Тюменская УК судится с совладельцем агрегатора такси «НонСтоп» — почему и что они не поделили

Спор между управляющей компанией, обслуживающей офисное здание на улице Олимпийской, и одним из собственников находящихся там помещений перешел в судебную плоскость. Предприниматель считает, что есть ряд нарушений со стороны УК, в частности — некорректное начисление сумм за коммунальные услуги. Глава УК убежден, что он свою работу выполняет добросовестно и корректно. Рассказываем подробно, что произошло.

Позиция собственника помещений

По словам бизнесмена Андрея Парахина, несколькими нежилыми помещениями в здании на Олимпийской, 6/1 он владеет с 2012 года, оплачивает счета за коммунальные услуги своевременно и в полном объеме. Сложности начались пару лет назад.

Андрей Парахин является совладельцем зарегистрированной в 2012 году компании ООО «НонСтоп». По данным сервиса «Контур.Фокус», ему принадлежит 40% организации, остальные 60% — у его бизнес-партнера Сергея Будыко. Компания предоставляет в аренду спецтехнику, а также является агрегатором по заказу такси «НонСтоп». По итогам 2022 года, выручка ООО «НонСтоп» составила 145,5 миллиона рублей, а чистая прибыль — 33,2 миллиона.

— В январе 2014 года состоялось собрание собственников здания, которое инициировал Борис Дауров. Он предложил создать свою УК и отказаться от той, которая обслуживала здание на тот момент, мотивируя это тем, что цены он сделает ниже. По общему решению собственников, выбрали УК «Тандэм» в качестве управляющей организации по содержанию общего имущества, управлению зданием и предоставлению коммунальных услуг. Директором УК был Борис Дауров.

В марте 2020 года из-за пандемии коронавируса президент объявил нерабочие дни, следовательно, часть помещений (они сдаются в аренду. — Прим. ред.) пустовала несколько месяцев. Логично предположить, что коммунальные услуги следовало платить в меньшем размере, чем в обычные дни. Однако суммы по счетам оставались на прежнем уровне, потребление электроэнергии не снижалось.

В апреле 2021 года через «1С» сделал платежку, поставив сумму, как в счете за март того же года. По неизвестной мне причине платеж вернулся. Связавшись с бухгалтером УК, узнал, что сменились реквизиты [управляющей организации] и нужно оплачивать по новым. В конце 2022 года директор УК сменил фамилию с Даурова на Дини.

В мае 2022 года я самостоятельно установил электросчетчик на втором этаже офисного здания, чтобы понимать объемы реального потребления электроэнергии. И планировал заключить прямой договор с энергосбытовой компанией, чтобы оплачивать услуги поставщику напрямую, минуя УК. Анализируя данные показаний счетчика, я пришел к выводу, что УК выставляла завышенные суммы: фактическое потребление электричества оказалось значительно меньше, чем в предыдущие периоды. Пояснить, почему так произошло, директор управляющей компании отказался. УК нам отказала в просьбе выдать разрешение на прямое подключение к энергосбытовой компании.

Отправлял письменные претензии к УК «Тандэм», но они не доходили до адресата и возвращались обратно ко мне. С июня 2022 года я самостоятельно делал перерасчет счетов, выставляемых УК, ориентируясь на показания счетчика внутреннего учета. Оплату производил своевременно.

В начале этого года я обнаружил, что по иску управляющей компании мне заблокировали счета в «Сбербанке», что создало мне много неудобств. Про письма с решением суда не знал: они приходили на старый адрес, по которому я не проживаю с декабря 2020 года. Это указано во всех госорганах — налоговая, почта, «Госуслуги», банк и так далее.

Тем не менее счет за этот январь я оплатил, сделав перерасчет площади и электроэнергии. А через месяц получил на почту счет от УК, где опять увидел сильно завышенные показания по свету. Бухгалтер УК мне не ответила по сумме начислений и не разъяснила, почему фигурируют две компании ООО УК «Тандэм» с разными ИНН.

Об общем собрании собственников в начале апреля я узнал чудом, там присутствовал мой представитель по доверенности. А через день директор УК отключил в офисном здании воду. Я направил обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, Госжилинспекцию, но ответа от них так и не получил.

Позиция директора и бухгалтера управляющей компании

Владелец и руководитель УК «Тандэм» Борис Дини рассказал, что на общем собрании собственников помещений в офиснике на Олимпийской, 6/1 обсуждали, в частности, смену управляющей организации. По его словам, больше половины проголосовали за то, чтобы сохранить нынешнюю УК. При этом сам руководитель компании с удовольствием бы передал право управления кому-то другому, чтобы было больше времени на отдых и личные дела.

Борис Дини владеет созданной в 2021 году управляющей компанией «Тандэм». По данным сервиса «Контур.Фокус», чистая прибыль организации за 2022 год составила 247 тысяч рублей при выручке в 4,1 миллиона. В 2013 году он регистрировал УК с таким же названием. Последние финансовые показатели этой организации указаны за 2021 год: выручка — 2,2 миллиона рублей, чистая прибыль — 1,1 миллиона рублей. Также предпринимателю на 100% принадлежит основанная в 2000 году фирма ООО «Тюменьстройкомплект», специализирующаяся на оптовой торговле лесоматериалами и сантехническим оборудованием.

