Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

Год 2019 на рынке недвижимости оказался крайне противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но объемы кредитования при этом резко упали. Росли доходы населения, а количество сделок в первой половине года снизилось практически на 10%. Впервые за много лет почти исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами.

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Вероятнее всего, самые существенные, но и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотечного кредитования. Как и предполагали эксперты компании «Этажи», ставка в начале года продолжила расти, начав движение вверх в конце 2018 года. Достигнув в марте значений 11,9% на загородное жилье и 10,6−10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения финансового регулятора страны усилили эту тенденцию, и в результате к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снижал ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки же делали это по-разному: кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным банком РФ.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года ориентировочно до уровня 9%, а затем примерно с середины года ставка начнет отыгрывать повышением инфляционные риски, такие, как рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

Начавшееся в марте снижение как объемов, так и количества выданных кредитов начало выправляться только на фоне снижения ипотечных ставок. Однако в целом в 2019 году, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении — это первое снижение от года к году за последние 5 лет. Связать это можно с несколькими объективными моментами. Первый — предшествующий бум выдачи ипотеки, которая в прошлом году побила все рекорды. В результате многие, кто хотел ипотеку, получили ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения: задолженность на сегодня в России уже составляет 7,47 триллиона рублей.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при снижении реальной покупательской способности жителей. В некоторых регионах реальный рост превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2017 года она составляла 1974 тысячи рублей, в 2018-м — 2360 тысяч, а в 2019-м — 2415 тысяч (правда, с наметившейся тенденцией к снижению), и это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 годах.

Безусловно, ведущая роль в росте цен на новостройки принадлежит переходу от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года закон 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

— Эти изменения не могли не повлиять на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчете стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлеченным кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision, комментируя ситуацию на рынке недвижимости. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж, они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита.

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов, считает, что фактически последствия перехода на проектное финансирование можно будет оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

— Девелоперы не без оснований «нарисовали» не самую радужную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 — начале 2019 года действительно выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков, — но все дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса.

В банке «ВТБ» полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов. То, что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет». Он добавляет, что в будущем ставку необходимо делать на партнерскую модель отношений девелоперов с землевладельцами, и предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, но не исключено и появление новых.

Объемы падают, цены растут, а что со спросом?

В целом по рынку ситуация неясная — цены затормозили рост при снижении объема ипотеки и падающем спросе. Важно заметить, что вкупе по году удорожание оказалось таким, как в прошлогоднем прогнозе озвучивал Ильдар Хусаинов, — 3−8%. Сейчас рынок занял выжидательную позицию — всё движение находится в пределах статистической и инфляционной погрешности.

То, что спрос немного замер, а цены продавцами слегка завышены, может подсказать уровень торга — он снова начал расти с мая 2019, а это показатель того, что покупатель не считает выставленную цену справедливой.

Несомненно, существуют региональные отличия. По-прежнему резко растет цена в Санкт-Петербурге, и одновременно там значительно сокращается ввод нового жилья, бум которого наблюдался весь 2018 год. При этом город на Неве лидирует по количеству переезжающих туда на ПМЖ людей, это значит, что спрос и цены продолжат рост быстрее, чем по стране в целом.

В ближайшем Подмосковье на спрос повлияло открытие линий Московских центральных диаметров: количество обращений от потенциальных покупателей по некоторым направлениям выросло на 10% и большинство из них интересуются близостью новостройки к МЦД.

Новостройки и вторичка — извечная конкуренция

Ценовой «перекресток» произошел в России в 4-м квартале 2016 года — именно тогда квадратный метр в новостройках стал дороже, чем на вторичном жилье. В третьем квартале 2019 года разрыв составил 4,5 тысячи рублей за метр. Правда, нужно отметить, что в 2018 году он доходил до 7−8 тысяч, что можно было объяснить замедлением ввода нового жилья в 2017-м и начале 2018 года.

При этом спрос на относительно новое жилье высокий — те покупатели, кто не имеет возможности приобретать подорожавшие новостройки, выбирают на вторичном рынке квартиры «моложе» 2010 года постройки со сравнительно новыми планировками. Еще одна тенденция на первичном рынке — снижение доли популярных в разгар кризиса студий: за 1,5 года их количество в новых домах снизилось с 23,2% до 17,3%.

Хотя застройщики «запаслись» разрешениями на строительство, отрасль может столкнуться с проблемой получения новых, что вскоре повлечет еще большее увеличение цены на новостройки. О такой возможности говорит Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора группы компаний «Сибпромстрой»:

— Сам процесс согласования одного проекта очень длительный. Он составляет около года, а в некоторых случаях и несколько лет. Очевидно, что такими темпами к 2024 году девелоперы смогут только начать строить оформленные по новым правилам объекты, а не сдавать по 120 миллионов кв. м жилья, которых власти ждут от строителей.

Загородная и коммерческая недвижимость: новая тенденция или временное явление?

