Рынок недвижимости Тюмени – 2016: только факты

«Невидимая рука» рыночного механизма, о которой так точно сказал в свое время основоположник экономической теории Адам Смит, всегда расставляет все по своим местам и корректирует решения продавцов и покупателей. Что происходило в 2016 году в одном из самых насыщенных сегментов экономики нашего города – рынке жилой недвижимости? Аналитический обзор от экспертов – для настоящих и будущих участников тюменского рынка.

Масштабные распродажи и маркетинговые акции, которыми избалован современный покупатель «долевок», могут закончиться в 2018-2019 годах. Причина проста. Возможен дефицит нового жилья, соответственно, высок спрос на него и без акций и спецпредложений. Откуда взяться дефициту? В 2016 году в Тюмени стартовало малое число девелоперских проектов, которые будут завершены через два-три года. С учетом растущей демографии Тюмени (только за последний год в городе стало на 23.538 человек больше*, в том числе за счет активной миграции в «лучший город Земли») рыночного предложения через два-три года, возможно, будет недостаточно.

– Уходящий год был примечателен непривычно низкой активностью застройщиков в части вывода новых домов и жилых комплексов, – констатирует руководитель аналитического отдела федеральной риелторской компании «Этажи» Глеб Бекетов. – За год в Тюмени появилось лишь десять новых проектов (из них половина – точечная застройка), что составляет две трети от новинок прошлого года.

Как вели себя цены? С ноября 2015 года по ноябрь 2016-го зафиксировано снижение удельной цены на 5,64% или на 3 026 руб./кв.м. При этом цена выходила в плюс в феврале, июле, сентябре и ноябре 2016 года. Наиболее значителен ее рост в ноябре (+ 2,10%). По данным аналитика компании «Этажи» Константина Бредникова, повышение цен в ноябре связано исключительно с выходом на рынок квартир класса «комфорт» (микрорайон «Европейский», ЖК «Звездный городок»), по остальным классам квартир цена стабильна.

– К значимым цифрам 2016 года на рынке новостроек можно отнести рекордную долю квартир-студий в объеме предложения – впервые за всё время существования первичного рынка она превысила 20%, – отмечает Глеб Бекетов. – Весомую роль в достижении такого показателя сыграл жилой комплекс «Москва», ассортиментный ряд которого по большей части состоит из студий. Если годом ранее этот проект с беспрецедентно доступными ценами на квартиры виделся любопытным экспериментом, то в 2016 году оказался на пике спроса и заслужил статус самой удачной концепции жилого комплекса. Ажиотаж вокруг квартир дешевле одного миллиона рублей был настолько велик, что компания-застройщик, одна из крайне немногих в уходящем году, пошла на повышение цен. Среди околоценовых событий по итогам 2016 года можно также выделить выход жилого комплекса «Комарово», предложившего рынку готовое жилье в монолитно-каркасных домах по рекордно низкой цене в 36,9 тысячи руб./кв.м.

Еще одним примечательным изменением на первичном рынке в 2016 году, по мнению эксперта, стало закрепление лидирующих позиций в объеме предложения новостроек на окраине города. Если годом ранее на районы, граничащие с чертой Тюмени, приходилось 34% всех экспонируемых квартир, то в уходящем году каждая вторая квартира в новостройке была выставлена на продажу в одном из приграничных районов: Тюменской слободе, Мысу, Плеханово, ММС.

В отличие от первичного рынка, на вторичном рынке положительных «всплесков» цен зафиксировано не было. Удельная цена медленно, но верно снижалась в течение всего года, остановившись в ноябре 2016-го на отметке в 59 535 рублей/кв.м (- 5,56% к ноябрю 2015-го).

– За последний год наибольшее снижение цены было зафиксировано в районах Антипино, Нефтяников, Маяк, СМП – в данных районах цена снизилась более чем на 10%, – комментирует Константин Бредников. – В таких районах как МЖК, Мыс, Тарманы, Матмасы, 2-й Заречный микрорайон, Стрела, Европейский и Ожогина квартиры потеряли в цене меньше всего ( от 0,8 до 3,4%).

Средний размер торга в течение всего года был значителен – более 10%. Тюменский показатель превышает общероссийскую величину.

Цены на загородную недвижимость в 2016 году не удивили существенными «рывками» вверх или вниз. Практически неизменна были удельная цена предложения на коттеджи. Плавное снижение продемонстрировали цены на таунхаусы ( -6,8% с ноября 2015 по ноябрь 2016 года). К октябрю подешевели дачные участки – до 27,7 тысячи рублей за сотку.

Средняя ипотечная ставка на этом рынке в течение года варьируется от 13,3% до 14,6%. Минимальное значение зафиксировано в ноябре 2016-го.

В 2016 году, в отличие от нестабильного в плане ипотечных ставок 2015 года, стоимость ипотечных кредитов радовала и продавцов, и покупателей своей доступностью. В чем причины? Ставка Центробанка была приемлемой для банков в течение всего года, и, помимо этого приятного факта, в марте-апреле 2016-го была возобновлена программа государственного субсидирования ипотечных ставок. Застройщики реализовывали «долевки» в основном по «Ипотеке с господдержкой» (доля таких продаж занимала до 80-85%).

Средняя ипотечная ставка на первичном рынке в 2016 году варьировалась от 12,1% до 11,2% годовых. Наименьший показатель зафиксирован в ноябре, когда банки массово начали снижать ставки.

Средняя ипотечная ставка на вторичном рынке также была доступна для покупателей – от 13,8% до 12,6% годовых.

Средний ипотечный чек на первичном рынке за 2016 год не превысил отметку в 1900 тысяч рублей. В ноябре текущего года зафиксировано существенное снижение в сравнении с предшествующим октябрем: – 7,9%, абсолютная величина – 1658,9 тысяч рублей.

Средний размер ипотечного кредита на вторичном рынке также снизился к концу года и составил 1697 тысяч рублей. Интересный факт – наибольшая сумма среднего чека в 2004 тысяч рублей была зафиксирована в, казалось бы, традиционно неактивном январе.

По данным аналитиков компании «Этажи», средний срок экспозиции на вторичном рынке в 2016 году находился в диапазоне от 5,19 до 7,1 месяца. Быстрее всего квартиры уходили в январе 2016-го. К ноябрю цифры вернулись к прошлогоднему показателю – чуть более шести месяцев.

На рынке загородной недвижимости самым сложным месяцем в этом плане был май 2016-го (несмотря на устоявшийся менталитет, что весна – это «сезон для загородки»), средний срок экспозиции тогда составил 11,47 месяца.

В целом, в 2016 году продолжилась тенденция предыдущего года – снижение цен. Вывод однозначен – сегодня рынок жилой недвижимости Тюмени – это рынок покупателя. Кстати, эксперты рынка рекомендуют совершить выгодную покупку еще в этом году, до конца декабря.

С учетом уровня платежеспособного спроса тюменцев (наш город третий год подряд занимает лидирующие позиции в рейтинге по уровню жизни), а также миграции из других регионов, можно сказать, что рынок недвижимости нефтегазовой столицы в настоящее время находится в более выигрышном положении, чем рынки большинства российских городов.