Как сэкономить на ипотеке?

Если вы взяли ипотеку несколько лет назад, то, возможно, сейчас с тоской смотрите, как процентные ставки по кредитам ползут вниз. Но не отчаивайтесь: ваши 14 % можно превратить в 11 % и даже меньше. Банкиры и ипотечные брокеры рассказали N1.RU о том, какую выгоду можно получить, рефинансируя ипотеку, как это сделать правильно.

«Если ещё в 2013 году средние ставки по ипотечным кредитам достигали 12,5 % годовых, то уже сейчас они закрепились ниже 10 %», — рассказал Владислав Самойлов, руководитель тюменского отделения Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР).

Эксперт отмечает, что задуматься о рефинансировании имеет смысл, если разница ставок между текущими условиями и среднерыночными составляет более 1,5 процентного пункта. «Например, в УБРиР чаще всего обращаются за рефинансированием клиенты, оформлявшие кредиты под 15–17 % годовых», — добавляет Самойлов.

Ирина Толочкина, руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «СОВА», согласна с этим: по её словам, сегодня есть возможность перекредитоваться под 8,9 % годовых (с определёнными условиями, конечно), а чаще всего кредит на жильё с помощью специалистов компании получают под 9,5 %: «Что важно в рефинансировании: эта процедура, по сути, представляет собой оформление нового ипотечного кредита с более выгодной ипотечной ставкой. С помощью новой ипотеки старая гасится досрочно, а разница между ставками выливается в серьёзную экономию».

Давайте сравним кредит в 1,5 миллиона рублей на 20 лет под 14 % годовых и под 9,5 % — и увидим эту разницу:

Выгода составит 4 671 рубль ежемесячно, или 1 120 328 рублей за весь срок кредитования.

«Не забывайте о том, что при рефинансировании вы заново можете выбрать срок кредитования, и мы всегда советуем сократить его, — говорит Ирина Толочкина, — особенно если прежний ежемесячный платёж был вам по карману. Таким образом уменьшится и переплата по кредиту. Кроме того, в некоторых банках есть возможность включить в рефинансирование и имеющиеся потребительские кредиты».

За рефинансированием не стоит бежать всем подряд. Важно правильно оценить свои выгоды. «Если разница в ставках не превышает 0,2–0,5 процентного пункта, то выигрыш от рефинансирования может быть минимальным, — предупреждает Владислав Самойлов. — В любом случае, при рефинансировании нужно обращать внимание не только на ставку, но и на возможные дополнительные расходы, например, на страховку имущества, на оценку жилья и так далее».

Ирина Толочкина рассказала, какие дополнительные расходы понесёт заёмщик при рефинансировании:

- оценка недвижимости в аккредитованной банком компании: 2 000–2 500 рублей;

- страхование жизни и приобретаемой недвижимости, а в некоторых банках — ещё и страхование титула: в среднем 0,7 % от стоимости недвижимости;

- госпошлина при регистрации договора ипотеки: 2 000 рублей;

- перевод средств со счёта одного банка на счёт другого: 1 500–3 000 рублей.

«Также чаще всего не удаётся получить рефинансирование тем, кто брал ипотеку с очень маленьким первоначальным взносом, или если его не было вообще, — добавляет Ирина Толочкина. — Стоимость недвижимости за несколько лет стала ниже, и не факт, что жильё оценят в ту сумму, которая вам нужна».

Ещё одна категория граждан, которым рефинансирование не подойдёт, — это те, кто оформлял жильё по программе для работников бюджетной сферы. «Во-первых, там уже была достаточно низкая процентная ставка, — объясняет Ирина Александровна. — А во-вторых, на такие квартиры наложено двойное обременение — банка и жилфонда. Новую ипотеку на квартиру с двойным обременением оформить практически невозможно».

Как бы то ни было, специалист отмечает, что каждый случай стоит рассмотреть индивидуально, поработав с ипотечным брокером.

Сегодня услугу рефинансирования оказывают около 15 тюменских банков. Ирина Толочкина отмечает, что для положительного результата лучше направлять заявку на рефинансирование сразу в несколько кредитных организаций.

«Клиенту важно проконсультироваться у специалиста, чтобы выяснить, какие у банков условия кредитования, способ погашения кредита, уточнить дополнительные условия: по страхованию, оценке недвижимости и так далее, — объясняет она. — Выбрав оптимальные варианты, собрать пакет документов. В него входят документы, подтверждающие личность заёмщика, его финансовое положение, оригинал договора ипотечного кредитования и график платежей. Кроме того, в банке, где клиент брал текущую ипотеку, потребуется заказать справки о качестве гашения кредита и об остатке задолженности по нему. Затем специалист отправляет заявку в несколько банков, которые проведут проверку: в среднем, срок одобрения — примерно неделя. Как только заявка одобрена, назначается дата подписания кредитного договора, после чего оформляется платёжное поручение, по которому «новый» банк перечисляет средства в счёт погашения «старой» ипотеки. Когда средства переведены, клиент начинает вносить платежи уже по новому договору».

В целом вся сделка занимает примерно три недели.

Ещё раз подчеркнём, что рефинансирование — это получение нового ипотечного кредита, и значит, можно услышать и отказ, если банк что-то не устроит.

«Одно из основных требований к заёмщику — отсутствие просрочек платежей и хорошая кредитная история. Таким клиентам вероятность одобрения заявки на рефинансирование достаточно высока», — комментирует Владислав Самойлов.

Ирина Толочкина добавляет, что отказать в рефинансировании могут ещё и из-за ухудшения финансового положения заёмщика или если квартира, которая оформляется в ипотеку, сильно потеряла в стоимости. «И лишь небольшое количество банков, буквально единицы, готовы оформлять рефинансирование на пансионаты и общежития — владельцы этих объектов недвижимости ограничены в выборе кредитной организации», — говорит эксперт.

Эксперты отмечают, что уже сейчас спрос на рефинансирование ипотеки неплохой, и считают, что он сохранится и в дальнейшем. «Это связано с тем, что клиенты, взявшие кредиты два-три года назад под высокие ставки, сейчас, когда ставки серьёзно скорректировались, стремятся снизить нагрузки на семейные бюджеты, — объясняет Владислав Самойлов. — И поскольку ставки по ипотеке, вероятнее всего, продолжат снижаться в этом году и, возможно, достигнут уровня в 9 %, спрос на рефинансирование сохранится. В УБРиР мы видим, что интерес к рефинансированию высокий. Если смотреть на структуру портфеля, то на этот вид кредитования приходится 20 %. В Тюмени ситуация примерно схожая: приблизительно половина заявок связана с рефинансированием. Средний размер кредита на рефинансирование ипотеки сейчас составляет около двух миллионов рублей».

Многих интересует вопрос: стоит ли бежать за рефинансированием уже сегодня, или лучше подождать дальнейшего снижения ставок? «Существует вероятность, что банки в ближайшие месяцы пойдут на снижение ставки по ипотечным кредитам в районе 0,25–0,5 процентного пункта», — не исключает Владислав Самойлов. Так что если разница между старой и новой ставкой у вас пока недостаточно велика, можно и потерпеть несколько месяцев — выше она точно не станет.

Пока неясно, будет ли включена в систему рефинансирования «семейная ипотека» — ипотека с господдержкой. Напомним, кредит на жильё всего под 6 % смогут взять семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 родится второй или третий ребёнок. Пока банки не готовы предоставить такую информацию, остаётся только ждать.

Читайте также о том, какие новостройки сдадутся уже в этом году, и о том, как изменилась ипотека за 2017 год. В нашей базе объявлений вы найдёте квартиры по комфортной для вас цене.