Ключи точно в срок: когда дольщик может требовать с застройщика неустойку

Получение ключей от новой квартиры — очень желанное, очень ожидаемое и радостное событие. Но иногда оно может быть омрачено застройщиком, который нарушает срок передачи квартир дольщикам. А иногда бывает и так, что дольщики неправомерно считают, что застройщик передал им квартиры не вовремя, обращаются в суд за неустойкой и… получают отказ. Когда прав застройщик, а когда дольщик? Разбираемся в ситуации вместе с директором «Тюменской коллегии юристов» Ильей Коршуновым.

Ввод дома в эксплуатацию и передача квартир дольщикам — это два разных срока

«Внимательно читайте договор!» — скажет вам любой юрист относительно любой крупной покупки. Если же это покупка квартиры, то тем более нужно прочитать договор «от и до» и разобраться во всех тонкостях.

Важнейшие пункты договора участия в долевом строительстве — это те, в которых указаны два срока:

• срок ввода дома в эксплуатацию;

• срок передачи квартир участнику долевого строительства.

— Хочу обратить внимание всех потенциальных покупателей квартир в новостройках, что эти сроки не совпадают, — комментирует юрист Илья Коршунов. — Например, в договоре указано, что дом, согласно проектной декларации, вводится в срок не позднее 30 сентября 2019 года, а срок передачи квартир дольщикам — не позднее 3 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. То есть застройщик имеет право передавать квартиры покупателям до 31 декабря 2019 года.

— Насколько это законно?

Это абсолютно законно. Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства».

— А как у нас в Тюмени?

— В основном тюменские застройщики устанавливают срок передачи квартир в течение двух, трех или четырех месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию, — рассказывает Илья Коршунов. — Есть один застройщик, у которого этот срок составляет шесть месяцев. И всё это законно. В принципе, этот срок законом не ограничен. Согласитесь, застройщику необходимо достаточно времени, чтобы организовать передачу квартир. Каждый дольщик должен осмотреть свою квартиру вместе с представителем застройщика, подписать акт приема-передачи. Если же есть нарушения, то застройщик обязан их устранить. Кроме того, всегда есть определенный пул дольщиков, которые не торопятся получать квартиру. В основном это жители северных городов.

— К вопросу о неустойках. В каком случае дольщик имеет право подать в суд на застройщика?

— Только в случае, если застройщик нарушил срок передачи квартир. В нашем примере это срок 31 декабря 2019 года. Что касается срока ввода дома в эксплуатацию, то он никак не влияет на правоотношения «застройщик — дольщик. Если, например, застройщик построил дом, но документальная процедура оформления ввода дома затянулась до 31 октября 2019 года вместо указанного срока в договоре 30 сентября 2019 года, то права дольщика не нарушены. Его права будут нарушены только в случае, если он по вине застройщика примет квартиру позднее, чем 31 декабря 2019 года, например, 15 января 2020 года. Только тогда он может обратиться в суд, выиграть дело и получить неустойку от застройщика. Если же он обратится в суд с иском о том, что застройщик ввел дом в эксплуатацию позднее срока, указанного в договоре, то суд ему откажет в удовлетворении требований.

Вывод: внимательно читайте договор!

Итак, чтобы не заказывать слишком рано кухонный гарнитур или, что гораздо хуже, расторгать договор аренды квартиры, где вы живете в ожидании новоселья, внимательно прочтите договор и ориентируйтесь на получение ключей в срок передачи квартир, а не в срок ввода дома в эксплуатацию. Это существенно облегчит вам жизнь и сбережет ваши нервы. И, конечно, выбирайте застройщика с опытом и репутацией.