Рынок торговой недвижимости за четвертый квартал 2008 года

Как и другие сегменты тюменского рынка недвижимости, рынок торговой недвижимости в четвертом квартале 2008 года почувствовал на себе последствия наступившего финансового кризиса: снижение цен как продажи, так и аренды, увеличение срока экспозиции объектов, усиление конкуренции, рынок продавца превратился в рынок покупателя.

Торговую недвижимость можно разделить на следующие типы в зависимости от формата: встроенные и встроенно-пристроенные торговые помещения на первых этажах жилых зданий с отдельным входом, торговые помещения в отдельно стоящих и пристроенных нежилых объектах, общая площадь которых менее двух тысяч квадратных метров, помещения в торговых павильонах и торговые площади в торговых центрах.

Основным источником предложения торговой недвижимости является сегмент встроенных помещений. Цена предложения и аренды здесь зависит от качества отделки (объекты с черновой отделкой дешевле на 20–30%), этажа (первый этаж дороже второго, цокольный этаж дешевле первого на 20–60% в зависимости от высоты потолка и наличия окон), но наиболее значимым фактором ценообразования выступает месторасположение, а именно пешеходная проходимость (помещения на первой линии могут быть дороже других торговых площадей в том же районе на 20–50%), также имеет значение наличие парковки.

Основными торговыми улицами в Тюмени считаются ул. Мельникайте от ул. Широтной до ул. Харьковская, ул. Республики от ее начала до ул. Воровского, ул. Ленина, ул. Советская, ул. Герцена и ул. Малыгина. Также в связи с новым строительством и открытием магазинов торговыми коридорами становятся ул. 50 лет Октября и ул. М. Горького.

Наиболее высокой проходимостью и, соответственно, высокими ценами предложения отличаются такие участки торговых улиц, как Мельникайте–Республики, Герцена – Орджоникидзе – Республики, Ленина – Челюскинцев – Мориса Тореза и ряд других.

Предложений по продаже или аренде помещений в отдельно стоящих и пристроенных нежилых объектах общей площадью до двух тысяч квадратных метров значительно меньше, чем встроенных и встроенно-пристроенных торговых помещений на первых этажах в жилых домах. Цена на помещения в отдельно стоящих и пристроенных нежилых объектах общей площадью до двух тысяч квадратных метров зависят от качества отделки, расположения, а также, в случае продажи здания целиком, и от права пользования на земельный участок под ним.

Помещения в торговых центрах, в основном, сдаются в аренду. На данный момент в Тюмени насчитывается порядка 16 крупных торговых центров (арендопригодной площадью от пяти тысяч квадратных метров) общей площадью более 300 тысяч квадратных метров. Наиболее обеспеченным по качественным торговым площадям (современным торговым центрам) является Центральный административный округ (51,8%). Наименее обеспеченным является Калининский административный округ (21,4%).

В 2008 году введены в эксплуатацию ТРЦ «ПаНаМа» в Заречном микрорайоне общей площадью 27,7 тысячи квадратных метров и ТРЦ «Фаворит». Также готовится к открытию торгово-офисный центр «Панорама». Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, многие инвесторы готовы прийти на Тюменский рынок. Так, например, одна из крупнейших торговых сетей «Ашан» планирует открыть продуктовый гипермаркет в районе деревни Ожогина. Также в планируемый комплекс должен войти магазин DIY сети Leroy Merlin (товары для дома, ремонта и строительства) и другие торговые площадки. К 2010 году «ИКЕА», которая в данный момент занята строительством завода по мебельному производству в Ишиме, так же намеревается открыть торговый комплекс «Мега». Компания «Сибинтел» продолжает строительство торгово-офисного комплекса «Петр Великий».

Всего до 2010 года планировалось открытие еще нескольких торговых центров, но в сложившихся условиях оно откладывается: вторая очередь ТРЦ «Солнечный» в Четвертом микрорайоне (общая площадь 28 тысяч 517 квадратных метров, срок сдачи 2008–2009 годы), торгово-развлекательный центр от компании DVI-group на пересечении улиц Пермякова и Республики (общая площадь 90 тысяч 393 квадратных метра, срок сдачи четвертый квартал 2009 года), ТЦ «Привоз Премиум» и «Привоз Молодежный» (общая площадь 44,5 тысячи квадратных метра, срок сдачи 2008–2010 годы), ТРЦ «А-МЕГА» на объездной (раньше заявлялся как ТРЦ семейного формата «Планета-Тюмень», общая площадь около 130 тысяч квадратных метров, срок сдачи 2009–2010 годы).

