Как узаконить перепланировку

Когда вы долго копите на жилье, а потом наконец-то его приобретаете, каждый метр новой квартиры хочется сделать наиболее полезным. Поэтому владельцы всячески перекраивают планировку, чтобы помещение стало больше и удобнее. Что можно, а что нельзя менять в своей квартире и как не нарваться на штраф — разбирался корреспондент N1.RU.

Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства квартиры. Перепланировка — это изменение конфигурации, то есть положения стен и проемов, которое требует внесения изменений в технический паспорт. В свою очередь переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и другого оборудования, которые также требуют изменений в техпаспорте. К переустройству, например, можно отнести установку электрической плиты вместо газовой или перенос батареи отопления.

«Разрешение требуется на любую перепланировку или переустройство. Работы, результат которых не требует изменений в техпаспорте, перепланировкой или переустройством не считаются и, соответственно, их согласовывать не нужно», — рассказывает частный юрист Алексей Тимофеев.

Не требуется разрешение на проведение косметического ремонта, установку встроенной мебели, замену инженерного оборудования, замену напольного покрытия, перестановку электроплит в пределах кухни, перестановку или смену газовых нагревательных приборов, замену столярных элементов фасада, установку наружных технических средств (внешние антенны, кондиционеры), перестановку сантехнических приборов без изменения габаритов ванных комнат и кухонь, установку самораздвижных или крутящихся дверей и витрин.

«Можно делать все, кроме того, что нельзя. Однако понять, что нельзя, временами весьма сложно, так как эти «нельзя» законодатель зашифровал более чем в десятке документов», — поясняет юрист.

Так, например, запрещено проводить строительные работы, которые препятствуют эксплуатации дома — нарушают работу каналов вентиляции. Нельзя объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой, располагать санузел над кухней или комнатой нижней квартиры, а кухню — над комнатой нижней или под санузлом верхней квартиры, или объединять лоджию с жилым помещением.

«Кроме того, перепланировка, конечно, не должна нарушить прочность несущих конструкций здания. Также запрещается перемещать батареи отопления туда, где их наличие сразу не было предусмотрено — на балконы, лоджии и веранды. Также нельзя проделывать отверстия в стенах-пилонах, колоннах, ведь они, как правило, несущие. Не следует перестраивать общедомовые технические помещения (чердаки, подвалы и пр.). Ограничения распространяются и на фасады: если они обладают культурно-исторической ценностью, то их видоизменение также запрещено», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Кроме разрешенных и категорически запрещенных видов перепланировок, существуют работы, которые требуют согласования с государственными органами на стадии подготовки проекта. К ним относятся строительные операции, затрагивающие несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации. Это может быть, например, устройство полов, изменение облика фасада многоквартирного дома, перенос ванных комнат и туалетов.

Как узаконить перепланировку квартиры

Существует два типа согласования: по проекту и по эскизу. То, какие работы выполняются по проекту, а какие по эскизу, решают местные власти. Согласование работ по эскизу означает, что достаточно представить самостоятельно изготовленный план, например, на основе плана БТИ. Согласование по проекту требует документа, составленного организацией, имеющей допуск на проектирование зданий и сооружений.

Перечень документов, которые нужно представить для согласования перепланировки, перечислен в ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Для получения официального разрешения на перепланировку необходимо представить в жилищную инспекцию заявление, оригинал и копию технического паспорта БТИ, нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и проект перепланировки в двух экземплярах. В некоторых случаях требуется получить техническое заключение о возможности перепланировки от авторов проекта дома.

«Иногда согласующие органы требуют дополнительных документов: согласие от соседей, банка, управляющей компании, однако эти требования незаконны», — говорит Алексей Тимофеев.

Наказание и как его избежать

О нарушении правил перепланировки уполномоченные органы чаще всего узнают тогда, когда вам требуется провести какие-то юридические операции с квартирой. Тогда несогласованная перепланировка может доставить много проблем.

