У вас есть небольшая по площади квартира, например, «однушка» в 30 «квадратов» и свободные деньги – несколько сотен тысяч рублей (бабушка в наследство оставила, либо накопили), и вдруг вы осознаете, что необходимо качественно и количественно улучшать жизненное пространство. Оказывается, для таких ситуаций – когда есть недвижимость и немного денег – на рынке недвижимости существует специальная операция, называющаяся «обмен». О том, каким обмен бывает и как его правильно произвести, рассказывает менеджер отдела продаж АН «Сова» Николай Бураков.
«Своеобразным обменом можно назвать практически все сделки сегодня, потому что редко бывает, что у клиента на руках есть все необходимые средства. Чаще всего используются займы или же люди продают находящееся у них в собственности имущество – квартиру, дачу, дом или участок и на вырученные средства приобретают новое жилье. Я отношу все это к обмену, другие могут называть это по-разному, но в любом случае, такие сделки – одно из самых распространенных явлений», – отмечает эксперт.
Прямой или альтернативный
Обмен, как и любая другая сделка, вполне серьезный процесс, нежели может показаться на первый взгляд. И первая сложность – градация. Обмен бывает прямой и альтернативный. И наиболее редкий, встречающийся меньше всего в чистом виде, – прямой. Данный вид сделки – дело хлопотное – достаточно тяжело найти подходящую квартиру и сделать так, чтобы ее собственнику понравилось ваше жилье. Именно поэтому сделок «ключ в ключ» – на профессиональном языке – на рынке недвижимости очень мало.
В отличие от первого способа, второй более распространен, но очень сложен. Альтернативный обмен – это продажа одного объекта и приобретение взамен него другого. То есть подразумевает под собой совершение нескольких сделок. Поэтому проведение таких процедур доверяют профессионалу.
«Так называемые альтернативные цепочки могут состоять и из большего количества участников. В Москве, например, в одном обмене были задействованы сразу 18 клиентов. Лично я, на практике, осуществлял сделку с четырьмя объектами одновременно. Конечно же, такие операции могут быть очень сложными. Одни продают квартиру, тут же вносят задаток за другую. Там собственниками являются несовершеннолетние дети – соответственно обязательно нужно получить разрешение от опеки. Четвертая квартира вообще находится в залоге у банка, и ее нужно сначала выкупить. В общем, здесь обязательно, так сказать, держать руку на пульсе, потому что сроки действия определенных документов могут истечь, люди могут заболеть или по другим причинам не суметь приехать. Важно очень четко контролировать все этапы», – рассказывает эксперт.
И действительно, сделку такой сложности вряд ли удастся провести самостоятельно. Пока вы будете заняты своими повседневными делами и работой, интересующие вас объекты могут быть проданы. Сделать все за вас – работа профессиональных риелторов, ведь только так можно обезопасить себя от возможных проблем.
Обмена бояться – новой квартиры не видать
Алгоритм сделки по обмену квартир выглядит следующим образом: объект выставляется на продажу, для него находят покупателя, после подходящий вариант ищется и для самого продавца и так далее. Расчеты производятся по цепочке, а в регистрационную палату подаются сразу несколько пакетов документов – на продажу и на последующую покупку.
С юридической точки зрения сделка осуществляется при помощи заключения договора мены или купли-продажи. Пакет документов для оформления обмена тот же, что и при обычной продаже – это кадастровый паспорт, данные из регистрационной палаты, правоустанавливающие документы, паспорта, свидетельства о рождении, о браке или его расторжении. Но в зависимости от ситуации могут также понадобиться и другие документы. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Бояться участвовать в обмене не стоит. Профессионалы своего дела постоянно сталкиваются на практике с такими сделками и всегда знают, как подстраховать своих клиентов.
«Приведу пример: одна молодая семейная пара продавала квартиру и хотела переехать в свой дом. Мы нашли покупателей, но не стали брать с них задаток, пока не нашли подходящий вариант загородного дома для этой семьи, чтобы им не пришлось оказаться на улице. Только тогда были взяты деньги с продажи и вложены в покупку. Сделка прошла успешно, и клиенты ничем не рисковали», – делится личным опытом Николай Бураков.
При обмене также существуют определенные механизмы доплат. Расчет, как правило, осуществляется в соответствии с текущими рыночными ценами квартир, которые участвуют в сделке. «Но чтобы выгодно и быстро продать и купить, необходимо адекватно относится к ценам, – считает Николай, – можно назначить запредельную стоимость и ждать несколько лет, пока найдется покупатель, интересующие же вас объекты за это время продадутся, и что же делать тогда? Важно прислушиваться к риелтору. Если есть выгодное предложение, то можно и снизить цену. Продадите свою квартиру на 100 тысяч дешевле рыночной цены, зато купите дом, сэкономив 300 тысяч рублей».
В любом случае, каждая ситуация рассматривается индивидуально и если вы обратитесь в правильное агентство, к хорошему специалисту вам помогут разобраться во всех нюансах обмена, сориентируют по ценам и проведут альтернативные цепочки любой сложности.
