Традиционно после летних отпусков аналитики рынка недвижимости фиксируют повышение активности на рынке, особенно новостроек. Этот рост активности становится все более интенсивным к зиме, а в декабре спрос находится на пике. Никуда не денешься, Новый год – чисто психологическая отметка, к которой все мы хотим подойти с чем-то новым, с ощущением выполненного важного дела, закрытыми задачами и без долгов. Это наша природа, на которой играют маркетологи и рекламщики во всех сферах. Долгое время существовавшая в стране практика «13-х зарплат» приучила нас делать крупные покупки именно под новый год.
Это первая причина, почему каждый год во всех банках к декабрю мобилизуются все кадровые резервы. Но в этом году федеральное правительство подлило масло в огонь – 31 декабря прекращается государственная поддержка ипотеки. С нового года один из основных видов банковских продуктов (доля ипотеки в некоторых банках достигает 80%) станет менее доступным для большинства россиян.
Насколько сильным будет декабрьский ажиотаж, сегодня не берется прогнозировать ни один банкир. Ожидается, что количество заявок на жилищные кредиты вырастет в разы. Напомним, что в начале года на фоне появившейся тогда информации о возможном завершении программы аналитики уже фиксировали подобный всплеск активности заемщиков, но сейчас ситуация повторится в многократном масштабе.
В разных банках по-разному трактуют сроки окончания действия государственной поддержки ипотеки. Так, в Сбербанке принимают и одобряют заявки на кредиты до последнего рабочего дня года, а выдача кредитов по сниженным ставкам будет происходить на протяжении всего срока действия одобрения – 60 календарных дней. Вполне возможно одобрить ипотеку 31 декабря, а получить ее 1 марта.
В «Промсвязьбанке», наоборот, рекомендуют закрыть все вопросы в текущем году: подать заявку как можно раньше, чтобы получить положительное решение не позже 26 декабря, а на сделку выйти до 30 декабря. «Уралсиб» рекомендует своим клиентам подать документы и вовсе до 23 декабря.
Что произойдет с ипотекой 1 января, когда правительство прекратит ее поддерживать?
Самая низкая процентная ставка, по которой сегодня можно взять ипотечный кредит по государственной программе поддержки – 10,7%. Без господдержки ставка держится на уровне 12,25-13% – то есть, более чем на два процентных пункта отличается от ключевой ставки ЦБ РФ (процент, под который Центробанк кредитует коммерческие банки – 19 сентября установлен показатель 10%).
Конечно, существуют прогнозы некоторых банковских аналитиков, согласно которым ключевая ставка в течение 2017 года будет снижена до 9,5 и даже до 9%. В этом случае вслед за ней пропорционально будет снижаться и ипотечная ставка – на полпроцента, на процент. Таким образом она может снизиться, например, до 11,5% – а это, как уверяют эксперты, уже психологически более приемлемые условия.
Отчасти на основании этих прогнозов правительство и приняло решение прекратить поддержку ипотеки со стороны государства. Но это лишь внешняя причина, то, что на поверхности, и чем можно объяснить это решение. На самом деле мы понимаем, что прогнозировать что-то в нашей стране довольно сложно. Любой прогноз может оправдаться, либо не оправдаться с вероятностью 50%. К тому же, напомним, ключевая ставка в сентябре 2013 года составляла 5,5%, а в декабре 2014 – 17%.
На первый взгляд разница в один процент кажется несущественной, но для тех, кто уже изучал вопрос ипотечного кредитования и делал хотя бы первые прикидки с «кредитным калькулятором», очевидно: это очень много. Для суммы, соизмеримой со стоимостью квартиры, это в среднем минус пять лет выплат, либо минус 5000 рублей из ежемесячного платежа.
Так что в банках готовы не только к декабрьскому небывалому ипотечному ажиотажу. Сотрудники, привыкшие иметь дело с клиентами, которые умеют считать деньги, говорят, что традиционное сезонное январское затишье будет беспрецедентно долгим. Счастливчики, успевшие вскочить на подножку уходящего ипотечного поезда, станут обладателями нового жилья, а все остальные, скорее всего, отложат покупку квартиры до лучших времен – то есть до возвращения ипотечной ставки хотя бы на уровень 11% годовых. Произойдет ли это с помощью господдержки или вслед за снижением ключевой ставки ЦБ – не важно. Гораздо важнее то, что ни один эксперт не берется даже предположить, когда это случится.