Такой эконом нам не нужен

Правительство России довольно быстро вошло в рабочий ритм: уже 9 января Владимир Путин подписал свежий закон, в котором утвердил новую терминологию: жильё экономического класса теперь официально должно называться «стандартное жильё». Кому это нужно, N1.RU разобрался вместе с тюменскими аналитиками, застройщиками и риелторами.

Подчеркнём, что пока, помимо термина, в параметрах жилья ничего не изменилось. Но, может быть, это только начало долгого пути по внедрению новых норм строящейся недвижимости?

«Пока это всего лишь замена термина. Стоит разобраться, для чего вводится эта новая терминология, будут ли дальнейшие шаги: введение каких-то стандартов, новых критериев, — только тогда в этом есть смысл, — комментирует Андрей Панасюк, генеральный директор консалтинговой компании Up ConsAllt. — Я думаю, что если и появятся новые требования к строящемуся жилью, возможно, они коснутся планировочных решений и площади. Потому что сейчас «эконом», или, по-новому, «стандарт», не такой уж и стандартный, если брать всю Россию: эконом-класс в Тюмени очень отличается от эконом-класса, допустим, в Москве — в том числе по ценнику, по локации и так далее».

С тем, что отмена термина «эконом-жильё» — формальность, согласна и Светлана Утешева, коммерческий директор ГК «ТИС»: «Со временем и понятие «стандартное жильё» обрастёт теми же самыми смысловыми нагрузками. Вместо этого стоило бы ввести единую классификацию жилья, деля объекты на классы в зависимости от вполне конкретных параметров: экстерьера дома, обустроенности дворовой территории, высоты потолков в квартирах и тому подобное. Единая система стандартов была бы полезна и застройщикам, и покупателям».

К слову, такая классификация существует, вот только пользуются ею риелторы и аналитики — в основном для оценки недвижимости.

«Понятие «класса» недвижимости вводили для новостроек: в 2012 году Национальный Совет Российской Гильдии Риэлторов утвердил Единую методику классифицирования жилых новостроек. Её разработали эксперты Комитетов по консалтингу и девелопменту РГР по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. В нашем агентстве мы применяем её и для оценки квартир вторичного рынка», — рассказал Константин Бредников, аналитик федеральной риелторской компании «Этажи».

Эта система, разработанная больше пяти лет назад, сегодня обладает рядом недочётов. К примеру, в Тюмени для жилья комфорт-класса становится нормальным явлением видеонаблюдение и закрытый двор, а в классификации эти параметры относятся к бизнес- и элитной недвижимости. Возможно, и в эконом-формате пора пересмотреть характеристики?

Андрей Панасюк считает, что изменения в требованиях к инженерной «начинке» квартир возможны: «Жильё вообще быстро устаревает, и то, что раньше было признаком жилья более дорогого — датчики движения, счётчики, домофоны и многое другое, — сегодня становится само собой разумеющимся даже в эконом-классе».

Изменились и потребительские предпочтения, а ведь слово клиента, как говорится, закон.

«Требования покупателей к жилью, безусловно, меняются, и в сегменте «эконом» в том числе, — отмечает Светлана Утешева. — Теперь потребитель покупает не квадратные метры, а весь ЖК целиком: детские площадки, комфортные дворы, дизайнерское оформление мест общего пользования и так далее. Людям важна эстетика. Но вместе с тем, ресурсы у покупателя ограничены, при выборе жилья он оценивает затраты на будущее содержание, ему нужен наиболее экономичный в обслуживании вариант. То есть застройщику необходимо решить непростую задачу: создать энергоэффективный, ресурсосберегающий и качественный продукт по приемлемой цене».

Доля строительства и продаж жилья эконом-класса по-прежнему велика (в Тюмени порядка 80 %), но здесь наблюдаются интересные тренды. «Сегодня многое решает ипотека: низкая процентная ставка увеличивает доступность жилья, — объясняет Андрей Панасюк. — Также изменились планировочные решения: площадь двух- и трёхкомнатных квартир в целом уменьшилась (появились кухни-гостиные, стало меньше нефункционального пространства), соответственно, и по цене они стали доступнее. В итоге мы видим изменения в спросе: если раньше доля трёхкомнатных квартир в продажах новостроек составляла всего 5 %, то сейчас она увеличилась минимум в два раза, а доля двухкомнатных достигает 40 %».

