснения экономической ситуации, другая же часть стала неплатежеспособна вследствие ужесточения условий кредитования», – говорится в исследовании. При этом специалисты подчеркивают, что, тем не менее, завершаются начатые проекты качественной коммерческой недвижимости. В октябре 2008 года открылся БЦ «Овентал Тауэр» по улицами Осипенко и Профсоюзной, в сентябре введен в эксплуатацию торгово-офисный центр по улице Герцена, 64. Продолжается строительство таких объектов качественной коммерческой недвижимости, как БЦ «Альянс», БЦ «Ермак», БЦ «Петр Великий», многофункциональные комплексы по улицам Профсоюзной и Республики, Советской, Челюскинцев и Дзержинского и другие.

Из-за серьезного ужесточения требований по банковским кредитам основными остаются сделки с привлечением собственных средств. Платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость значительно снизился, относительно стабилен он в основном на рынке аренды. «Участники рынка заняли выжидательную позицию, в агентствах недвижимости отмечают намного меньше поступающих заявок на покупку или аренду коммерческой недвижимости при росте предложения. Редкие сделки происходят, в основном, для сокращения компаниями издержек по аренде путем переезда в меньшие по площади офисы. Некоторые компании, стремясь объединить филиалы, снимают более крупную площадь в офисных зданиях нового строительства», – отмечают аналитики.

На рынке купли-продажи офисной недвижимости за октябрь–декабрь 2008 года средневзвешенная цена предложения офисных помещений по Тюмени понизилась и к концу квартала составила 70 тысяч 280 рублей за квадратный метр. При этом наиболее дорогими по средневзвешенной цене предложения офисных помещений являются районы: Центральный, Мельникайте–Республики, а также КПД. По типам офисной недвижимости наиболее высокая средневзвешенная цена предложения характерна для встроенных помещений в офисных центрах и помещений расположенных на первых этажах жилых домов.

Что же касается рынка аренды офисной недвижимости, то средневзвешенная арендная ставка по итогам четвертого квартала снизилась и составила 871 рублей за квадратный метр. Среди районов города самые высокие арендные ставки наблюдались в районах Центральный, Мельникайте–Республики, а также КПД. Отметим, рынок в большей степени насыщен небольшими помещениями.

«Таким образом, четвертый квартал текущего года характеризовался следующим образом: с увеличением предложения на рынке преимущественно офисной недвижимости и влияния мирового финансового кризиса в регионе с конца октября 2008 года плавно снижаются цены предложения и арендные ставки на коммерческую недвижимость. В настоящих экономических условиях, при «рынке покупателя», большая часть сделок проходит со значительным торгом. Коррекция цен предложения в сторону понижения характерна, в основном, для переоцененных крупных объектов недвижимости, для помещений с невысоким качеством строительства, а также при срочных продажах, – делают вывод аналитики. – Также можно отметить скрытое снижение цен и арендных ставок при заключении сделок. Наиболее высокие ставки остаются на небольшие помещения до 30–50 квадратных метров в наиболее ликвидных местах. Спрос, как уже упоминалось ранее, носит слабовыраженный характер и смещен в сторону небольших торговых и офисных площадей в проходных местах с парковкой в центре для быстрой окупаемости и рентабельности бизнеса».

Что же касается вопроса инвестиций в коммерческую недвижимость, думается, что наиболее объективно высказалась на эту тему ранее заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости компании «Тюменьинвестстрой» Светлана Утешева. Эксперт считает, что однозначно рекомендовать сегодня частным инвесторам вкладывать в недвижимость – значит обманывать их: «Сегодня инвестора очень сложно привлечь лозунгом «Спасем отрасль!», люди предпочтут руководствоваться личными интересами, сохранением и накоплением своих сбережений. И стоит ли сегодня инвестору выходить на рынок недвижимости? Однозначно отвечать на этот вопрос нельзя. Несмотря на то, что как представителю крупной строительной компании мне хотелось бы пообещать покупателям гарантии стабильности в случае покупки, однако подобных гарантий дать никто не может. Говорить о том, что инвестирование в недвижимость минимизирует риск потери средств, тоже нельзя.

Мне кажется, надо понимать, что человек сегодня будет принимать решение исходя из многих факторов: собственного опыта, мнения друзей, качества продукта, из того, насколько проработана концепция объекта и, наконец, из репутации компании. Небезызвестный факт, что на объем продаж в период кризиса доверия очень сильно влияет репутация компании. Объективно же, даже этот фактор сегодня не гарантирует успешных продаж. Если человек все-таки решил вложить средства в недвижимость, я бы советовала проверить наличие всей необходимой документации. Кроме того, надо оценивать не только сам объект, но и компанию в целом, поскольку даже постоянный рост в течение 10–15 лет не дает никаких гарантий. Помимо известного имени и репутации надо смотреть на то, есть ли у застройщика возможность привлечения дополнительного финансирования, доступ к кредитным ресурсам, собственные средства».