Предложений о продаже помещений в торговых центрах существенно меньше по сравнению с первыми двумя типами торговой недвижимости. В четвертом квартале 2008 года предложения встречались, в основном, в ТЦ «Центральный», ТЦ «Магнат». Цена предложения в первую очередь здесь зависит от этажа и месторасположения помещения на нем.

Что касается торговых павильонов – временных сооружений, то они находятся в наиболее низком ценовом диапазоне по ценам продажи. Продаются обычно не отдельные помещения в торговых павильонах, а в целом строение. Земля, в основном, оформлена в аренду. При оформлении земли в собственность и перестройки строения в капитальное строительство стоимость значительно повышается. Ставка аренды по данному типу торговой недвижимости зависит от пешеходной проходимости и может достигать достаточно высоких показателей.

Характеристика рынка купли-продажи торговой недвижимости за октябрь–декабрь 2008 года

К концу четвертого квартала 2008 года средневзвешенная удельная цена предложения торговой недвижимости снизилась на 5,6% по сравнению с аналогичным показателем конца третьего квартала 2008 года и к концу декабря составила 83 тысячи 130 рублей за квадратный метр. Объем выборки на рынке купли–продажи торговой недвижимости за октябрь–декабрь 2008 года составил 431 объект. За исследуемый период наибольший объем по количеству предложений пришелся на диапазон цен предложения от 50 тысяч рублей за квадратный метр до 80 тысяч рублей.

Если рассмотреть ценовую ситуацию на рынке предложения торговых помещений по районам города, то наиболее дорогими районами по средневзвешенной цене предложения торговых помещений за исследуемый период являются центральная часть города (средневзвешенная цена предложения составила 112 тысяч 621 рубль за квадратный метр) и КПД (88 тысяч 227 рублей за квадратный метр). Минимальная средневзвешенная цена предложения (40 тысяч 336 рублей за квадратный метр) зафиксирована в районах ММС, Мыс, Лесобаза.

Большую часть предложения по количеству занимают встроенные и встроено-пристроенные торговые помещения в жилых домах, меньше всего предложений по помещениям в торговых павильонах. Наиболее высокая средневзвешенная цена предложения характерна для помещений в торговых центрах – 127 тысяч 63 рубля за квадратный метр, наименьшая – для помещений в торговых павильонах (34 тысячи 768 рублей за квадратный метр).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то уровень арендных ставок на данный момент варьируется в весьма широких диапазонах (от 357 до 3750 рублей за квадратный метр в месяц) в зависимости от местоположения, расположения на этаже, площади помещения, его состояния (до или после ремонта) и других технических характеристик. Также бывают предложения по аренде за четыре–пять тысяч рублей за квадратный метр в месяц и более на площади до трех квадратных метров под банкоматы и стойки в торговых центрах, которые мы не включили в объем выборки, составивший за четвертый квартал 2008 года 343 объекта.

В конце четвертого квартала средневзвешенная арендная ставка на торговые помещения снизилась почти на 8% по сравнению с аналогичным показателем предыдущего периода (конец сентября 2008 года) и составила на конец декабря 1087 рублей за квадратный метр. Наибольший объем по количеству предложений составляет ценовой диапазон аренды от 501 до 1000 рублей за квадратный метр в месяц.

Среди районов города по наиболее высоким арендным ставкам также лидируют центр (средневзвешенная арендная ставка 1389 рублей за квадратный метр в месяц) и КПД (1260 рублей за квадратный метр в месяц), наименьшая средневзвешенная арендная ставка в районе Лесобазы – 491 рубль за квадратный метр. Максимальная средневзвешенная арендная ставка характерна для помещений в торговых центрах – 1378 рублей, минимальная – для помещений в торговых павильонах – 761 рубль за квадратный метр в месяц.

К концу 2008 года срок экспозиции на рынке купли-продажи и аренды торговых помещений сильно вырос и составляет более двух месяцев. В объявлениях о продаже или аренде звучит одна цена квадратного метра, а при непосредственном общении с клиентом, заинтересованном в покупке конкретного помещения, владельцы зданий либо застройщики готовы идти на уступки. Спрос носит слабовыраженный характер и смещен в сторону небольших торговых площадей в проходных местах с парковкой в центре для быстрой окупаемости и рентабельности бизнеса.