Александр Захаров, замдиректора ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда»: «Тариф должен быть экономически обоснован. Но чиновники не любят об этом говорить»

Мало еще в какой сфере возникает такое количество жалоб и взаимных претензий, как в ЖКХ. А одну из ключевых ролей в работе этого комплекса играют управляющие компании, которые отвечают как за содержание общего имущества жильцов (на их же средства), так и за их коммуникацию с ресурсоснабжающими организациями. Со всеми этими процессами наблюдаются очень большие проблемы. Потому УК не ругает только ленивый.

Разобраться в том, почему комплекс управления многоквартирными домами является нескончаемым источником проблем для населения и государства, мы попробовали вместе с депутатом Тюменской городской думы, заместителем директора ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда» Александром Захаровым.

– Александр Витальевич, почему жилищная сфера остается столь проблемной на протяжении многих лет?

– На мой взгляд, роль органов власти в регулировании сферы жилищно-коммунального хозяйства должна быть намного более значительной, чем сейчас. Но наши власти пытаются спустить этот вопрос на уровень управляющих компаний, которые по сути занимаются коммерческой деятельностью. Приведу для примера такой парадокс: чем хуже состояние дома, тем больше собственник должен платить за его обслуживание. Эта ситуация одинаково плоха и для жильца, и для управляющей компании.

– Между тем не раз высказывалось предложение формировать лоты для управляющих организаций таким образом, чтобы они обслуживали в равных долях как новостройки, так и старый ветшающий жилой фонд.

– Это полный абсурд. И непрофессиональный подход. Жилищное законодательство сегодня требует, чтобы на каждый дом был персональный учет по жилищно-коммунальным услугам. А в ситуации, о которой вы говорите, получается, что управляющая компания должна взять деньги, полученные от жителей благополучных домов, и потратить их на ремонт старого жилья, потому что оно требует более серьезных затрат. А как потом УК будет отчитываться по этим расходам перед жильцами новостроек? Это нонсенс. При прежнем законодательстве такое еще было возможно. Но в нынешних условиях, когда хозяйствующие субъекты обязаны раскрывать внушительный перечень пунктов о своей деятельности, а именно: прозрачность тарифов, объем и обоснованность затрат, – это совершенно недопустимо. По сути это принуждение жителей новых домов содержать старый жилищный фонд.

– Давайте разберемся с распространенными претензиями граждан к работе управляющих компаний. Согласно последним поправкам в Жилищный кодекс, ответственность УК перед собственниками существенно возросла, кратно выросли штрафы за различные нарушения, также усилен порядок отзыва лицензий. Тем не менее жалобы на то, что компании отказывают в предоставлении отчетности, необоснованно повышают тарифы и так далее, не прекращаются.

– Здесь несколько составляющих. Первая – это уровень муниципальных тарифов за жилищные услуги, который не позволяет многим компаниям добросовестно и открыто выполнять свои обязанности. Некоторые из них идут на различные ухищрения от неуплаты налогов до выдачи «серых» зарплат. Вторая – нехватка профессиональных кадров в отрасли.

Кроме того, ЖКХ – настолько социально значимая сфера, касающаяся буквально каждого, что у людей неизбежно возникает масса чисто субъективных эмоциональных претензий. Такой порыв: «Это же наши деньги, а что там с ними происходит» – вполне понятен.

– Собственник за последние 10-20 лет изменился? Стал ли он более грамотным?

– Было бы замечательно, если бы это было так. Но в большей степени изменения коснулись не знаний граждан, а их более критического отношения. И я их в этом не обвиняю. На фоне такого объема негативной информации о ситуации в ЖКХ уровень недоверия к управляющим организациям сегодня зашкаливает. И нередко это недоверие справедливо и оправдано. Тема очень перегрета. Но при этом в нюансы работы УК люди не вникают.

Человек так устроен, что он всегда хочет побольше получить и поменьше за это заплатить. Но при этом никого не интересует уровень затрат управляющей компании, где до 80% уходит на оплату работы персонала и налоги. Остальное – аренда, материалы, транспорт, инструменты, спецодежда, канцелярия и тому подобное.

К примеру, согласно анализу рынка, установлено, что управляющая компания эффективна при объеме обслуживания в диапазоне от 700 тысяч до двух миллионов квадратных метров. Профессионалы понимают, почему так происходит. Брать на обслуживание меньший или больший объем с учетом текущих затрат нецелесообразно. А у нас есть компании, у которых на балансе два-три дома. При действующих тарифах качественно обслуживать и прозрачно работать в таких объемах нереально. Как при этом содержать штат из сотрудников экономического, юридического отделов, специалистов программного обеспечения, инженерной, аварийной и прочих служб, без которых обеспечить полноценное функционирование УК в современных условиях невозможно? И где взять столько профессионалов для отрасли? Кто и где их готовит? Настоящих специалистов по пальцам можно пересчитать.

– А что нужно, чтобы быть профессионалом в этой сфере?

– Научить человека, конечно, можно всему. Но здесь ты постоянно имеешь дело с людьми и чаще всего – с недовольными людьми. Поэтому одно из главных требований – любить людей. Это одна из тех отраслей, куда люди приходят и либо уходят сразу, либо остаются на всю жизнь. Как врачи. При этом человек, который прошел через горнило ЖКХ, потом может работать в любой сфере на любом предприятии. Потому что это колоссальный опыт.

– И где взять столько профессионалов для обслуживания жилого фонда?

– Если честно, не знаю. Еще раз повторюсь, работа с людьми – это самое сложное, поэтому должно у человека призвание быть.

– Какие жалобы чаще всего поступают от жильцов?

