Правительство вводит новый вид аренды жилья

Рынок арендного жилья все-таки взяли под контроль. На днях правительство утвердило план по развитию данного сегмента недвижимости в России. Отвечать за этот сектор работы будут сразу несколько ведомств. В их числе Минрегион, Минэкономразвития, Минфин и АИЖК, сообщает «Российская газета».

В данном случае речь идет не о конкретных мерах в отношении всего рынка, а, скорее, о внедрении практики строительства доходных домов частными инвесторами при поддержке государства. Несмотря на тот факт, что сегодня активно и довольно успешно реализуются ряд программ по поддержке населения в части решения жилищного вопроса, ситуация все равно обострена. По оценкам Минрегиона, около тридцати процентов россиян никогда не смогут позволить себе приобрести дом или квартиру в собственность. Для многих даже эконом оказывается не по карману, а субсидия по ряду причин недоступна. Поэтому вариант доходного дома – один из наиболее оптимальных, по версии чиновников. Более-менее оформленная идея прозвучала уже в апреле этого года.

«Мы предлагаем снизить налог на имущество для тех инвесторов, которые захотят заниматься проектами в сфере арендного жилья, зафиксировав его на отметке в 0,2 процента от стоимости объекта. То есть на уровне средней ставки, которая действует для физлиц, – обозначил на тот момент еще будучи замминистра регионального развития Илья Пономарев. – Мы уже озвучили это предложение Минфину и противодействия не встретили. Бюджет от реформы ничего не потеряет, поскольку, если бы инвестор построил этот дом и продал, казна получила бы точно такую же сумму (за счет налоговых платежей покупателей). Другая инициатива касается земли. Она должна выделяться либо бесплатно, либо по стоимости формирования участка. Мы также считаем, что тарифы на подключение арендного дома для инвестора должны рассчитываться по схеме, действующей для физлиц. Кстати, развивать рынок арендного жилья было бы логично, используя механизм частно-государственного партнерства. Предстоит проработать схемы взаимодействия с Внешэкономбанком, чтобы он кредитовал такие проекты дешевыми деньгами».

Выглядеть это будет примерно так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда. Возможно, эти предложения и лягут в основу поправок, которые Минрегион предложит для утверждения.

Кроме того, правительство поручило защитить права как владельцев арендного жилья, так и тех, кто пользуется их услугами. Для этого госведомствам предстоит подготовить изменения в Гражданский и Жилищный кодексы. А еще в законе появится новое понятие «некоммерческий наем» и будет прописан порядок предоставления жилья по договору такого найма. Им смогут пользоваться граждане с низкими доходами.

Мало того, по мнению чиновников, это нововведение сможет существенно изменить устоявшийся стереотип относительно арендного жилья. «Будет более заметная ценовая дифференциация в зависимости от качества жилья. Человек десять раз подумает, влезать ли ему в долги, чтобы купить плохонькую однокомнатную квартиру, или снять хорошую и просторную. Сейчас самые массовые покупки фиксируются в сегменте дешевого жилья. Люди покупают его по необходимости, а не от желания что-то улучшить», – считает Пономарев.

В свою очередь эксперты уверены, что если доходные дома и смогут решить квартирный вопрос, в целом на рынок аренды и целевую аудиторию они никак не повлияют – спрос и цены сохранятся на прежнем уровне.

«На рынке цена всегда зависима от спроса и предложения. А спрос на съемное жилье, как правило, выше аналогичного предложения в пять-шесть раз. Поэтому реальность сегодня такова: цена диктуется собственником, – комментирует маркетолог отдела управления недвижимости РАН «Этажи» Олеся Немченко. – Если обратиться к плану развития, который хочет внедрить Правительство, то предлагаемая схема не направлена на людей, которые являются основными «потребителями» аренды – студенты, приезжие из других регионов и те, кто не может купить свое жилье, но кто в состоянии выплачивать аренду. Следовательно, можно сказать, что на стоимость аренды, спрос и предложение нововведение правительства практически не повлияет, потому что основной пласт потребителей не задет».

При этом надо понимать, что купить дешевую квартиру в доходном доме не удастся – если он и будет продаваться, то целиком.