Заметно оживился в 2019 году столичный рынок коммерческой недвижимости. Инвестиции в офисные помещения вышли на первое место, заняв 32% инвестиционной активности и опередив коммерческие вложения в жилые помещения. Объем ввода по московским торговым площадям в этом году превысит совокупные показатели 2017–2018 годов. Также восстанавливается сдача торговых площадей в регионах, хотя это направление отрасли стагнировало с начала кризиса. Михаил Ополько, управляющий директор строительной компании «Перспектива», считает, что московский рынок торговой недвижимости близок к насыщению и фокус смещается на регионы, где качественных торговых помещений всё еще недостаточно. А вот офисный и складской сегменты, по мнению Михаила, выглядят перспективно: доля свободных площадей продолжает снижаться — в классе А на 3% и в В на 2%. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса в 2020 году, причем особый интерес представляют большие современные офисные блоки.

Ещё одна интересная особенность последнего года — рост интереса покупателей к загородной недвижимости: выросла и доля в целом, и процент именно жилья, т. е. домов, а не дач и садовых участков. Вероятно, это связано с «помолодением» покупателя: за три года средний возраст снизился с 42,3 до 38,1, а более молодые отличаются мобильностью и наметившейся тенденцией к «бегству» из городов.

Правда, следует отметить, что при оценке загородной недвижимости существует очень много нюансов при определении цены, поэтому стоимость предложения там традиционно завышена и колебания цены составляют от +20 до −50% от первоначальной. Чтобы не «промахнуться» при выборе загородного жилья, лучше воспользоваться услугами опытного эксперта в сфере недвижимости, специализирующегося именно в этом направлении.

Ключевые прогнозы экспертов на 2020 год

Одна из главных опасностей отрасли — уход с рынка тех девелоперов, которые не смогут работать по правилам, установленным законом 214-ФЗ. Этот нормативный акт предусматривает новые правила оформления документов, увеличение финансового порога входа в бизнес, проектное финансирование, большую долю собственного капитала в стоимости объекта, взносы в компенсационный фонд и прочие ужесточения для застройщиков. Ориентировочный прогноз таков, что бизнес покинут около 20% участников. Потенциально это снизит возможности оставшихся по вводимым объемам и дополнительно может повысить цены из-за консолидации рынка.

Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук полагает, что основной тенденцией 2020 года станет продолжающееся падение спроса на новостройки на фоне роста цены, падающих доходов и недостаточно низкой ипотечной ставки. При этом застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы как-то поддержать ввод в эксплуатацию объектов, по которым получены разрешения на строительство, но снижение вряд ли превысит 1% к текущему уровню.

Руководитель отдела ипотеки группы компаний «Инград» Вячеслав Приймак не исключает возможность еще одного снижения ключевой ставки ЦБ на заседании 13 декабря, а от ипотечных кредитов в 2020 году ожидает уровня 8,5–8,7%. В то же время Анна Соколова, директор по маркетингу этой компании, уверена, что застройщики будут осторожно повышать цены, следуя за ростом себестоимости строительства и темпами готовности своих объектов. О том, что ЦБ может еще раз успеть в этом году опустить ключевую ставку, в прессе недавно сообщали аналитики Сбербанка.

То, что цены на жилье продолжат расти, не сомневается практически никто из опрошенных экспертов. Аналитики девелоперской компании «ПСК» прогнозируют повышение по итогам 2020 года на уровне 6−10%, Роман Лябихов, генеральный директор группы компаний «Атлант», ожидает увеличения на 10%. Станислав Данелян, генеральный директор инвестиционной компании Euroinvest Development, также говорит о предстоящем росте примерно на 10%, однако, по его словам, всё будет зависеть от характеристик дома, планировки и прочих технических вопросов. Вероятно, будут и региональные особенности, в частности, специалисты группы компаний «Самолет» прогнозируют прибавку 15−20% для Московской области, но лишь 10−15% в Москве и Новой Москве.

Главный вопрос — когда покупать?

Вероятно, оптимальным для покупки периодом станет первый-второй квартал 2020 года. Ставка ипотеки, возможно, снизится еще на 0,2−0,4 процентных пункта, а цены постепенно могут начать «откатываться» назад, но они вряд ли будут снижаться в открытую, т. е. цена предложения останется на уровне, но за счет скидок и торга объекты можно будет купить дешевле.

Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи», пояснил, что на фоне сниженного спроса в большинстве регионов России в 2019 году количество предложений на рынке жилья сейчас выше среднегодовых показателей. Это, с одной стороны, обеспечивает возможность выбрать наиболее достойный вариант, с другой — договориться о снижении заявленной стоимости объекта недвижимости, тем самым сэкономив не только на сниженных процентных ставках по ипотеке.

— Не существует универсального ответа на вопрос, когда покупать. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется под влиянием многих факторов и может по-разному отражаться на том или ином сегменте рынка. Обеспечить максимально выгодную покупку для своего клиента в любой период времени — задача специалистов по недвижимости, — подытожил Ильдар Хусаинов.

Если прогнозы экспертов в отношении снижения ключевой ставки оправдаются, то оно приведет к очередному нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, что естественным образом вновь скажется на цене. Плюс не стоит забывать о традиционном весенне-летнем оживлении спроса. Поэтому рост цен на недвижимость в будущем году — процесс необратимый.

_{ПAO «Промсвязьбанк», Банк ВТБ (ПАО).}