Получается, что площадь квартир уменьшается, но при этом они становятся функциональнее и больше людей могут позволить себе многокомнатное жильё. Пожалуй, и застройщикам, ориентированным на «эконом», и правительству, которое (возможно) задумывается об изменениях стандартов жилья, стоит взять это на заметку.

Одной из причин, по которой власти решили заменить одно слово другим, называют негативную окраску термина «эконом» — мол, он стал ассоциироваться с некачественным типовым жильём. Так ли это на самом деле? Вот что думают об этом профессионалы рынка.

«Можно предположить, что одна из предпосылок действительно кроется в психологическом факторе, — допускает Василий Васильев, руководитель отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи». — Если обратить внимание на новые рекламные активности застройщиков, то можно увидеть, что специфических терминов стало меньше. А если такой термин и попадает в рекламный материал, то это, скорее всего, приятное слово «комфорт», «комфорт плюс» и другие нестандартные обозначения, которых нет в принятой классификации».

Впрочем, другие считают, что переживания маркетологов о том, как будет «звучать» новостройка, не особо существенны.

«С точки зрения маркетинга не столь важно, с каким позиционированием новый продукт застройщик выводит на рынок: эконом, комфорт, стандарт и так далее, это не такой уж влиятельный фактор. Человек выбирает квартиру исходя из её наполнения, характеристик и своих потребностей. Что касается негативного восприятия термина «эконом», то я такого не встречал: покупатели обычно оперируют им, когда говорят о доступности жилья, о тех средствах, что готовы на него потратить», — отмечает Андрей Панасюк.

Риелторы признаются, что вообще не слишком часто пользуются такой терминологией в общении с клиентами.

«Чаще они пользуются классовыми обозначениями недвижимости в профессиональном общении или при анализе рынка, — объясняет Василий Васильев. — Клиентам ближе другие характеристики их будущего жилья: качественный ли дом, безопасный ли район, удобная ли планировка? Также покупатели обращают внимание на популярность жилья в конкретном районе или жилом комплексе — часто ли там покупают квартиры? Поэтому мы пользуемся термином «популярное жильё», которое близко и понятно клиентам».

Получается, для операторов рынка недвижимости и их клиентов изменение терминологии — совершенно бесполезная вещь. С другой стороны, ничего плохого в этом они тоже не видят.

Некоторые эксперты высказывают опасения, что всеобщая стандартизация массового сегмента жилья вернёт нас в «эпоху "хрущёвок"» и типовое жильё снова завоюет своё место под солнцем. «Не думаю, что это случится, — считает наш эксперт. — Сегодня тюменские застройщики понимают, что уже нельзя просто взять успешно реализованный проект и дублировать его. Нужно анализировать окружение, смотреть квартирографию. Рынок насыщен, и, например, востребованность квартир-студий в целом по городу не обязательно будет означать, что в конкретном районе они будут хорошо покупаться».

Кроме того, Андрей Панасюк отмечает, что термин «стандарт» со всеми его характеристиками, возможно, вообще будет относиться только к тем квартирам, что строятся под социальные программы, — а доля таких квартир слишком мала и не оказывает никакого значительного влияния на рынок.

Ну а покупателей жилья волнует пока только один вопрос: как это отразится на стоимости жилья? Не станет ли оно дороже? Но, как мы уже писали выше, тенденции говорят об обратном: улучшая качественные характеристики объектов и сокращая при этом площади квартир, застройщикам пока удаётся не задирать ценник на эконом-жильё.

Читайте также о том, какие новостройки сдадутся уже в этом году и том, как изменилась ипотека за 2017 год. В нашей базе объявлений вы найдёте квартиры по комфортной для вас цене.