Недвижимость Какая цена квартиры правильная?

Какая цена квартиры правильная?

Сегодня, по мнению экспертов рынка недвижимости (риелторов), самое время покупать/продавать квартиру. Хотя, если следовать их логике, то делать это нужно постоянно, и «именно сейчас». Другой вопрос, что продать или купить недвижимость (а в данном случае м

Сегодня, по мнению экспертов рынка недвижимости (риелторов), самое время покупать/продавать квартиру. Хотя, если следовать их логике, то делать это нужно постоянно, и «именно сейчас». Другой вопрос, что продать или купить недвижимость (а в данном случае мы говорим не только о квартирах) дело весьма хлопотное. И опять-таки речь идет не о посреднике, помощью которого вы воспользуетесь, а о том, как это сделать с максимальной выгодой для вас. Как показывает практика, посредник заниматься заведомо невыгодным ему делом не будет. Он свои интересы соблюдет, и не стоит здесь пенять на этику и прочее, рынок суров, эмоции оставьте для детей и женских романов.

Для начала, и это очень важный аспект, вам необходимо определиться со стоимостью. И если вы на рынок недвижимости заглянули впервые (пролистали газету с объявлениями и поговорили с соседями и знакомыми), вас может ожидать масса подводных камней. К счастью, сегодня существует множество методик, которые позволяют простому смертному разобраться в таком нелегком деле, как определение стоимости своей нынешней или будущей недвижимости. Эта методика появилась давно и впервые была использована в анализе биржевого рынка. Ее принцип строится по анализу нейросетей.

«Сравнивая объявления недвижимости с котировками ценных бумаг, можно говорить о том, что оба источника информации говорят о готовности продать (купить) товар. В первом случае товаром является ценная бумага, во втором – объект недвижимости. Теперь о различиях. Вообще, ценные бумаги – товар более стандартизированный, особенно если говорить о первом эшелоне акций. На объявления по недвижимости ложится более весомая нагрузка по сравнению с котировками. За объявлениями стоят самые разнородные объекты, их задача заключается не только в заявке о намерении продать определенное количество квадратных метров, но и в описании самого товара. Если дополнительная информация по акциям может быть получена с сайтов выпустивших их эмитентов, создание сайта на каждый предлагаемый объект недвижимости представляется малореализуемым, – рассказывает специалист в области оценочной деятельности, а также владелец и разработчик сайта Gdedom.com Евгений Бодягин. – Мы занимаемся анализом рынка недвижимости и можем предоставлять информацию о средних ценах в разрезе районов, комнат. Система анализа Gdedom.com построена по принципу привязки к географическому местоположению объектов недвижимости».

Как работает методика?

Для примера возьмем 3133 объявления. Рассмотрим упоминание об отличном либо хорошем состоянии прилегающей территории (детская площадка, подъезд и прочее). Из 3133 объявлений с такими поисковыми фразами/словами их оказалось 482. Из них 248 имеют цену выше средней, 203 – ниже, 31 соответствуют средней. Таким образом, при описании квартиры составители объявлений полагают, что факт хорошего состояния прилегающей территории является одним из решающих аргументов, которые в ходе беседы с покупателем могут обосновать большую стоимость. Среднее отклонение в данном случае говорит о том, что составители объявлений в среднем за счет данного аргумента увеличивают стоимость на 1985,45 рубля на один квадратный метр.

Похожая ситуация наблюдается с аргументом «мебель»: 180 (!) заявок на продажу имеют стоимость выше средней, и лишь 75 – ниже. То есть заявители, упомянувшие о мебели, в два с половиной раза чаще выставляют квартиру дороже уровня средней цены. Сопоставление свидетельствует, что авторы объявлений завышают стоимость на 4942,59 рубля над средней ценой.