«Например, банк может не принимать эту жилплощадь в качестве обеспечения по ипотечному кредиту, так как при ее оценке проверяется соответствие фактического состояния квартиры плану БТИ. Кроме того, потенциальный покупатель может отказаться от сделки после того, как узнает, что, возможно, в будущем власти обяжут его за свой счет исправить нарушения строительных норм», — рассказывает Мария Литинецкая.

В случае если нарушения все же выявили, собственника могут оштрафовать по ст. 7.21 КоАП РФ на сумму от двух до двух с половиной тысяч рублей. Вроде бы штраф и небольшой, но кроме выплаты денег нарушитель обязан исправить все незаконно внесенные им в конструкцию дома изменения. А это может потребовать гораздо больших финансовых затрат, чем просто сумма штрафа.

«Если собственник квартиры не устранил нарушения, то он может просто-напросто лишиться квартиры, потому что она будет выставлена на торги, чтобы оплатить ремонт. Те средства, которые после этого останутся, будут возвращены владельцу», — уточняет Мария Литинецкая.

По словам юристов, избежать наказания можно, согласовав перепланировку таким образом, будто она еще не сделана. Если орган местного самоуправления откажет в согласовании, то это можно сделать через суд.

Что меняют в квартирах чаще всего

«Самый распространенный вид перепланировки — это устройство гардеробной: жильцам удобнее сделать ее у входа, но если коридор маленький или неправильной формы, то стоит рассмотреть вариант размещения гардеробной на площади соседней жилой комнаты с выходом в коридор. Один-два квадратных метра площади комнаты существенной роли не сыграют, а вот удобство от гардероба для верхней одежды при входе в квартиру жильцы обязательно оценят», — рассказывает дизайнер, руководитель студии интерьера «Продизайн» Анастасия Киселева.

Другое популярное, по словам дизайнера, пожелание при перепланировке квартиры — увеличение количества спален: из «двушки» сделать «трешку», из «однешки» «двушку» и так далее. Самым удачным решением в таком случае будет вынести кухню на площадь коридора. Но не во всех квартирах такое решение можно реализовать, для этого площадь коридора должна быть не менее пяти квадратных метров. Идеально, если будущая кухня будет соседствовать с ванной или со своим прежним месторасположением, тогда не придется использовать насос для раковины. Слив получится организовать естественным путем.

«Еще один насущный вопрос — маленькие ванные, с которыми жители типовой застройки мучаются уже не одно десятилетие. Даже в новостройках эти помещения чаще всего не превышают 3–3,5 квадратных метров. Решение по увеличению ванной может быть реализовано только за счет коридора или подсобных помещений», — уточняет Анастасия Киселева.

Увеличить квартиру, не ломая стены

В маленьких квартирах нужно использовать вертикальное зонирование, например, размещение систем хранения до потолка, в том числе и кухонных шкафов. Более сложным и интересным решением будет размещение спального места на втором ярусе квартиры, но такой подход будет актуален для потолков высотой от 2,8–3 метров. Спальное место можно разместить над гардеробной или ванной комнатой. В небольшой детской комнате кровать может располагаться над рабочим местом или той же гардеробной. Важно заранее просчитать высоты, чтобы на втором ярусе человек мог комфортно сесть, не ударившись о потолок.

«Без изменения планировки расширить пространство можно несколькими способами. Самым действенным, конечно, будет использование зеркал. Большое зеркало от пола до потолка без рамы даст ощущение глубины пространства. Также стоит обратить внимание на цветовое решение комнаты. Бытует мнение, что маленькие помещения нужно красить в светлые оттенки. Это не будет ошибкой, но и насыщенные цвета прекрасно работают в небольших комнатах, главное — избегать броских контрастов. Если комната будет выдержана в одном цвете с небольшими акцентами в деталях, это тоже даст эффект визуального расширения даже при использовании темных цветов. Также не обязательно выбирать мелкий орнамент, главное, чтобы он не слишком контрастировал с фоном», — делится секретами дизайна интерьера Анастасия Киселева.

Читайте также, как по советам психолога лучше обустроить детскую комнату и как грамотно обустроить балкон или лоджию.

Подобрать квартиру в новостройке и узнать последние изменения на рынке недвижимости вы можете на портале N1.RU.