Тюмени кризис не грозит?

В то время, как в Москве паника относительно кризиса нарастает, в регионах, в той же Тюмени, люди продолжают пропускать этот шум мимо ушей. В частности, на местном рынке недвижимости, в отличие от столичного, все спокойно и как обычно, одним словом – стабилизация.

По данным консалтинговой компании Indriksons, за семь месяцев 2012 года в компанию участились обращения частных инвесторов, которые до кризиса 2008 года массово скупали квартиры в Москве и Подмосковье, а также в других крупных городах России. «Сегодня инвесторы стремятся как можно быстрее избавиться от этих активов, чтобы вложить средства в рынки недвижимости развитых стран», – заверяет управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтинговой компании Indriksons Игорь Индриксонс.

Мало того, эксперт называет несколько причин способствующих данной тенденции. В пику ему тюменские участники рынка недвижимости заверяют, что на Тюмени кризис скажется в меньшей степени. Грядущий налог на недвижимость Минэкономразвития РФ обещает до конца 2012 год произвести оценку всех капитальных строений в стране, однако по состоянию на середину июля эти работы завершены лишь в 12 субъектах федерации из 83. Предполагается, что на основании этой оценки будет исчисляться новый налог на недвижимость. Пока неясно, по каким ставкам будет взиматься этот сбор – ранее назывались цифры 0,1–0,5 процента от рыночной стоимости жилья. Если они будут приняты, то за квартиру стоимостью пять миллионов рублей придется платить налог от пяти до 25 тысяч рублей в год.

«Между тем инвестиции в столичные квадратные метры, сделанные перед кризисом 2008 года, до сих пор не окупились, так как цены не восстановились полностью. Единственная возможность заработка для инвесторов сегодня – это аренда, однако это означает повышенный физический износ жилья и множество вытекающих из этого проблем. Если инвестор намерен перепродать квартиру в будущем, ему придется понести расходы на ремонт, а доходы от аренды могут не покрыть эти расходы. Поэтому зачастую инвестиционные квартиры простаивают, но даже пустая квартира требует издержек, пусть и минимальных. Так, банальная стоимость коммунальных услуг может достигать пяти–восьми тысяч рублей в месяц», – комментирует Индриксон.

«Все эти разговоры о налоговом бремени – «от лукавого», – считает директор АН «Недвижимость для Вас» Юлия Пантелеева. – Наши люди отличаются редкой способностью адаптироваться под существующие условия, поэтому сообразить, как избежать уплаты налогов проблем для них не составит. Очень много вариантов, те же офшорные компании, можно недвижимость перекидывать на юридических лиц. Здесь вопрос не в этом, просто все ждут кризиса, люди готовятся, банки накапливают ликвидность. Во-первых, с кризисом все ожидают снижения стоимости недвижимости, но в отличие от других регионов, той же Москвы, в Тюмени это будет скорректировано количеством действующих госпрограмм – «Молодая семья», бюджетники, переселенцы с Севера, а также из ветхого и аварийного жилья.

Следует учитывать, что в Тюмени все-таки немного другая ситуация. Например, в 2008 году у нас цены на квартиры держались, обвал начался только в 2009 году. Причем сейчас цена восстановилась до уровня докризисного и даже его обогнала – процентов на десять, но это самая небольшая цифра».

Налогообложение дохода от сдачи в аренду

Разговоры о необходимости легализации рынка аренды ходят уже много лет, однако апофеоза они достигли этим летом, когда глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал «отладить механизмы» выявления нелегальных рантье до конца текущего года. Со следующего планируется начать сбор налогов со 100 тысяч квартир, доступных для аренды в Москве. По расчетам чиновников, это должно принести казне дополнительные пять миллиардов рублей. Столичные власти уже разослали письма в управляющие компании и ТСЖ с просьбой о содействии в выявлении нелегальных арендодателей.

«В Москве доходность от сдачи квартиры в аренду колеблется в пределах четырех– шести процентов от ее стоимости в рублях – это в два–три раза меньше, чем ставки по депозитам. Такого нет ни в одной развитой стране, – рассказывает Игорь Индриксонс. – Зачем в таком случае вкладывать деньги в российское жилье, если доход от аренды съест инфляция, когда аналогичную доходность от жилой недвижимости можно получить в Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии, но только в валюте?»

«Для Тюмени этот показатель обычно равен существующим ставкам по банковским вкладам. К тому же тюменцы, особенно в последние годы, пытаются спекулировать на квартирах, для многих это реальная возможность постоянного небольшого дохода, либо возможность оплачивать ту же ипотеку, – комментирует тюменский эксперт. – И в целом спешу успокоить: до Тюмени столичные тенденции вряд ли докатятся. На рынке сегодня стабильность, и даже некоторое затишье. Одним словом – стабилизация. Это нормально. Во-первых, банки накапливают ликвидность в связи с ожидаемым кризисом, во-вторых, цены подросли сильно в начале года, и, в-третьих, сезонный спад. Обычно конец августа – начало сентября поток северян иссякает, а для тех, кто по программам гос поддержки ищет жилье, время еще не пришло. Поэтому ажиотажа следует ждать в конце сентября – начале октября. Но отчасти именно эта категория покупателей поможет удержаться тюменскому рынку недвижимости на относительном плаву, в отличие, например, от Москвы».