Торговым центрам может не хватить арендаторов

С одной стороны, тюменский рынок коммерческой недвижимости развивается стабильно. За последние два года открылось немало торговых и офисных центров. Планируется запустить ряд объектов и в 2015 году. Но, с другой стороны, эксперты рынка говорят об увеличении доли вакантных площадей и грядущей проблеме нехватки арендаторов.

Если сравнивать 2013 и 2014 годы, то последний оказался гораздо беднее на открытия качественных объектов недвижимости, чем первый. По данным «Ассоциации "Алко"», на текущий момент обеспеченность качественными торговыми площадями в Тюмени составляет около 640 квадратов на тысячу жителей, прирост торговой арендопригодной площади за прошедший год составил всего 7,5 тысяч квадратных метров, это менее двух процентов от текущего объема. Тогда как в 2013 году было увеличение на 156,5 тысяч квадратов (прирост на 58 процентов). По данным общей статистики, на октябрь обеспеченность всеми торговыми площадями города на 1000 жителей составила около 1,5 тысяч квадратных метров, или 202,6 процента от утвержденного норматива (734 квадрата).

«Осенью торжественно открылся деловой дом «Петр Столыпин» по улице 50 лет Октября – офисный центр арендопригодной площадью 17,2 тысячи квадратных метров с офисной башней класса «В+», – рассказали аналитики ЗАО «Ассоциация "Алко"». – К новогодним праздникам успел начать работу уже третий в нашем городе гипермаркет торговой сети «Лента», на этот раз на Тобольском тракте». Но в этом году ожидалось также открытие нескольких крупных объектов: ТРЦ «7Я Сити» семейного формата по улице Пермякова, 2Г, однако девелоперы проекта перенесли предполагаемый старт эксплуатации на 2015 год. С декабря на февраль будущего года перенесено уже несколько раз откладывавшееся официальное открытие торгового центра «Остров» по улице Федюнинского общей площадью 52 тысячи квадратов.

В отдаленной перспективе свой вклад в объем качественной торговой недвижимости города внесут торговый центр под условным названием «Звездный» на улице Дружбы планируемой общей площадью 77 тысяч квадратных метров, второй ТЦ «О’КЕЙ» на улице Профсоюзной, торговые площади в составе комплекса-долгостроя «Планета Тюмень». Не стоит забывать и об активном строительстве МФК ARSIB Tower по улице Мельникайте на месте Тюменского рынка. Общая торговая площадь в составе комплекса обещает составить 48,8 тысячи квадратных метров, планируемая площадь офисной части – 27,2 тысячи квадратных метров.

«Девелоперы упомянутых проектов планируют ввод объектов, в основном, в 2015 году, однако обещанные сроки вполне могут измениться, – поясняют аналитики. – Ситуация в экономике страны стала еще более напряженной, к внутренним факторам добавились высокая степень неопределенности на финансовых рынках, серьезный отток капитала, неготовность инвесторов принимать решения в острой политической ситуации, удорожание кредитов». По словам экспертов, дестабилизация экономической ситуации прямо влияет на реализацию коммерческих проектов. Частой практикой является продление, и даже замораживание строительства крупных торгово-офисных объектов от полугода до нескольких лет ввиду нехватки оборотных средств у строительных компаний.

Обеспеченность офисными площадями на данный момент, с учетом нового объекта «Петр Столыпин», находится на уровне 630 квадратов на 1000 жителей, общий объем предложения арендопригодной офисной площади в Тюмени составляет 427,2 тысячи квадратных метров.

«Такие высокие показатели для города, не являющегося миллионником, свидетельствуют о стабильном развитии рынка коммерческой недвижимости и притоке инвестиций, что, безусловно, хорошо, – сообщили специалисты «Ассоциации "Алко"». – Повышается уровень жизни населения, увеличивается разнообразие товаров и брендов. Существующий несколько лет назад дефицит качественного предложения для крупных компаний и сетевых ритейлеров на сегодняшний день в полной мере восполнен, спрос со стороны арендаторов удовлетворен и заметно снижается».

Параллельно с этим постепенно увеличивается доля вакантных площадей в крупных торговых центрах, – добавляют эксперты. Проблема нехватки арендаторов пока в Тюмени не стоит, но при сохранении темпов строительства торговых центров и создании неблагоприятной почвы на фоне спада экономики вполне возможно снижение арендных ставок. В условиях же стабильности средняя стоимость аренды вряд ли значительно изменится, арендодателями может применяться система скидок на определенный период для решения вопросов конкуренции. Перенасыщенность плоха тем, что создает определенный риск при негативных экономических обстоятельствах.

Так, снижение спроса в последний месяц уходящего года отмечают риелторы. «С середины октября наблюдалось увеличение активности на рынке коммерческой недвижимости, пик по заявкам этой осенью пришелся на ноябрь, в декабре снижение спроса составило порядка 20 процентов по сравнению с предыдущим месяцем», – рассказала аналитик компании «Этажи» Анна Моисеева. По ее словам, активность покупателей подтверждается количеством совершенных сделок, средняя цена продажи квадратного метра помещений коммерческого назначения в декабре 2014 года сложилась на уровне 59,2 тысячи рублей, что на 3,1 процента ниже средней цены продажи предыдущих периодов. Эксперты отмечают, что продавцы сейчас легче идут на торг и могут значительно снижать среднюю цену.

О том, что ажиотаж, царящий на рынке жилой недвижимости, не коснулся коммерческой, заявляют и специалисты АН «Адвекс-Недвижимость». «Покупатели коммерческих площадей как люди больше склонные к анализу ситуации, напротив, заняли выжидательную позицию и не торопятся с покупками, вполне обоснованно рассчитывая на снижение цен в первых месяцах нового года, – сообщила специалист по недвижимости «Адвекс-Недвижимость» Лариса Солоненко. – Пока цены на рынке коммерческой недвижимости не претерпели серьезных изменений, однако многих владельцев таких объектов в предстоящем году ожидают определенные трудности». В качестве примеров она привела вероятное увеличение арендных ставок или уменьшение количества клиентов, в результате чего в целях быстрого избавления от объекта, переставшего приносить ожидаемый доход, многие будут вынуждены снижать цены.