Чужой долг

Желание сэкономить на покупке квартиры понятно и объяснимо. Один из способов такой экономии — приобретение жилья с неоплаченными долгами за коммунальные услуги. Как не прогадать, покупая такую квартиру, и кто должен гасить «коммунальные» задолженности — читайте в материале N1.RU.

Когда факт чужого долга известен

«Наличие задолженности по коммунальным счетам никак не влияет на право собственника свободно распоряжаться недвижимостью и продавать её, — говорит Галина Астратова, доктор экономических наук, заведующая кафедрой ЖКХ и энергетики Уральского государственного экономического университета. — Продажа жилой недвижимости с долгами по коммунальным услугам запрещена только в двух случаях: если на квартиру наложен арест и если в отношении собственника ведётся процедура банкротства, то есть признания его финансовой несостоятельности».

По словам специалистов, схема сделки в таких случаях аналогична обычной продаже. Впрочем, бдительность никогда не бывает лишней, и покупателю не помешает узнать точную сумму задолженности. За этими сведениями можно обратиться не только в МФЦ, но и напрямую к поставщикам услуг.

«Задолженности по оплате коммунальных услуг не являются препятствием для реализации такого жилья, — подтверждает Елена Яковлева, член Российской гильдии риелторов. — В таких случаях факт наличия долга фиксируется в договоре совместно с пунктом о том, кто именно будет гасить этот долг. Иногда для погашения долга используется задаток, вносимый покупателем. Всё это должно быть самым подробным образом прописано в документах на продажу».

Когда чужой долг стал неприятным сюрпризом

А что же делать, если новый владелец узнал о старых долгах лишь после того, как купил жильё?

Говоря о «коммунальных» долгах, следует знать главное: задолженность «висит» не на квартире, а на её владельце. И покупая жильё, обременённое чужими долгами, новый хозяин не обязан их оплачивать.

Исключением могут стать лишь обязательные взносы за капремонт здания. Здесь, согласно закону, нет чёткого разделения между новым и прежним владельцами. И, как только право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю, переходит и обязательство по оплате взносов за капитальный ремонт. В том числе и погашение имеющихся задолженностей.

Обнаружив нежелательное «наследство» в виде просрочек по «коммуналке», числящихся за вашим новым жильём, для начала пообщайтесь с прежним квартировладельцем и предложите ему погасить долги. Вероятнее всего, он поймёт, что «собирать камни» всё-таки придется и что закон на вашей стороне.

Впрочем, возможны и неприятные моменты со стороны управляющей компании.

«Работники жилищно-коммунальной сферы работают по своим жёстким внутренним правилам и могут предъявлять требования по оплате долга новому владельцу, — предостерегает Елена Яковлева. — Им, как правило, безразлично, кто задолжал. Главное — своевременная оплата долга».

Но и тут вы можете отстоять свои права и финансы. Достаточно предъявить управляющей компании документ о смене владельца жилья. Вообще, в обязанности нового хозяина квартиры входит информирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг о переходе права владения жилплощадью. Специалисты рекомендуют не тянуть с этим «официальным знакомством» и приступить к нему сразу же по получении регистрации на новом месте жительства.

Таким образом, у «коммунальщиков» не будет оснований для дальнейших претензий и вам не грозит отключение услуг ЖКХ. А новые счета на их оплату позволят избежать недоразумений с суммами начислений.

Как оградить себя от чужих долгов?

Чтобы защитить себя от проблем с чужими долгами, перед покупкой жилья стоит убедиться, что задолженностей за прежним хозяином, в том числе и за капремонт, не имеется.

«Для проверки имеющейся задолженности по коммунальным счетам достаточно запросить у продавца справку от управляющей организации либо выписку из финансово-лицевого счёта, — комментирует Галина Астратова. — В некоторых случаях альтернативой последнего может быть Единый жилищный документ. Важным является и то, что если сумма долга достигла значительных размеров, то управляющая организация может подать в суд на хозяина жилья, а на сам объект может быть наложен арест. Соответственно, покупателю необходимо запросить интересующую информацию о возможном аресте квартиры в ЕГРН (вместе с кадастровыми сведениями) или из Росреестра, или в МФЦ».

Рекомендуем также ознакомиться с материалами N1.RU о том, что делать с долгами по ипотеке и как продать ипотечную недвижимость. База недвижимости поможет арендовать или купить квартиру в Тюмени.