Площадь меньше – цена выше

За последние несколько лет средняя площадь строящихся квартир сократилась на семь квадратов. При этом стоимость квадратного метра, по замечанию экспертов рынка, хоть и незначительно, но увеличилась. Все это не мешает первичной недвижимости оставаться более привлекательной для тюменцев, нежели вторичное жилье. Большая часть желающих приобрести квартиру отдает предпочтение именно новостройкам. Причем активность покупателей возросла по сравнению с началом года.

Как отмечают аналитики консалтинговой компании «Ассоциация «АЛКО», в Тюмени увеличилась доля строящегося жилья экономкласса. На это особенно влияют областные программы по обеспечению жильем нуждающихся. Это привело к тому, что средняя площадь строящейся квартиры составила 66 квадратных метров, то есть за несколько лет показатель снизился на семь квадратов. «Поскольку началась новая волна возведения домов, квартиры в которых представляют собой малометражные студии, средняя площадь однокомнатных объектов пошла на спад, однако за счет увеличения доли трехкомнатных объектов, которая, напротив, возросла, показателю средней площади строящейся квартиры в разрезе по всем сегментам удалось закрепиться на уровне 2012 года», – пояснила аналитик «Ассоциации «АЛКО» Светлана Молодкина.

В прошлом месяце на рынок вышло 14 новых объектов в районах Восточный-2, Дом Обороны, Московский тракт, Мыс, МЖК, Тюменский и Европейский микрорайоны. Большая часть из них относится к экономклассу, остальные находятся в домах комфорт-класса. Среди вышедших в апреле новостроек не было ни одного дома бизнес-класса. «В целом на первичном рынке жилья Тюмени превалируют квартиры эконом-класса, их доля в апреле составила 78 процентов, комфорт-класс увеличил долю присутствия до 20 процентов рынка», – рассказал аналитик компании «Этажи» Константин Бредников.

Если говорить о количестве возводимых домов, то большая их часть сосредоточена в районе МЖК (42 объекта). За ним по количеству объектов следуют Тюменские микрорайоны – 24 объекта (сюда включен микрорайон «Ямальский», а также жилые комплексы «На Федорова» и «На Федорова-2») и Центральный район города – 18 объектов. Немало новостроек расположены в районе Восточный-2 (15 объектов), на Московском тракте (13 объектов) и в районе Дом Обороны (13 объектов).

По объему предложения в лидерах находятся районы Мыса, Тарман и Матмасс. «Предложение новостроек в этих районах составляет 23,6 процента от общего объема предложения первичного рынка. Далее следуют районы Московский тракт и МЖК, здесь сосредоточено 15,7 и 11,1 процента объема предложения соответственно», – пояснил Константин Бредников.

На первичном рынке недвижимости города Тюмени, по данным аналитиков, сложилась следующая ситуация: в апреле индекс стоимости предложения квартир вырос относительно прошлого месяца и стал равняться 57 тысячам 613 рублям за квадратный метр.

«Для однокомнатных квартир в апреле текущего года индекс стоимости предложения квартир составил 57 тысяч 813 рублей за квадрат. Наибольший индекс стоимости характерен для таких районов, как Заречный, Центральный район и Лесобаза. Наименьший – прослеживается в поселениях, входящих в черту города, районе Войновка, а также в Тюменских микрорайонах», – сообщила Светлана Молодкина.

В сегменте двухкомнатных квартир средняя стоимость квадратного метра составила 53 тысячи 118 рублей. Ценовыми лидерами являются Центральный район и район КПД, а также Заречные районы. Наименьший индекс стоимости соответствует районам Мыса, ММС, Тарман, Тюменскому микрорайону, а также территории поселений, входящих в черту города.

По словам Светланы Молодкиной, индекс стоимости предложения трехкомнатных квартир в апреле составил 53 тысячи 573 рубля за квадрат. Районы, обладающие высокой средней ценой, – КПД и Центральный. Наименьший индекс стоимости предложения квартир прослеживается в районах Мыс, ММС, Тарманы, Лесобаза и Восточный микрорайон.

