2020-й навсегда останется годом грандиозных экономических перемен. Каждый сегмент рынка изменился. Рынок коммерческой недвижимости — не исключение.
Что произошло с коммерческой недвижимостью в России во время кризиса?
Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.
В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде, и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто всё-таки шел на риск, было наперечет. Начиная с мая курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.
Несмотря на паузу, покупка недвижимости, в том числе и коммерческой, остается традиционно стабильным и безопасным методом вложения финансовых средств.
Новостройки vs вторичка. Куда вложиться, чтобы не потерять деньги?
Всё зависит от ваших целей и сегмента бизнеса. Рассмотрим каждый вариант вложения подробнее.
Риски при покупке вторичной недвижимости
Отсутствие прозрачности в истории помещения. Например, вы покупаете коммерцию на аукционе или после банкротства. Есть вариант столкнуться с проблемами не сразу, а по истечении нескольких лет. Проследить всю историю вторичного помещения проблематично.
Высокий процент износа зданий. В Тюмени и в России в целом большой процент коммерческой недвижимости приходится на старый фонд. Те самые хрущевки, сталинки и панельки. Это значит, что с каждым годом повышается физический износ, а стоимость помещения снижается.
Наличие старого жилого фонда рядом. Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит, и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.
Проблемы с парковкой. В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль, стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит, автоматически теряется трафик.
Однако у коммерческой недвижимости на вторичном рынке есть ряд плюсов:
- высокая заселенность. Дома заселены на 100%, и люди там живут годами;
- наличие готовой инфраструктуры. Вокруг школы, сады, банки, остановки общественного транспорта;
- есть возможность купить помещение с хорошим арендатором, который стабильно является участником рынка на протяжении десятков лет;
- вторичка чаще дешевле, чем новостройка.
Теперь рассмотрим особенности вложения в новую коммерческую недвижимость. Начнем также с рисков:
- Относительно высокая цена помещений. В Тюмени стоимость коммерческих помещений варьируется от
65 000 до230 000 рублей за квадрат. - Низкая плотность населения. Новый дом, процент заселенности низкий на сдаче, есть период отложенной прибыли. Нужно ждать полного заселения района.
- Отсутствие всей необходимой инфраструктуры на старте. В новом районе изначально может не быть детских садов, банков или остановок общественного транспорта. Всё появляется постепенно.
- Необходимость решать вопрос с ремонтом. Помещения сдаются в черновой отделке, максимум — на полу будет стяжка, потолок в черновой. Однако, если вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, ремонт делается силами арендатора.
Преимущества вложений в новостройки
Юридическая чистота. Вы можете быть уверены, что покупаете полностью «чистый» объект — без обременений, предыдущих собственников и третьих лиц. Покупаете и спите спокойно.
Возможность открыть точку первым в микрорайоне. Это огромный плюс. Весь трафик будет проходить через вашу точку. Например, вы владелец фитнес-клуба. Жителям удобнее ходить в зал рядом с домом, чем ехать в центр или даже соседний район.
Новые комплексы — новый уровень жизни. Современные семьи переезжают с целью повысить качество жизни, им важно, чтобы рядом были парки, бульвары, современные места для отдыха, а следовательно, и соответствующая инфраструктура в шаговой доступности. Это выгодно для открытия или расширения бизнеса.
Рост цены на перепродажу. В отличие от вторички, коммерция в новостройке растет в цене. Поэтому вкладываемся на котловане — и за два года получаем выгоду в 20%, так как именно в этот момент застройщики предлагают самую выгодную цену.
Возможность внести изменения на этапе проектирования. Приобретение помещений на этапе котлована позволяет скорректировать планировку под конкретный бизнес, а значит, экономит ваши средства на ремонте.
Возможность купить помещение в уникальной локации. Новые микрорайоны отличаются комплексной застройкой — новая инфраструктура, новые детские сады и школы, парки и бульвары с торговыми галереями. А значит, бизнес будет иметь хорошие перспективы роста.
5 локаций в Тюмени, где вы найдете выгодные коммерческие помещения
Микрорайон Заречный — уже заселенный район с высоким трафиком. Выгодно вложиться в коммерцию можно, к примеру, в жилом комплексе «Европейский берег» — уникальная локация с собственным выходом на набережную и новый пешеходный мост через Туру. Вдоль пешеходного бульвара располагаются торговые помещения. В продаже на сегодня
Мыс — популярный район для тех, кто переезжает из других городов или районов Тюмени. Главный центр притяжения — крупнейший в городе торгово-развлекательный комплекс «Сити Молл». Трафик высокий — только в трех очередях «Звездного» проживает более
Московский тракт — добираться до района удобно, благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Плотность населения высокая, а значит, поток посетителей будет стабильным. Кроме того, здесь располагается ТЦ «Колумб», который обеспечит дополнительный трафик. Коммерцию в новом доме можно приобрести в жилом комплексе «Квартал на Московском» — там доступно несколько вариантов.
Район Плеханово — активно застраивающийся район. Инфраструктура тоже медленно появляется. Поэтому перспективы развития бизнеса высокие, конкуренция ниже. Недавно открылись продажи в новом квартале «Колумб», а уже в конце октября — начале ноября в продажу поступят коммерческие помещения. Можно успеть попасть в число первых.
Центральный район — транспортные маршруты, по которым передвигается население всего города. Добраться будет удобно из любой точки. Трафик здесь тоже высокий. Предложения по коммерции в основном в старом фонде, однако можно найти варианты и в новостройках. Здесь строится проект «Сердце Сибири» с уютными закрытыми дворами, технологичными решениями паркинга и стильной архитектурой. В «Сердце Сибири» продажи коммерции стартуют в конце октября — ноябре.
Создает эти жилые комплексы «Страна Девелопмент». Площадь помещений для бизнеса начинается от
Особенность этих коммерческих помещений еще и в том, что застройщик предлагает полноценную доходную недвижимость. Что это значит?
Совместно с компанией MallTeam они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит, после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения — уже с первого месяца вы начнете получать доход.
Узнать подробнее о вариантах коммерческих помещений, получить консультацию по доходной недвижимости, а также записаться на экскурсию по микрорайону можно по телефону +7 (3452) 66-73-94.
Застройщик ООО «Специализированный Застройщик "Зеленый Мыс"». Проектные декларации на сайте Strana.com/dokumenti и Наш.дом.рф.