Чтобы ипотека не стала кабалой

Иметь крышу над головой, свой угол – желание вполне естественное и понятное. К сожалению, позволить себе это могут далеко не все. Хотя вариантов приобретения жилья сегодня великое множество: от всевозможных соцпрограмм до банковских займов. И если субсидии от государства – удел избранных, то ипотеку сегодня может себе позволить практически любой: банки активно сотрудничают с риелторскими агентствами, снижают ставки по кредитам, лояльнее относятся к заемщику. Другими словами, делают все, чтобы ипотечное кредитование набирало обороты.

Но многие до сих пор уверены, что ипотека – это кабала. И тому есть свои объяснения. Пугает большая сумма займа, по которой выплачиваешь сначала проценты, а только потом основной долг. Непонятно, что делать, если вдруг случиться нечто непредвиденное: заемщик потерял работу, развелся и экс-супруг отказывается помогать оплачивать кредит, или курс валюты значительно вырос по отношению к рублю. Бремя кредита становится непосильным, но банку этого не объяснишь. Однако опускать руки не стоит. Нужно соблюдать ряд правил, и ипотека не будет казаться столь пугающе недоступной.

Занимаешь чужие, отдаешь свои

Первое, чт не стоит делать – прекращать выплачивать ежемесячные платежи. Известный юрист, адвокат «Первого столичного юридического центра» и член Адвокатской палаты Москвы Олег Сухов уверен, что данная задолженность должна постоянно оплачиваться в установленные сроки без малейших нарушений, иначе будут применяться штрафные санкции – неустойка и пени, которые подлежат оплате в первоочередном порядке по сравнению с суммой основного долга и процентов по кредиту.

«Если вы не погасите банку задолженность хотя бы за один месяц, на следующий месяц придется оплачивать штрафы, долг за два месяца и проценты по кредиту за два месяца. Как правило, неустойка и пени при неисполнении заемщиком кредитного договора растут в геометрической прогрессии, что приводит к непоправимым последствиям, – отмечает адвокат Олег Сухов. – Поэтому, нельзя прекращать гасить кредит, пока не решится вопрос с банком в части реструктуризации долга».

Фиксируйте каждое обращение в банк

В кратчайшие сроки необходимо договориться с банком о возможных вариантах разрешения возникшей сложности в погашении суммы займа – уменьшении ежемесячной суммы, отсрочках по оплате кредита, продажи квартиры, иное. Необходимо помнить, что каждое обращение в банк должно фиксироваться на бумаге и оставаться у вас. Как показывает судебная практика, если должник способен доказать, что он «брал банк штурмом», пытаясь устранить возникшую у него финансовую проблему путем реструктуризации долга, то в отношении таких лиц суды стараются вообще не взыскивать неустойку и пени.

Если кредит и жилье для вас больше не актуальны

Что делать, если интерес к ипотеке и купленной квартире пропал? Кредит и жилье для вас больше не актуальны? По мнению ведущего адвоката «Первого столичного юридического центра», в таком случае необходимо продавать ипотечную квартиру через риэлторские компании, самостоятельно или через тот же самый банк. В данном варианте есть очень важное правило – квартиру необходимо продавать по рыночной или чуть ниже рыночной стоимости, чтобы сделка прошла как можно быстрее (многие покупатели боятся таких квартир, поэтому цена на них должна быть чуть ниже рынка). «Чем быстрее вы продадите квартиру, тем быстрее с вас снимется обременение ежемесячных ипотечных кабальных оплат. Многие допускают роковую ошибку и пытаются продать жилое помещение по цене большей, чем квартира стоит, ссылаясь на то, что они значительно поиздержались при выплатах процентов по кредиту, на оформление ипотеки, на дополнительные расходы с предоставлением кредита и расходов по страховке. Рекомендую обо всем этом забыть. Необходимо смириться с уже понесенными затратами и постараться не допустить еще большего количества финансовых потерь», – советует адвокат Олег Сухов.

Если квартира приобреталась в браке

«Если квартира приобреталась во время брака, пусть даже гражданского, а затем брак распался, рекомендую мирно договориться о том, кому достанется квартира и кто за нее будет выплачивать кредит банку, – отмечает адвокат. – Кроме того, необходимо договориться о том, кто и как из супругов возместит другой стороне уже понесенные по ипотеке расходы. При этом очень важным, как я уже упоминал ранее, является то, что исходить необходимо не из тех расходов, что «отступающая» сторона понесла, а из совокупной, разумной информации, свидетельствующей, в том числе и о том, какие еще предполагаются расходы и штрафы для обеих сторон, если данный спор между бывшими супругами не разрешить срочно и мирно. А также из того, что обе стороны уже понесли убытки по оплачиваемому кредиту, и их необходимо учитывать для снижения стоимости «отступного» для того супруга, что отказывается от своей доли квартиры, и соответственно, освобождается от кабалы оплаты кредитного договора».

Самое главное правило

«И последнее, необходимо запомнить и усвоить одно самое простое и главное правило в рассматриваемых отношениях – покупателям, заемщикам, должникам, то есть всем тем, кто взял ипотечный кредит на покупку квартиры, нельзя допускать ошибок и просчетов при исполнении своих обязательств перед банком, так как в данных отношениях всегда прав банк. Стоит определенно отказаться от мыслей сродни, например, таким: хотим признать договор ипотеки недействительным, так как не отдавали отчет своим действиям или банк ввел нас в заблуждение. Ни банк, ни суд не пойдут на расторжение договора или его прекращение путем признания последнего недействительным. Потенциально предусмотренные законом основания к расторжению договора или признанию его недействительным в судебной практике трактуются несколько иначе, чем их понимает население. В рассматриваемых случаях с ипотечными договорами такие основания не применимы», – заключает адвокат Сухов.