Человек покупает недвижимость не каждый день, поэтому для кого-то приобретение квартиры – это сделка всей жизни. В эту сделку вкладывается большая часть накоплений, а иногда и берутся кредиты в банках, и, естественно, каждый переживает о безопасности своей покупки.
Кто-то считает, что вы незаконный собственник? Отстаивайте свои права!
К сожалению, бывает так, что после регистрации права собственности выясняется, что на эту недвижимость претендует еще кто-то, обращаясь в суд с иском о признании сделки недействительной. Так случилось и у тюменки Тамары Буровой. В итоге все завершилось благополучно: юристы признали за ней право собственности на квартиру без каких-либо компенсаций третьим лицам.
«Тамара Глебовна обратилась к нам с таким вопросом: она приобрела квартиру у застройщика, а в последующем Тюменская областная общественная организация, назовем ее «Икс», подала в суд иск о признании этой сделки недействительной, мотивируя тем, что собственником квартиры является эта организация, – вспоминают юристы агентства недвижимости «Этажи». – Ситуация непростая: при строительстве дома другая общественная организация, назовем ее также условно «Игрек», внесла свой вклад в строительство дома и должна была получить за это 20 процентов квартир после завершения строительства. Но впоследствии организация «Игрек» (инвестор) была ликвидирована, а свои права на 20 процентов квартир передала организации «Икс» – истцу, который указывал, что застройщик реализовал якобы «не свою» квартиру».
Можно себе представить эмоции покупателя: к тому моменту, когда семья Тамары Буровой получила иск и повестку в суд, в ремонт квартиры уже была вложена крупная сумма, и ничто не предвещало неожиданностей: люди рассчитывали спокойно жить в новой квартире долгие годы.
«Мы были, конечно, обескуражены, – говорит сын Тамары Глебовны Иван Буров. – Просто не думали, что такое возможно. Хотя про казусы и споры, связанные с недвижимостью, слышали много, но не предполагали, что с нами что-то подобное может быть. Обратились сразу в юридический отдел «Этажей».
Юристы агентства недвижимости отмечают, что все эти вещи невозможно было выявить в процессе подготовки сделки, поэтому ее государственная регистрация прошла благополучно. «Однако в случае возникновения рисков утраты права собственности нашими клиентами мы оказываем им безвозмездную юридическую помощь», – говорят юристы. Им надо было представлять в суде интересы Тамары Буровой и доказать, что у истца нет полномочий требовать вернуть квартиру, так как права истца – общественной организации «Икс» – не были в свое время оформлены надлежащим образом при переуступке прав от первой организации ко второй.
Кроме того, всплыло много нюансов: договоров, которые регламентировали взаимоотношения застройщика и первой общественной организации «Игрек», оказалось несколько – с разным процентным соотношением квартир, принадлежащих застройщику и инвестору. За время стройки умер директор компании-застройщика, подпись которого стояла на этих договорах. Было также подписано соглашение между застройщиком и организацией – первоначальным дольщиком «Игрек», по которому застройщик уже безвозмездно передал ряд квартир в исполнение данного договора. Это соглашение оказалось недействительным из-за того, что было подписано председателем первоначальной общественной организации уже после того, как она была ликвидирована, хотя на документе стояли реальная печать и подпись. На судебном заседании экс-председатель пояснил, что подписывал не он: «Просто, уезжая в командировки, оставлял бланки с подписью своим сотрудникам».
Подобных деталей оказалось множество. Процесс длился полтора года. В результате суд в удовлетворении требований организации-истцу отказал, после этого судом было вынесено определение, согласно которому арест с оспариваемой квартиры был снят, и Тамара Бурова признана законным владельцем приобретенной жилплощади.
Варианты судебных дел: квартира, дом, земля
«Сейчас у нас в работе много сложных дел, – рассказывают юристы компании «Этажи». – Есть ситуации с банкротством жилищно-строительного кооператива и застройщика, где мы защищаем права сразу восьми клиентов. Другое дело: после банкротства застройщика конкурсный управляющий оспаривает сделку, указывая, что ее стоимость на один миллион рублей ниже рыночной. Эта сделка является подозрительной, к тому же, первоначальный участник долевого строительства – родственник директора компании-застройщика. Такая сделка тоже может быть признана недействительной, и квартира вернется в этом случае в конкурсную массу», – рассказали эксперты.
По объектам вторичного рынка тоже процессов хватает, поясняют специалисты. Например, клиент приобрел земельный участок, после чего выяснилось, что на часть участка претендуют третьи лица, считающие себя наследниками данной части участка. «Когда-то предыдущий собственник обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на часть участка, аргументируя тем, что длительное время им пользуется – суд тогда требование истца удовлетворил. Затем участок был продан нашему клиенту, и тут объявились наследники части участка, которая продавцу была присуждена на основании решения суда. В последующем данное решение суда было отменено. Цена вопроса – более миллиона рублей. Что делать покупателю, который может потерять землю? Он обратился к нам, работаем», – добавляют юристы «Этажей».
Гарантия спокойствия клиента
Ситуация Тамары Буровой – из тех, когда судебное разбирательство было инициировано уже после завершения сделки и регистрации прав собственности нового владельца. На самом же деле, чем раньше покупатель, решивший приобрести жилье, обратится к профессионалам, специализирующимся на недвижимости – тем надежнее. Клиенты федеральной риелторской компании «Этажи» защищены от негативных последствий сделки. Если клиент приобретает квартиру на вторичном рынке или загородную недвижимость, то компания выдает покупателю гарантийный сертификат, который свидетельствует о финансовой ответственности агентства недвижимости за вероятные неблагоприятные последствия. «Компания гарантирует возмещение покупателю возможного ущерба, вызванного утратой права собственности покупателя на объект, в результате признания сделки купли-продажи недействительной на основании вступившего в законную силу решения суда», – отмечают юристы «Этажей».
