Обездоленные

Тюменские эксперты поговорили о том, как отмена долевого строительства жилья повлияет на рынок недвижимости и кто в итоге окажется в выигрыше от предложенных правительством изменений в ФЗ-214.

Одним из важнейших событий прошлого года для рынка новостроек и строительной отрасли стало внесение изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Большинство поправок вступит в силу лишь с 1 июля — и они станут только началом в масштабной реформе отрасли.

«Правительством поставлена цель: перейти от привлечения средств участников долевого строительства жилья на стадии возведения объекта к проектному финансированию, — объясняет Вадим Ряска, начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов, замначальника Главного управления строительства Тюменской области. — Уже подготовлена «дорожная карта» с конкретными мероприятиями. Вторая задача — уйти от государственного контроля над строительным сектором. Окончательно отменена «долёвка» будет к 2020 году. Большинство изменений будет действовать по отношению к объектам, на которые получено разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Остальные могут пока строиться по прежним правилам».

Неудивительно, что застройщики спешно начали получать разрешения на строительство: по предварительным оценкам, выданных разрешений уже сегодня хватит на пять лет бесперебойного строительства.

Начал работать Фонд социального страхования — отчисления в него делают все девелоперы: в случае, если компания обанкротится, участники долевого строительства получат возмещение. А с 1 июля этого года вступят в силу и другие требования к застройщикам:

- один застройщик сможет единовременно строить только один объект;

- обязательно наличие собственных средств в размере не менее 10 % от проектной стоимости жилья;

- опыт работы на рынке — не менее трёх лет;

- нельзя участвовать уставным капиталом в других юрлицах;

- запрещено строительство компаниям, имеющим обязательства перед третьими лицами;

- средства от дольщиков надо будет хранить на одном эскроу-счёте в банке: их заморозят до окончания строительства.

Сами застройщики, стоит отметить, не в восторге от новшеств.

Дмитрий Панов, председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, уверен, что со вступлением в силу поправок с рынка может уйти порядка 30 % компаний. Впрочем, не исключено, что они «переквалифицируются» из застройщиков в подрядчики, но и это потери.

С тем, что определённая монополизация рынка произойдёт, согласен и Андрей Скосырский, председатель тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов. Он отмечает, что в нововведениях множество пробелов, которые несут определённые риски для строительных компаний. «Эскроу-счета не застрахованы, — напоминает он. — Если вдруг у банка отберут лицензию, эти деньги просто сгорят!».

Кроме того, эксперт уверен, что правило «один застройщик — одно разрешение — один объект» сильно ударит по комплексной застройке. «Ранее объекты вводились очередями. Теперь, пока один объект не введён в эксплуатацию — второй начинать нельзя, каждая очередь — это получение нового разрешения, снова проверка уставного капитала и так далее. Все это приведёт к удорожанию строительства, а сроки ввода будут сильно "размазаны"», — предупреждает Скосырский.

Скорее всего, застройщики перейдут на продажи готовых квартир — и в Тюмени уже есть компании, которые продают исключительно готовое жильё, строя его за счёт собственных средств. «А сильные девелоперы начнут плодить дочерние компании (обходя таким образом правило «один застройщик — один объект» — прим. авт.), другого пути нет», — считает Оксана Любаненко, ведущий юрисконсульт ГК «ТИС». Такая практика на строительном рынке региона тоже уже существует.

С помощью нововведений правительство планирует избавиться от появления новых проблемных объектов и решить вопрос обманутых дольщиков. «Это большой шаг вперёд, — считает Андрей Скосырский. — Покупатели с большей уверенностью будут входить в строительство новых объектов, зная, что получат свои квартиры».

Однако некоторые эксперты считают, что для покупателей недвижимости реформа строительной отрасли не только бесполезна, но даже вредна.

Дмитрий Панов, к примеру, считает, что ФЗ-214 был прекрасным работающим законом, который прекрасно защищал участников долевого строительства. «Более 80 % обманутых дольщиков приобретали жильё по другим схемам, не в «долёвку», — объясняет он. — И вообще, тем обманутым дольщикам, которые сегодня находятся в сложной ситуации, поправки эти не помогут».

По подсчётам Олега Касьянова, вице-президента Объединения риелторов Тюменской области, председателя Общественного совета при Управлении Росреестра по ТО, из всего числа дольщиков обманутые составляют лишь 3 % — и это, по его мнению, вполне может считаться статистической погрешностью и не браться в расчёт.

И главное, что все признают: новшества спровоцируют рост стоимости жилья для конечного потребителя. По разным оценкам, он составит от 5 % до 80 %. «Уже сейчас мы наблюдаем снижение объёма предложения на рынке новостроек, — комментирует Андрей Панасюк, руководитель компании UP ConsAllt, — примерно до уровня 2016 года, на 10 %, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Дефицит предложения вместе со снижением процентных ставок по ипотеке приведёт к увеличению спроса, а это, соответственно, к росту цен. По нашим оценкам, он составит примерно 7 %».

Ко всем этим причинам повышения цен добавляется и удорожание строительства — о нём мы уже писали выше.

Итак, дольщики от «великого и ужасного» законопроекта получат разве что немного смелости, а застройщики — лишь чуточку хитрости. Главным выгодоприобретателем здесь становятся банки: ведь именно у них будут аккумулироваться все денежные средства. А ставки по проектному финансированию, к которому в итоге и должна прийти отрасль после окончательной отмены «долёвки», пока практически неподъёмны для застройщиков — не меньше 12 %.

Владимир Кухоль, управляющий региональным офисом ФАКБ «Российский капитал», рассказал, что банкиры активно готовятся работать с девелоперами: в ближайшее время будут подготовлены новые продукты для финансирования различных видов строительства — и жилого, и нежилого. Кроме того, он подчеркнул, что застройщикам может быть даже выгодно размещать деньги дольщиков на эскроу-счёте, ведь на них будут начисляться проценты.

Эксперты сходятся в одном: закон принят, и с ним придётся жить. Если же есть какие-то недоработки (а они явно есть), стоит объединиться и от всего профессионального сообщества предложить его улучшения.

Читайте также о том, как сэкономить на ипотеке и в каком районе Тюмени лучше брать новостройку. В нашей базе объявлений вы найдёте квартиры по комфортной для вас цене.