Рассматривая распределение цен предложения на рынке строящегося жилья можно отметить, что весомая доля объектов предлагается в диапазоне от 55 до 60 тысяч рублей за квадратный метр, что составляет 32,37 процента от общей доли. «Показатель снова вырос, хоть и не значительно, – прокомментировала аналитик «Ассоциации «АЛКО». – При этом основная масса новостроек предлагается на рынке в диапазоне от 45 до 60 тысяч рублей за квадрат».

Между тем, высокие темпы продаж привели к тому, что у компаний с хорошей репутацией, с узнаваемостью проектов продажи завершаются уже до сдачи объекта в эксплуатацию. «У 21 процента строящихся объектов в разной стадии готовности продажи завершены, – заявила Светлана Молодкина. – Можно отметить, что на данный момент лишь несколько строительных компаний открывают продажи на свои объекты после введения дома в эксплуатацию, реализуя квартиры по договорам купли-продажи».

До начала 2000-х годов практически все строящиеся жилые дома возводились из железобетонных сборных панелей или из кирпича. Тем не менее технологии на рынке строительства развиваются, сегодня появляются все новые материалы для строительства несущих конструкций и наружных стен.

Большая часть строящихся объектов города Тюмени возводится при помощи монолитно-карскасного домостроения. Реже всего ведется строительство при помощи железобетонных панелей, зачастую такие дома реализуют компании, имеющие собственные заводы по производству железобетонных изделий, такие как, например, «Тюменская домостроительная компания» или «ЖБИ-3».

Одним из существенных достоинств монолитного, а также кирпичного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков. «Увеличение доли таких домов повлияло на то, что более 91,7 процента возводимого жилья имеет индивидуальные архитектурные решения и планировки», – отметила Молодкина. По ее словам, в строящихся домах в настоящий момент могут быть и овальные стены, а дома могут быть полукруглыми. Кроме того, если стандартный дом начала 1990-х годов чаще всего был многоподъездым, то сейчас все больше застройщиков возводят дома-свечки. «Порядка 45 процентов от общего числа новостроек представлено одноподъездными домами, – сообщила аналитик. – Вдобавок,количество квартир на этаже может доходить до шести-восьми, основная часть из которых будет соответствовать однокомнатным квартирам или квартирам-студиям. Около 16 процентов домов имеют от пяти и более подъездов. Доля домов с двумя, тремя и четырьмя подъездами составляет 39 процентов».

По итогам апреля наибольшая средняя цена предложения по-прежнему соответствует домам кирпичного исполнения, для них показатель составил 60 тысяч 751 рублей за квадратный метр. Для монолитно-каркасных объектов – 58 тысяч 640 рублей, дома, возводимые из железобетонных панелей, реализуются дешевле всего – индекс стоимости для них составил 51 тысяча 211 рублей за квадрат.

Структура предложения строящегося жилья по типам квартир уже длительный период не претерпевает каких-либо заметных изменений. В апреле не произошло существенных изменений даже относительно прошлого месяца. «Порядка 45,86 процента предложения приходится на однокомнатные, 31,95 процента – на двухкомнатные, 13 процентов – на трехкомнатные и 0,43 процента – на четырехкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры, имеющие пять и более комнат, представлены в наименьшем объеме – всего 0,09 процента», – рассказала Молодкина.

Стоимость квадратного метра в только заложенных домах имеет тенденцию к увеличению в результате увеличения затрат на строительства. Поэтому в апреле индекс стоимости предложения квартир, введенных в эксплуатацию, вырос сразу на 4,6 процента и достиг отметки 68 тысяч 449 рублей за квадратный метр.

Мнение аналитиков несколько расходится в вопросе формирования цены на строящиеся квадратные метры. «Стоимость квартиры определяется такими факторами, как удаленность от центра, затраты застройщика на прилегающую инфраструктуру и, конечно же, время покупки. Ведь ни для кого не секрет, что приобретение жилья на более ранней стадии строительства – всегда обходится покупателю дешевле», – прокомментировала специалист «Адвекс-Недвижимость» Татьяна Звонарева.

При этом аналитики «Ассоциации «АЛКО» отмечают несколько иную тенденцию: в данный момент на рынке не всегда прослеживается закономерность изменения стоимости квадратного метра от срока сдачи объекта. В первую очередь на это повиляло то, что на пике спроса хорошо реализовывались как дома с ближайшим сроком сдачи, так и дома, в которых недавно открылись продажи.