– Несмотря на обслуживаемый жилищный фонд в 1,3 миллиона квадратных метров, серьезных и обоснованных жалоб, связанных непосредственно с работой нашей управляющей организации, практически нет. Мы добились этого как раз благодаря системе, отстроенной внутри организации. Любой вопрос, который возникает у собственников, оперативно решается в текущем порядке. Все делаем для того, чтобы деятельность компании была прозрачной.

– А есть ли некое сообщество управляющих компаний, которое как-то влияло бы на решение общих для отрасли проблем?

– Существует некоммерческое партнерство – СРО «Национальный жилищный конгресс», но в нем состоят всего 10 компаний. Из порядка 200 УК! Остальным это не нужно.

– Такое количество управляющих компаний для Тюмени – это много?

– Безусловно! Зачем нам столько обслуживающих организаций?! Это нецелесообразно хотя бы с точки зрения экономической эффективности, о которой я уже сказал. То есть на рынке очень много мелких компаний, деятельность которых с трудом поддается учету и контролю. С ними тяжело работать ресурсоснабжающим организациям, надзорным органам, возникает много вопросов по раскрытию информации и так далее. Давайте откровенно: таким компаниям гораздо проще скрыться в случае чего. Если мы говорим о разработке некой единой политики в жилищной сфере, то они из нее явно выпадают. А нужна именно система.

Можно продержаться в конкретном доме несколько лет, ничего не обслуживая. Собирать деньги и что-то делать для вида. Дом не рухнет. Но дальше-то что? И какое отношение такой подход формирует у собственников? А потом ведь на смену придет организация, которая скажет: «Тут надо все менять, вкладывать в ремонт, только тариф должен быть в два раза больше, а то денег не хватит».

Вот мы и возвращаемся к вопросу о том, кто эту систему будет отстраивать. Поэтому я и настаиваю на том, что роль местного самоуправления здесь огромна. А те чиновники, которые все время пытаются прикрыться тезисом, что решения должен принимать собственник, не понимают, что все проблемы, с этим связанные, рано или поздно вернутся в муниципалитет.

Приведу в пример Казань, которая раза в два больше Тюмени. Там примерно 27-28 миллионов квадратных метров жилья. Но обслуживают их всего девять управляющих компаний. Можно только поаплодировать. Если возникает какая-то проблема, администрация собирает их всех и решает любой вопрос. Во-первых, они все на виду, во вторых, на девять компаний уж найдется достаточное количество квалифицированных специалистов.

– То есть вы считаете, что все-таки не стоит все вопросы перекладывать на граждан?

– Ну представьте – 200 собственников в доме. Их же надо еще собрать и сделать так, чтобы они о чем-то договорились. А сколько у нас домов, где до 50% – квартиранты? Так что эта процедура принятия решений через общее собрание собственников на практике реализуется очень тяжело.

– В последнее время много говорится о том, что долги населения перед ресурсоснабжающими организациями растут по вине управляющих компаний. Почему так происходит?

– Некоторые используют хитрую схему. УК заключает договор с товариществом собственников недвижимости и собирает деньги с жильцов за коммунальные услуги, но ресурсникам не платит, потому что управляющей компании самой не хватает оборотных средств. В итоге сетевики приходят в ТСН с требованием вернуть долг. А те говорят: «Не может быть, мы же все исправно платим!». А УК, у которой уставной капитал 10 тысяч рублей, встала и ушла с рынка. И все претензии переложила на жильцов. Это серьезная проблема.

Сейчас на федеральном уровне рассматривают поправки, которые запретят ТСН, по привычке еще называемые ТСЖ, иметь какие-либо взаимоотношения с управляющими компаниями. Я эти поправки поддержу двумя руками.

С другой стороны, товариществам собственников сейчас тоже очень непросто. К ним предъявляются серьезные требования, необходимо быть подкованными по большому спектру жилищных вопросов, досконально знать законодательство. Кроме того, в силу опять же нашего менталитета жильцы на председателя часто смотрят с подозрением.

Поэтому я считаю, что в этой сфере будущее за серьезными профессиональными управляющими компаниями, которые будут работать в рамках единой прозрачной системы с понятными требованиями и тарифной политикой.

К слову, тема тарифов у чиновников очень непопулярна, потому что это острый социальный вопрос. Но надо понимать, что качественную услугу надо соответствующим образом оплачивать. Мы ведь все хотим получать достойные зарплаты. Но никто не задумывается о том, что платить дворнику или техничке 7 тысяч рублей в месяц – это ненормально. Они же не роботы, у них тоже есть семьи, которые надо кормить. Я всегда говорю, что тариф должен быть экономически обоснованным и соответствовать требования рынка.

– А что вы скажете о прозрачности отчетности управляющих компаний перед жильцами? По этому поводу звучит очень много претензий со стороны собственников.

– В свое время мы разработали собственную, абсолютно прозрачную форму отчетности, в которой были представлены все цифры. И жильцам было все понятно. Но затем была разработана единая форма, в которой, будем говорить откровенно, собственник ничего не разберет. Однако мы вынуждены подчиниться федеральным требованиям. Теперь нам звонят жильцы и говорят: «Предоставьте нам другую отчетность». А мы не можем, не имеем права. На этом основании можно сделать вывод, что и на федеральном уровне кому-то профессионализма не хватает.

– Сколько нам нужно времени, чтобы выстроилась система, о которой вы говорите?

– Помните, как у Некрасова: «Жаль только – жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе». Я не питаю особых иллюзий, если честно. Утешает то, что в своей компании мы систему отстроили. Хотя, конечно, возможно все исправить. Но еще раз скажу – для этого нужен союз власти и сообщества добросовестных управляющих компаний при активном участии собственников.