— Последние пару лет я искал, кому передать управление этим зданием. Другие УК согласны, но при одном условии: если все собственники заключат прямые договора с ресурсоснабжающими организациями. Но я не могу заставить собственников это сделать. И расторгнуть договоры с ресурсниками я тоже не могу: им нужно новое юридическое лицо, с которым они перезаключат договор.

Была перерегистрация УК, о чем сообщалось на общем собрании собственников. То есть нет никаких двух управляющих компаний, это одна и та же организация. Созданная ранее была на стадии ликвидации, просто этот процесс приостановили из-за судов с ресурсниками по задолженностям. Если кто-то из собственников помещений не платит за коммунальные услуги, долги ложатся на УК. Например, ресурсоснабжающая организация выставляет нам счет на 3 рубля, мы эту сумму пропорционально площади в собственности распределяем на всех собственников помещений в здании — согласно действующему законодательству.

И Андрей Парахин платил, всё было нормально. Проблемы начались в 2022 году, когда он выкупил полностью 4-й этаж этого здания (порядка 800 квадратных метров). Около 60% этажа — кабинеты, остальное — холл. Мы выставляем ему счет за тепло, исходя из площади в 800 квадратных метров. Он же считает, что этот огромный холл — это места общего пользования, но кроме Андрея и его арендаторов сюда ни у кого доступа нет. Он посчитал, что не должен за это платить. И за воду, уборку прилегающей территории.

Чтобы пользоваться коммунальными ресурсами (вода, отопление, электроэнергия), за них нужно платить. И заключать прямые договора: это возможно с 2018 года. Здание нежилое, и есть разграничение балансовой ответственности. По электроэнергии, теплу, воде, канализации — одинаковая ситуация. УК покупает ресурс в частную сеть на границе раздела балансовой ответственности, оплачивает продукт. И этот продукт кому хочет, тому и продает, не раздает бесплатно. С собственниками помещений есть договор на аренду таких коммуникаций. Точно такая же ситуация и с водой.

В здании каждая ступенька находится у кого-то в собственности. Недавно была аварийная ситуация в подвале, из-за чего отключали тепловую энергию. Как в одно отдельное помещение пустить тепло, а в остальные — нет? Это невозможно. Сейчас всё в порядке, и вода есть во всем здании. Объем потребленного электричества и воды отображается на общедомовом счетчике. В любом случае взыщу по суду все задолженности собственников и прекращу управлять УК, — рассказал 72.RU директор УК «Тандэм» Борис Дини.

Как сообщила бухгалтер этой УК, у предпринимателя Андрея Парахина накопилась задолженность по коммунальным платежам на солидную сумму.

— Последние пару месяцев он вообще не платит, задолженность сейчас составляет около 560 тысяч рублей. Сейчас нам не с чего платить ресурсникам. Мы какое-то время вкладывали свои деньги, но их больше нет. Он с прошлого лета перестал платить за свет, мы платили своими деньгами за него. Потому что если придут и свет отключат в здании, пострадают находящаяся на 1-м этаже «Монетка» и другие собственники. Если Андрею Парахину не нравится, как насчитываем суммы к оплате мы, пусть посчитает сам, как ему нравится, и заплатит хотя бы это, — подытожила специалист.

Ответ прокуратуры

В ведомстве ответили кратко: будут разбираться в ситуации.

— Обращения от ИП Андрея Парахина о несогласии с действиями ООО УК «Тандэм» нам не поступали, в связи с этим к рассмотрению не принимались. С учетом приведенных вами (в запросе СМИ. — Прим. ред.) доводов о нарушениях законодательства, рассмотрение которых относится к компетенции органа жилищного надзора, копию вашего запроса направили для рассмотрения и принятия мер в уполномоченный орган — ГЖИ Тюменской области, — сообщила 72.RU Ольга Метлицкая, начальник управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Тюменской области.

Ответ ГЖИ

В Госжилинспекции неожиданно сообщили, что рассмотрение этого спорного вопроса — не в их компетенции.

— Здание по ул. Олимпийской, 6/1, согласно публичной кадастровой карте, является нежилым. Поскольку указанное здание не является ни многоквартирным домом, ни жилым домом, вопросы не относятся к полномочиям инспекции. Спорные отношения носят гражданско-правовой характер и должны разрешаться путем переговоров, а при недостижении согласия — в судебном порядке, — прокомментировала 72.RU Лариса Боровицкая, главный государственный жилищный инспектор Тюменской области.

Ответ полиции

— В ходе проверки заявления, поступившего в отдел полиции № 1, признаков административного правонарушения или преступления не выявили, — кратко прокомментировал 72.RU Антон Каморников, начальник отдела информации и общественных связей УМВД России по Тюменской области.

Что сейчас: судебная тяжба

По данным из картотеки суда, в конце марта этого года управляющая компания подала иск в отношении предпринимателя (о взыскании задолженности за коммунальные услуги). Месяц спустя, 27 апреля, судья назначила дела к судебному разбирательству. Заседание назначили на 25 мая. И истец, и ответчик уверены в своей правоте и не готовы идти на компромисс.