Предварительные договоры: внимание нюансам

В настоящее время существуют различные схемы продажи новостроек на ранних стадиях строительства. Распространенными являются схемы реализации жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия либо по предварительным договорам купли-продажи. Данные схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, но в некоторых случаях приобретение квартиры в строящемся доме или земельного участка в застраиваемом поселке возможно только по такому виду договора. Предварительный договор наравне с другими требует очень внимательного к себе обращения.

Первое, с чего рекомендуют эксперты начинать разговор с продавцом, – выяснить причину невозможности заключения основного договора.

«Необходимо выяснить у представителя застройщика, почему они настаивают на заключении предварительного договора вместо основного, – поясняет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от трех до восьми месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема – это стандартная практика, и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор».

По словам адвоката, часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ №214, но, к сожалению, бывают и исключения. «Иногда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому», – говорит эксперт.

Следующий обязательный момент, который необходимо соблюсти – выяснить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство.

«Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему и договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации – иные документы, – советует Сухов. – А также убедитесь в наличии в предварительном договоре срока заключения основного договора».

В последнем случае необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора, согласно ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ.

Цена и условия оплаты

Приобретение недвижимости – это очень серьезная финансовая трата, следовательно, если цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры, – это должно вас насторожить. Сомнению можно подвергнуть и сделку, при которой в договоре не указаны условия оплаты и которую предлагают оформить отдельным соглашением либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги. «Обязательно рекомендую проверить, не находится ли предполагаемое к покупке недвижимое имущество в залоге у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя» – поясняет Олег Сухов.

Двойные продажи – самая большая опасность предварительных договоров

Самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как в отличие от договора долевого участия в строительстве предварительный договор не проходит государственную регистрацию. Следовательно, возникает риск двойных продаж.

В любом случае, не будет лишним еще раз напомнить, что любой документ, который подразумевает совершение какой-либо серьезной сделки, требует внимательного прочтения, а уж когда от него зависит ваше дальнейшее благополучие – тем более. Будьте внимательны и осторожны.