Лоджия (балкон) и раздельный санузел – эти аргументы имеют наиболее высокие показатели относительно цен, которые соответствуют средним. Это говорит о том, что если соответствующие фразы и упоминаются, то лишь для того, чтобы «просто было», «как у всех» подателей объявлений, либо у заявителей не нашлось больше аргументов, для того чтобы повысить цену за объект. Подобные фразы можно отнести к шумовым эффектам, не содержащим какой-либо качественной информации. Об этом говорят цифры с общим количеством объявлений по данным фразам: с лоджией и балконом – 1758 объявлений, с аргументом «раздельный санузел» – 989 объявлений.

Нейронная сеть «обучается» на заявках продавцов и определяет цену, принимая во внимание не только четыре описанных аргумента, но и такие как: район, численность населения района, широта, долгота, отдаленность от города, количество комнат, тип дома, этаж, этажность, материал наружных стен, общая площадь объекта, площадь кухни объекта, лоджия (балкон), мебель, Интернет, телефон, санузел, год постройки, состояние отделки, охрана, парковка автотранспорта, домофон, лифт, состояние подъезда, прилегающей территории, наличие реки, озера в пешеходной доступности и т.д. Всего 89 аргументов.

Нейросети формируются как раз на комбинациях словосочетаний, она может дать более точные оценки. Упоминание такого аргумента, как мебель характеризуется тем, что цены на квартиры, в которых упоминается мебель, не завышены (смотрите сопоставление со средней), а наоборот, участники рынка, упоминавшие о мебели, вправе запросить дополнительно 1739,24 рубля за квадрат. Нейросеть говорит о том, что в принципе упоминание лоджии/балкона и раздельном санузле, приводит к незначительному повышению над средней цены: на 645,7 и 182,11 рубля соответственно (рассмотренные здесь значения актуальны на 16 июня 2010 года, на странице происходит ежедневное обновление данных).

Поскольку рынок меняется каждый день, меняются и аргументы для обоснования цен продавцами. Целью описания вышеприведенных данных было ознакомить читателя с логикой сравнения отдельных показателей.

Результаты статистики – практикам!

Когда начинается торг по объекту недвижимости? С момента первого звонка по объявлению? Раньше. Торг уже начался. Каждое слово в объявлении на вес золота. Каждое слово исполняет единственную роль: убедить покупателя, что именно его квартира – лучшая. Каждое слово – аргумент. В то же время аргументы бывают основательными либо безосновательными. Используя данные средних отклонений можно вести аргументированный торг. Когда слово имеет ценовой эквивалент, эмоции уступают место делу. Аргументируя лишь словом «колясочная» в хрущевке и указывая цену в 80 тысяч рублей за «квадрат», на фоне других предложений ваш аргумент будет не убедительным.

Таким образом, определенным словам-аргументам можно сопоставить определенные значения цены. Если набор слов-аргументов соответствует более высокой цене, а в объявлении указана невысокая цена, у профессионального участника рынка появляется возможность проконсультировать подателя объявления о том, что цену можно было бы и повысить (с попутным предложением услуг оформления сделки, разумеется). По выражениям, встречающимся в объявлениях, можно «прослушать рынок», выявляя с помощью нейросетевых моделей, объекты с заниженными ценами.

И конечно, не стоит забывать и о тех, кого профессионалами назвать ну никак нельзя. Кому важны и нужны эти сведения? «Эта информация будет крайне полезна агентствам недвижимости, а также тем, кто не слишком ориентируется на рынке, и у кого возникает реальная срочность продажи (срок экспозиции квартиры на рынке снижен), – поясняет Евгений Бодягин. – Обработка производится с помощью программы STATISTICA. И смысл в том, чтобы выявлять не просто дешевые квартиры, а квартиры, которые недооценены. К тому же, помимо анализа по принципу нейросетей, мы также обрабатываем объявления на предмет того, кто его дал – «агент – не агент», чтобы людям не приходилось тратить свое время зря». Как пояснил эксперт, эта методика успешно действует уже более двух лет и пока еще никого не подвела.

Инна Воробей, Евгений БОДЯГИН
ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем