Тема обманутых дольщиков – одна их самых актуальных в России. Об этом много говорят и пишут, предупреждая покупателей квартир о рисках и «подводных камнях». Тем не менее, негативные прецеденты по-прежнему есть. Поэтому сделать акцент на самых главных вещах для тех, кто планирует стать участником долевого строительства, лишним не будет. О безопасной покупке недвижимости на первичном рынке рассказал заместитель начальника Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области Вадим Ряска.
– Вадим Иванович, какие формы договорных отношений между застройщиком и покупателем объектов в строящемся многоквартирном доме разрешены законом?
– Российское законодательство разрешает три формы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Первое – это участие в жилищно-строительном кооперативе. Второе – это заключение договора в рамках закона 214-ФЗ. Третье – выпуск застройщиком облигаций – жилищных сертификатов, которые дают право тем, кто их приобрел, обменять их в последующем на жилые помещения в строящемся многоквартирном доме. Конечно, самая распространенная форма – это заключение договоров участия в долевом строительстве. Более 90 застройщиков в нашем регионе работают именно по таким договорам.
– Что означает формулировка «застройщик работает по 214-ФЗ»? Каковы здесь плюсы для покупателя?
– Во-первых, согласно требованиям закона, все договоры участия в долевом строительстве проходят государственную регистрацию. Специалисты Росреестра при обращении на государственную регистрацию проверяют всю разрешительную документацию на строительство по каждому объекту, в котором продаются доли. Таким образом, подтверждается легитимность строительства. Договор считается вступившим в силу только после его государственной регистрации. При этом регистрация в отношении одного объекта осуществляется только один раз. То есть риск двойных продаж здесь полностью исключен.
Во-вторых, закон обязывает застройщика указать в договоре всю фактическую информацию о квартире: этаж, секция, площадь, количество комнат. Обязательно фиксируется цена, которая может быть изменена только по соглашению сторон. В договоре также указывается гарантийный срок – не менее пяти лет согласно законодательства.
– Какие формы оплаты стоимости квартиры разрешены законом? Возможен ли наличный расчет?
– Оплата по закону возможна как наличными средствами, так и перечислением через банк на расчетный счет застройщика. Второй вариант полностью безопасен. Многих покупателей смущает при этом способе необходимость выплачивать комиссию банку, однако у оплаты наличными много минусов. Если у покупателя после оплаты наличными денежными средствами остается на руках только корешок приходного ордера, то доказать факт оплаты квартиры в суде в случае банкротства застройщика очень и очень сложно. Тем более, если сам застройщик должным образом документально не зафиксировал факт оплаты и не зачислил эту сумму на свой расчетный счет.
Покупателям также стоит обратить особое внимание на тот факт, когда застройщик предлагает только расчет наличными. Это может означать то, что у него заблокирован расчетный счет из-за судебных разбирательств или неуплаты налогов, то есть у этого застройщика есть проблемы.
– Какие документы необходимо посмотреть у застройщика, прежде чем подписывать договор?
– Разрешение на строительство, договор на аренду земельного участка или свидетельство о праве собственности на землю и, конечно, проектную декларацию. Последний документ очень важен. В нем – вся история застройщика, данные о построенным им домах, его финансовое состояние и, естественно, полная информация по строящемуся объекту. Причем, если застройщик отказывается показывать эти документы, взаимодействовать с ним не стоит. Более того, нужно донести этот факт до специалистов нашего управления.
– Возвращаясь к теме договоров: некоторые застройщики предлагают и другие формы – инвестиционные договоры, договоры купли-продажи. Разрешены ли они законом?
– Нет. Разрешены только лишь три формы, о которых я сказал ранее. Договоры, займа, купли-продажи доли, инвестиционные договоры и любые другие, кроме договора, который называется «Договор участия в долевом строительстве» и подлежит госрегистрации, запрещены законом. И если строительная компания предлагает подписать один из таких договоров, ни в коем случае нельзя этого делать. Это огромный риск. Кроме того, информацию о том, что вам предлагают подписать такой договор, необходимо предоставить в Управление инспекции Госстройнадзора. За факт заключения незаконного договора застройщик несет наказание в виде выплаты административного штрафа, размер которого составляет от 500 тысяч рублей.
Рекомендую тем, кто планирует покупку в новостройке, быть предельно внимательными. Особенно это актуально сейчас, в условиях современной экономики. Стоит отметить, что можно доверять тем компаниям, которые пережили кризис 2008-2009 годов. Вообще уточнить информацию о том или ином застройщике – о его истории, о том, сдавал ли он в срок предыдущие объекты – можно в нашем управлении. Приходите, звоните, мы всегда открыты для жителей области и готовы поделиться имеющимися у нас данными.
