Объективная оценка – справедливый налог

Разброду, шатаниям и спорам об объективности кадастровой оценки объектов недвижимости в скором времени должен наступить конец. Эксперты рынка готовятся к изменениям в законодательстве, которые вступят в силу в начале следующего года. Согласно принятым поправкам, кадастровую оценку будет проводить бюджетное учреждение, сформированное правительством Тюменской области.

«Есть все основания надеяться, что результаты будут объективнее, кадастровая оценка будет проводиться более качественно», – отметил директор департамента имущественных отношений Тюменской области Андрей Киселев. Он напомнил, что оценка проводится раз в пять лет, и в этой процедуре должна соблюдаться определенная преемственность, чтобы каждая последующая кадастровая оценка была основана на предыдущей, а не была взята «с потолка». «При этом база объектов недвижимости и цен на них должна подвергаться непрерывному мониторингу. Все это заложено в законе, который вступит в силу с 1 января 2017 года», – добавил глава департамента имущественных отношений.

Он заметил, что на одном из недавних совещаний губернатор Владимир Якушев критично высказался о порядке формирования кадастровой стоимости и вообще о ситуации, сложившейся в этой сфере. «Вопросы вызывает тот факт, что юридически установленная кадастровая оценка как правило не отражает реалий рынка. Она бывает завышена в разы. В этой связи федеральным и региональным органам в кадастровой сфере дано поручение выработать свои предложения, а если потребуется, то и законодательные инициативы. Необходимо, чтобы базовая стоимость объектов, в соответствии с которой предприниматель платит налог, была максимально приближена к рыночной», – сообщил Киселев.

Он привел пример, когда исполнитель работ по кадастровой оценке из Москвы, выигравший тендер, оценила здание железнодорожного вокзала в Ишиме в два раза выше, чем вокзал в Тюмени. В итоге местным структурам пришлось оспаривать результаты оценки. «Так происходит потому, что для иногородних оценщиков зачастую нет разницы, в каком муниципальном образовании находится объект, какое между ними расстояние, чем эти территории отличаются друг от друга. Каждый оценщик может по разному классифицировать, группировать объекты, что нередко приводит к некорректной оценке. Это лишь подтверждает тезис о том, что базу данных об объектах недвижимости необходимо постоянно мониторить. А для этого необходимо находиться здесь. Тот, кто регулярно будет анализировать изменения на рынке, его характеристики, отслеживать появление новых объектов, безусловно, сможет представить более объективную оценку», – заключил Андрей Киселев.

С ним согласен директор филиала Федеральной кадастровой палаты по Тюменской области Олег Шипитько. «Решение об учреждении местной бюджетной организации по кадастровой оценке справедливо. Когда приходит по госконтракту специалист из Москвы или откуда-то еще, ему сложно оценить, что из себя представляет тот или иной район. В итоге приходим к таким абсурдным казусам, когда земля в Ялуторовске оказывается дороже, чем в Тюмени», – подчеркнул он.

Андрей Киселев отметил, что собственники и арендаторы по неграмотности сами способствуют завышению кадастровой стоимости объектов. «Например, собственник использует земельный участок для размещения спортивного комплекса и в то же время в заявлении на оценку указывает, что также будет осуществлять на территории торговую и иную деятельность. А когда группируется несколько видов разрешенного использования, для оценки берется тот, по которому кадастровая стоимость участка будет максимальной. Отсюда и недовольство. В таких случаях мы советуем из всей территории выделить землю, на которой будет осуществляться торговля, а не переплачивать налог за весь участок», – сказал глава департамента имущественных отношений.

Эти и другие нюансы специалисты в сфере кадастра разъяснили накануне в ходе семинара, организованного кадастровой палатой Тюменской области. «Повестку семинаров мы формируем на основе тех вопросов, которые нам задают сами предприниматели – кадастровые инженеры, риелторы, – говорит Олег Шипитько. – Также мы приглашаем представителей института по защите прав предпринимателей. У бизнес-сообщества очень большой интерес к теме формирования кадастровой стоимости. Поэтому зал на наших семинарах всегда полон. Для нас это важно. Чем лучше наши инженеры и риелторы будут готовы к изменениям в кадастровом законодательстве, тем легче будет работать и нам».

Олег Шипитько отметил высокий уровень компетенции кадастровых инженеров, работающих в нашем регионе. «По сравнению с другими областями, на мой взгляд, они более подкованы. Хотя, конечно, им есть в чем расти и улучшать качество своей работы. Замечу, по статистике Агентства стратегических инициатив, одними из лучших по уровню подготовки кадастровых инженеров считаются республики Татарстан и Башкирия. Однако там доля отказов по заявлениям инженеров составляет до 15%, а у нас в регионе – в пределах 7%. Это красноречиво доказывает, сколь высок уровень наших кадастровых инженеров», – сказал глава регионального филиала кадастровой палаты.

Он отметил, что кадастровая стоимость – это определенная точка отсчета, на которую опираются взаимоотношения государства и частного лица. «Есть объект, у него есть кадастровый номер, на него в соответствии с государственной кадастровой оценкой установлена некая цена. На ее основе строятся взаимоотношения и по налогообложению, и по выкупу земель, и по оценке имущества. Например, когда государство запланировало строительство дороги и столкнулось с необходимостью выкупа земель или объектов, должно быть понимание, по какой стоимости оно может это сделать. При этом не всегда собственник заинтересован в уменьшении кадастровой стоимости. Например, когда он берет кредит под залог земельного участка, ему выгоднее, чтобы цена была как можно выше. Тогда он сможет рассчитывать на большую сумму кредита», – сказал Олег Шипитько.

«В этом вопросе должно быть движение навстречу друг другу. С одной стороны государство стремится в достаточном объеме получить налоговые поступления, с другой – предприниматель не хочет переплачивать. Сбалансировать интересы всех сторон, чтобы стоимость объектов и размер налога были справедливыми и объективными – наша главная задача в сфере кадастровой оценки», – подчеркнул Андрей Киселев.

Есен Абилькенов