Последние полтора года сектор жилой недвижимости находится в кризисе. Снижаются цены и на квартиры «от хозяев», и на новостройки. Здесь расклад ясный: хозяином рынка стал покупатель. Для него – скидки и акции от застройщиков, собственников и банков. А как дела у тюменских бизнесменов?
Инвесторы осторожничают
Сейчас клиенты внимательнее подходят к инвестициям. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Владимир Пелевин рассказывает: «Раньше клиенты могли купить недвижимость “про запас”, под свой будущий бизнес или для возможного арендатора. Теперь решаются на сделку только под готовый проект. Вникают в подробности, внимательнее относятся к страхованию».
По его наблюдениям, в 2016 году бизнесмены покупают и арендуют площади активнее, чем в 2015-м. Самые популярные в Тюмени по-прежнему торговые и офисные помещения, на их долю суммарно приходится около 60% от общего объема, по 30% на каждый сегмент.
Торговые центры. Атака клонов?
Рынок торговой недвижимости максимально насыщен предложением. Три года назад аналитики рассчитали, что Тюмень выйдет на европейский уровень по количеству торговых площадей – 760 кв.м на тысячу горожан. Прогнозы в три раза больше, чем нужно по российским нормам.
На тысячу тюменцев приходится 651 «квадрат», и еще 81 добавит «Тюмень Сити Молл», который откроется в декабре.
В крупные ТРЦ приходят в основном международные и федеральные сети. «Цены на аренду доступные. Конечно, за год они выросли вслед за рынком, но незначительно. ТРЦ работает с крупными сетями, франшизами, которые могут реагировать на рост цен. Кроме того, мы анализируем ситуацию и предлагаем партнерам выгодные условия, поэтому у нас нет проблем с заполняемостью», – комментирует генеральный директор ТРЦ «Кристалл» Татьяна Обыденова.
Так что за потерю любимых брендов тюменцы могут не переживать. А что со средним и малым бизнесом?
«Цены на торговый “ликвид” выросли, средний сегмент практически пропал из нашей структуры продаж, а в “неликвиде” случился обвал цен», – рассказывает Владимир Пелевин. Бизнесмены чаще выкупают или арендуют площади в новостройках, поближе к народу. «Застройщики на жилые помещения снижают цены, а на коммерческие – нет: хороших объектов на рынке немного, а спрос высокий», – объясняет эксперт.
Бизнес переключился на готовую недвижимость: нет времени ждать. «Коммерсанты могут сразу начать дело и окупить инвестиции. При этом клиенты рассматривают новые районы, где почти нет конкуренции, они уже не боятся открывать бизнес не в центре города. У нас в Преображенском осталось всего несколько готовых объектов, причем недвижимость покупают не только под свой бизнес, но и для сдачи в аренду. Спрашивают в основном помещения средних размеров, до 70 квадратов», – сообщает начальник отдела качества и клиентского сервиса ГК «Энко» Инга Пшеничная.
Офисные будни
Офисных помещений в Тюмени много: только крупных центров около 50, не считая площадей в жилых домах и бывших складов. Рынок перенасыщен. Самые популярные места традиционно в центре города, возрос интерес к микрорайонам, в частности, к развивающемуся Тюменскому (по наблюдениям специалистов компании «Этажи»).
Директор компании «Нобель Групп» Анастасия Хоружая отмечает гибкую ценовую политику бизнес-центров и появление льгот для постоянных клиентов. По ее словам, предпосылки к изменению арендных ставок появились в Москве и Петербурге в 2014 году, а к началу 2015 года изменение ставок пришло и в регионы. С этого момента поменялись условия для арендаторов и собственников коммерческой недвижимости.
«К этому времени некоторые компании регионального и федерального масштаба уже успели переехать из престижного класса «А» в демократичный «В». Собственники и управляющие компании, чтобы сохранить партнерские отношения, пошли навстречу своим арендаторам. Это отразилось в снижении средней ставки по рынку. В бизнес-центрах «Нобель» и «Нобель-Парк», которыми мы управляем, волна изменений была не столь явной, так как арендная ставка изначально не была завышена. Конечно, с некоторыми арендаторами пришлось пересмотреть отношения и остановиться на приемлемых для обеих сторон условиях. К сожалению, были и те, кому пришлось закрыться или переехать в home-office. Сейчас компании, которые приспособились к рынку, рассматривают переезд из класса «В» и «С» в класс «А», отказываясь от тесных офисов в центре города в пользу бизнес-центров с помещениями формата open space, удобной транспортной развязкой и комплексным сервисом, но это происходит не так быстро», – рассказала Анастасия Хоружая.
Владимир Пелевин считает, что некоторые типы площадей арендовать стало вовсе невыгодно. Заметно, что сейчас бизнес старается выкупить помещения в собственность.
При этом за те же деньги можно купить меньшее «метров», чем пару лет назад, зато можно закрепиться в «хлебном месте» и не переживать за колебания арендной платы.
Крупная компания еще может позволить себе покупку 100-200 «квадратов» с отдельным входом. А средние и малые фирмы комфортно себя чувствуют в офисах 30-60 квадратных метров на абонентском обслуживании в бизнес-центрах.
