Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов: «Доля вакантных площадей в тюменских ТЦ – 5-8%»

Как ритейл переживает кризис, что происходит на рынке торговой недвижимости и как этот сегмент приспосабливается к новым условиям? Об этом Dom.72.ru рассказала ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости, генеральный директор ГК «Денова», вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Наталья Девяткова.

– Что, на ваш взгляд, дает потребителю высокий показатель наличия торговых площадей на душу населения?

– Немного цифр о рынке торговой недвижимости Тюмени. Торговых центров на сегодняшний день их в нашем городе 28. Из них 15 – это классические торговые центры, 6 – специализированные и 7 – продовольственные ритейлеры формата «big box». Классические торговые центры по общей площади и зоне охвата делятся на микрорайонные, районные, окружные, региональные и суперрегиональные.

У нас преобладают форматы региональных и окружных. Уровень вакантных площадей на 1 июля 2016 в микрорайонных ТЦ – 5%, окружных – 8%, региональных – 7%, в суперрегиональном ТРЦ «Кристалл» свободных площадей нет. Норма обеспеченности на текущую дату 522 метра на 1000 жителей.

Для потребителя высокий показатель наличия торговых площадей на душу населения – безусловный плюс. Покупатель имеет возможность выбора большого ассортимента товаров и услуг, чтобы удовлетворить любую свою потребность на любой вкус и толщину кошелька.

Еще Карл Маркс говорил, что конкуренция является движущим фактором эволюции.

– Как поменялась политика торговых центров по привлечению арендаторов за последние два года?

– Конечно, мы видим более активную позицию управляющих компаний по привлечению арендаторов. Сейчас рынок арендатора/покупателя. Они нужны всем. Новым ТЦ – для заполнения своих объемов, существующим – для удержания покупательского потока. Вдобавок к уже полюбившемуся пулу арендаторов должны появляться свежие, активизирующие внимание и желание делать покупки. Увеличиваются маркетинговые бюджеты, проводятся различные акции, ночи распродаж и другие мероприятия, цель которых – привлечь к себе внимание и оттянуть долю рынка на себя.

В начале 2015 года только ленивый арендатор не сходил за коррекцией цены на аренду. В среднем цены на аренду упали от 10 до 40% в зависимости от раскрученности торгового центра. В первом полугодии 2016 года ситуация выправилась, курс валют стабилизировался, сети перестроились по ассортиментной матрице и стали чувствовать себя на рынке более уверенно. Коррекция арендных ставок остановилась либо проходит точечно.

Все больше управляющие компании и арендаторы переходят на форму оплаты – процент с товарооборота. Тут все в одной лодке и грести нужно в одном направлении. Хорошо поработали – заработали и арендатор и арендодатель, плохо зазывали и удерживали покупателя – значит риски для обоих.

В торговых центрах продолжает увеличиваться доля образовательно-развлекательной составляющей. Появляются такие неординарные формы как батутные центры, выставки, арт-объекты, контактные зоопарки, курсы шитья, лепки, английского языка, картинные галереи и тому подобное. Управляющие компании стараются увеличить долю антикризисных магазинов: продовольствие, детские товары, косметика, товары для животных, развлечения, сервисные услуги. Все больше становится магазинов местных индивидуальных предпринимателей, и УК их с удовольствием берут, если они относятся к разряду качественных.

– Что вы имеете в виду под словом «качественные» арендаторы?

– Это те, которые прониклись идеей создания своего магазина, ресторана, салона. Которые пришли в профессию всерьез и надолго. Те, кто рождает собственные идеи, просчитывает их на бумаге, постоянно повышает свои знания в выбранной стезе, готов к рискам. Они преданы своему делу и постоянно его развивают. К сожалению, мы видим сейчас много компаний-однодневок, которые скоропалительно принимают решение об открытии точки, но сами не готовы быть предпринимателями. Первые же трудности вводят их в стопор, поскольку нет запаса прочности, а главное – потухают глаза. Доля ВВП малого бизнеса в европейских странах порядка 60%, в России же она составляет не более 20%.

Я семь лет преподавала в Академии искусств и культуры дисциплину «Малый бизнес», где пыталась привить студентам старших курсов любовь к предпринимательству, чтобы по окончании вуза молодой человек мог принять обоснованное и взвешенное решение о своем месте в жизни. Если бы в каждом вузе была такая дисциплина, где преподавали уже сформировавшиеся и успешные предприниматели, экономика региона от этого только бы выиграла.

– Каковы прогнозы на 2016-2017 годы? Ведь по плану в городе должны запустить ещё два крупных ТЦ. Как их старт отразится и на существующих торговых центрах и на потребителях?

– В 2016 году не запланировано строительства новых качественных торговых объектов, достраиваются объекты, которые имели высокую стадию готовности. В августе будет введен в эксплуатацию ТЦ «О'Кей», общей площадью 18 тысяч квадратных метров, а 1 декабря откроется ТРЦ «Сити Молл», общей площадью 81 тысяча квадратных метров. Тем самым город получит второй торгово-развлекательный центр суперрегионального формата.

Считаю, от этого выиграют все: разгрузятся транспортные потоки, жители густонаселенного правобережья получат свой качественный ТЦ с большим ассортиментом товаров и услуг. Собственник же получит пул арендаторов, которые с удовольствием осваивают низкоконкурентный, но перспективный район с выходом на федеральную трассу, связывающую богатые северные города с областным центром.

Для европейских стран средняя норма обеспеченности качественными торговыми площадями составляет 1000 кв.м на 1000 жителей. С открытием новых ТЦ уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в Тюмени составит 625 кв.м на 1000 человек. Мы благополучный регион с высокой платежеспособностью, средняя заработная плата составляет 38 тысяч рублей. До сих пор более 40% квартир покупается жителями северных округов. Они отправляют сюда на учебу своих детей, переезжают с выходом на пенсию. Это большой контингент платежеспособных людей, что, конечно же, позволяет ритейлерам чувствовать себя более уверенно.

По причине высокой платежеспособности в нашем регионе здесь стремятся открыть свои торговые точки и производители из Омска, Магнитогорска, Новосибирска, Екатеринбурга.