Будущее ипотеки: чем дальше, тем лучше?

Президент России Владимир Путин призвал перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан. «На первом этапе нацпроекта «Жилье» удалось создать условие для развития ипотеки, объем ипотечных кредитов растет в последние два года на 40-50 процентов. Это хороший показатель, но, прямо скажем, ипотекой пользуются в основном люди с доходами выше среднего, остальным гражданам она пока не по карману», – сказал президент.

По заявлению правительства, к 2013-2014 годам оно полностью выполнит обязательства по предоставлению жилья военнослужащим и ветеранам. Кроме того, в ближайшее время будет окончено переселение граждан из аварийного жилья.

Осуществлению национального проекта «Жилье» призвана помочь программа по обеспечению доступного жилья, сформированная до 2020 года. Она повлечет снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам. К 2018 году средняя стоимость одного квадратного метра жилья экономкласса должна снизиться на 20 процентов по сравнению с уровнем 2012 года.

Глава Минрегиона Игорь Слюняев сообщил, что финансирование программы составит около двух триллионов рублей, из которых половина должна поступить из внебюджетных источников. Чтобы обеспечить жильем молодые семьи, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых, инженеров, предложено принять меры по увеличению ввода доступного жилья экономкласса, а также значительно расширить возможности ипотеки и аренды жилья.

Текст на сайте правительства гласит, что за семь предстоящих лет действия программы в регионах предусмотрено строительство жилья экономкласса и объектов инфраструктуры на участках, примыкающих к крупным городам, и неэффективно используемых участках госорганизаций. Предусматривается и улучшение положения с арендой: к 2020 году доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах должна составить десять процентов от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах.

В цели программы входит также расселение из аварийных домов, переселение граждан с закрытых территорий, внедрение современных энергоэффективных технологий, снижение стоимости одного квадратного метра жилья на первичном рынке. При строительстве домов и на производствах будут внедряться энергосберегающие технологии и стимулироваться рациональное расходование коммунальных ресурсов.

По словам главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, ставка по ипотечному кредиту к 2018 году будет составлять семь процентов. Этому может способствовать переход от бумажного оборота к электронному обороту, что сократит издержки. Кроме того, должна быть повышена эффективность процедуры взыскания и снижение рисков. В агентстве рассчитывают, что правительство выполнит ориентир по уровню инфляции 4,7 процента к 2018 году. «Если Центральный банк будет обеспечивать предоставление денег в банковскую систему по ставке, сопоставимой с уровнем инфляции, то, наверное, можно говорить о ставке по ипотеке порядка семи процентов», – указал Александр Семеняка. И это достаточно близкий показатель к тому, что требовал от правительства и банков президент.

В будущем на государственную поддержку при ипотечном кредитовании смогут рассчитывать отдельные категории граждан – молодые семьи, работники бюджетной сферы. Объемы выдачи кредитов должны быть не менее 868 тысяч в год. Впрочем, это число из-за различного экономического положения по регионам все равно что средняя температура по больнице. Только для нашего региона, подпитываемого северным покупателем, за три квартала 2012 года количество жилищных и ипотечных кредитов составило почти 26 тысяч жилищных кредитов на сумму 48 миллиардов рублей. По этому показателю мы на втором месте после Москвы.

Однако количество сделок не свидетельствует напрямую о доступности ипотечного продукта. По этому показателю на второе место Тюменскую область выводит Ямало-Ненецкий автономный округ. По данным «РИА-аналитика», на Ямале по ипотечному кредиту семье с двумя работающими доступны 122,5 квадратного метра. В качестве индикатора доступности ипотечных кредитов в рейтинге экспертного агентства выступала площадь квартиры, приобретаемой в кредит, которую может себе позволить семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой в различных регионах. Объем кредита рассчитывался исходя из срока в 20 лет и первоначального взноса на уровне 20 процентов. Предполагалось, что семья тратит 40 процентов своих ежемесячных доходов на оплату кредита (выплаты не более 40 процентов от дохода семьи – довольно распространенное требование по ипотечным программам).

Аналитики поясняют, что в целом в группе лидеров рейтинга расположились преимущественно северные нефтедобывающие и дальневосточные регионы. На первое же место вышла Магаданская область, где семья со средним по региону доходом может купить квартиру в кредит до 20 лет площадью до 123 квадратных метров. В пятерку «лидеров» входит также Ханты-Мансийский округ, а Москва по уровню доступности ипотеки на последнем месте: семья со средним доходом при сложившихся кредитных ставках и ценах на жилье может купить по ипотеке квартиру размером лишь 27,5 квадратных метров общей жилой площади. В 39 регионах семьям со средней зарплатой можно рассчитывать на небольшую двухкомнатную квартиру площадью от 40 до 55 квадратных метров.

По наблюдениям аналитиков российского издания «Эксперт», банки усилили внутриотраслевую конкуренцию на рынке. Среди лидеров ОАО «Сбербанк России», ЗАО «Банк ВТБ-24», ОАО «Газпромбанк», на долю которых приходится около двух третей выданных ипотечных кредитов. Вместе с тем тюменские и российские аналитики дают примерно одинаковые прогнозы на ближайший год: доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться. Несмотря на развитие ипотечного предложения и разнообразие ипотечных продуктов, которые внедрила почти половина банков (программы из серии «Загородная недвижимость», «Молодая семья», «Военная ипотека» и прочие), темпы инфляции могут только увеличить процентные ставки. За первых три квартала 2012 года произошло увеличение в среднем на один-три процента годовых. Ценовая доступность ипотеки продолжит снижаться: инфляция ускоряется, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате высока вероятность дальнейшего удорожания ипотеки.