Налог на продажу жилья: черные схемы

Глава департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Илья Трунин в минувший понедельник, 25 марта, прокомментировал агентству «Прайм» ситуацию с потерями в бюджете. По словам московского чиновника, они зачастую связаны со схемами по уходу от налогов при продаже жилья. Кроме того, данные схемы приводят к бюджетным потерям и искажают результаты кадастровой оценки, которая должна лечь в основу налога на недвижимость.

Дело в том, что по действующему законодательству продажа недвижимости, которая находится в собственности более трех лет, не облагается подоходным налогом. С другой стороны, если жилье в собственности одного хозяина менее трех лет, тогда при продаже владельцем уплачивается налог – 13% от суммы дохода, превышающей один миллион рублей.

Но, как это часто в нашей стране бывает, граждане нашли способ обойти существующую норму. Они просто указывают в договоре более низкую цену. «Налоговые потери побуждают всех продавать жилье в пределах трех лет по одному миллиону рублей», – пояснил Трунин.

Он также отметил, что налоговым органам зачастую удается раскрывать такие противозаконные схемы. Например, когда покупатели жилья пытаются обращаться за налоговым вычетом и декларируют реальную цену недвижимости, а не ту, которая отражена в договоре. Но, по признанию чиновника, даже если схемы раскрыты, налоговикам, как правило, все равно не удается доначислить налоги продавцам. «Я предлагал им эту практику легализовать, но сделать это очень сложно. Практика негативная», – пояснил он.

Ситуацию в Тюменской области прокомментировал главный государственный налоговый инспектор отдела работы с налогоплательщиками УФНС России по Тюменской области Вячеслав Кузнецов: «Это довольно популярный способ продажи имущества. Чаще всего менее миллиона рублей продают квартиры те, кто получили ее в дар или приватизировали недавно. Так рекомендуют юристы и риелторы. Ведь, действительно, по нормам НК РФ есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости менее трех лет в собственности на один миллион рублей на объект, соответственно долям. Применяя эту льготу, налогоплательщики уменьшают налогооблагаемую базу до нуля рублей».

Представитель налоговой также отметил, что по такой схеме выигрывает только продавец, избегая тем самым налогообложения. Покупатель в такой ситуации рискует столкнуться с большими трудностями. Связано это с возможностью каждого гражданина России раз в жизни получать за покупку жилья имущественный вычет с суммы до двух миллионов рублей.

«Если на вычет претендует сам покупатель – возврат будет предоставлен с суммы, за которую он «купил» – то есть с миллиона рублей. Это особенно обидно, если реальная стоимость была в несколько раз выше, – комментирует Кузнецов. – Но даже если он правом на вычет не будет пользоваться, проблема может возникнуть при последующей продаже другим покупателям, которые могут потребовать указать реальную стоимость, за которую они приобретают недвижимость».

В таком случае, по словам эксперта, покупатель будет платить налог с разницы между реальной стоимостью продажи и задокументированными расходами по покупке этой недвижимости.

Вячеслав Кузнецов также отметил, что не стоит забывать и про определенный контроль со стороны банков, которые дают ипотечные кредиты. Конечно, ни один здравомыслящий банкир не даст займ под «неофициальную» стоимость. Именно это заставляет продавцов писать реальные суммы.