Вложись в кладбище в Европе и получай прибыль

Российский инвестор находится перед непростым выбором: доверить свои сбережения отечественному рынку или инвестировать средства в европейские объекты? Представляется, что правила игры на местном рынке понятны, а денежные вложения легче контролировать. В свою очередь, европейские рынки – Великобритании, Франции, Германии – привлекают богатыми возможностями и интересными перспективами. Проанализируем оба варианта.

Надежность. В нынешней ситуации российский рынок выглядит не слишком инвестиционно привлекательным: девальвация рубля, высокая инфляция, экономическая нестабильность, высокие процентные ставки, ожидаемая рецессия. Какими бы заманчивыми не были предложения застройщиков, особенно реализующих проекты на этапе котлована, они не в состоянии хеджировать экономические и политические риски, которые сопровождают инвестиции в российскую недвижимость на современном этапе.

Это подтверждает статистика. Отечественный рынок недвижимости в 2014 году не досчитался более половины инвестиций относительно 2013 года.

В этом плане европейские рынки недвижимости, безусловно, выигрывают. Приближающаяся к нулю инфляция, низкие процентные ставки, прогнозируемые правила игры, растущие экономические показатели, стабильное законодательство.

В современных условиях российский рынок недвижимости в состоянии обеспечить инвестору не более 4% годовых в рублях. Это минимум в два раза ниже того, что может предложить депозитная программа практически любого российского банка в Тюмени.

Безусловно, человек, намеревающийся приобрести, например, одно-двухкомнатную квартиру за 2,5-5 миллионов рублей, в инвестиционных целях не может не считаться с прогнозируемым уровнем доходности. В большинстве сегментов европейских рынков недвижимости доходность составляет до 10-12% годовых в валюте. Это является серьезным аргументом в пользу инвестиций в недвижимость Великобритании, Германии, Франции. Это подтверждает и статистика Indriksons.ru: спрос на британские активы со стороны россиян в прошлом году увеличился более чем на 50%.

Инвестиции в зарубежную недвижимость, как и в российскую, имеют свою специфику. Одна из важных особенностей – уровень доходности в разных сегментах рынка. Если жилая недвижимость обеспечивает доходность в пределах 3,5-5% годовых в валюте, то коммерческая – 7-12%.

Аналогичная ситуация наблюдается и на российском рынке. Доходность вложений в жилые объекты составляет около 4% годовых в рублях, в коммерческие – в среднем до 8% в валюте.

Выбор. На российском рынке коммерческой недвижимости выбор проектов крайне ограничен. На этом фоне европейские рынки недвижимости с их богатым выбором инструментов выглядят гораздо более интересными. Вложения в студенческие апартаменты, парковочные места, склады самообслуживания, гостиничные номера, даже кладбища – все эти возможности открыты для российских инвесторов.

Ошибаются те, кто считают, что вложения в Европу доступны только для миллионеров. На самом деле, для вложения средств в европейский склад самообслуживания, гарантирующий доходность в 8% годовых, достаточно иметь чуть более 350 тысяч рублей. А инвестиции в популярные сегодня студенческие апартаменты в небольшом британском студенческом городке начинаются с суммы в 3,5 миллиона рублей. А это вполне сопоставимо с ценой двухкомнатной квартиры в Тюмени. Или весьма презентабельной однушки.

В сфере зарубежной коммерческой недвижимости инвесторам предлагается такой удобный сервис, как пассивное управление. Это подразумевает передачу управляющей компании всех функций, связанных с оперативным управлением имуществом. Для предпринимателя, постоянно проживающего или ведущего бизнес за пределами страны инвестирования, это очень удобное решение.

При этом инвестор сохраняет за собой возможности контроля за объектом собственности. Стандартная финансовая отчетность позволяет совладельцам инвестобъектов быть в курсе происходящего, при этом не тратя время на поездки и не отвлекаясь от своей основной деятельности.

На российском рынке недвижимости подобная схема взаимодействия инвестора и управляющей компании представлена сравнительно слабо. Таким образом, любая попытка приобрести недвижимость с последующей целью сдачи ее в аренду оборачивается для покупателя необходимостью лично проводить текущие ремонты, вести все финансовые расчеты, заниматься поиском арендаторов.

А что дома?

Понятность и географическая доступность отечественного рынка может сыграть с российским инвестором злую шутку, отвлекая его от изучения возможностей вложения средств за рубежом. На самом деле, инвестиции в стабильные европейские рынки являются не только более надежными, но и гораздо более выгодными.

Впрочем, если по ряду причин инвестор пока не готов выходить на зарубежные рынки и делает выбор в пользу местной жилой недвижимости, то можно рекомендовать строить инвестиционную стратегию на принципах осмотрительности и осторожности.

Нежелательно вкладываться в объекты на стадии котлована: в нестабильной экономической ситуации такие инвестиции выглядят рискованными. При приобретении недвижимости с целью получения последующего дохода от сдачи его в наем нельзя впадать в крайности. Идеальное жилье «под аренду» в современных условиях – это одно-, двухкомнатная квартира небольшой площади, удобно расположенная в районе с развитой инфраструктурой. Важно понимать, что наличие инвестиционной недвижимости в активе требует от российского инвестора определенных финансовых и временных затрат, связанных с текущим управлением. Все остальное – дело личных предпочтений и расчета.