Вопросы с задатком тюменцы решают полюбовно

В настоящее время при сделках купли-продажи недвижимости наряду с договором получения задатка используется такой инструмент, как авансовый договор. Он дает продавцу уверенность в том, что обязательства по будущему договору купли-продажи будут исполнены. Однако, как отмечают некоторые столичные эксперты, на практике эта гарантия не действует. Как в Тюмени работает авансовая система при сделках с недвижимостью, выяснял проект «Дом» на сайте 72.ru.

По статистике «Юридического центра адвоката Олега Сухова», около 15 процентов продавцов недвижимости заключают с покупателями жилья договоры аванса, рассматривая полученные суммы как надежный способ обеспечения исполнения обязательств по будущему договору купли-продажи. Стороны – покупатель и продавец квартиры – заключают договор о внесении аванса в счет покупки недвижимости. Продавец рассчитывает, что в том случае, если покупатель откажется от приобретения жилья, он сможет удержать уплаченную в виде аванса сумму в качестве компенсации. В договоре о внесении аванса указывается, что в случае срыва сделки купли-продажи квартиры по вине покупателя сумма аванса в двойном размере переходит в собственность продавца. Однако, по словам Олега Сухова, на деле получается иначе.

Аванс – денежная сумма, уплаченная до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, а также в случае расторжения предварительных договоренностей, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее.

«Никаких законных оснований для удержания аванса у продавца недвижимости нет. Договор о внесении аванса без заключения основного договора купли-продажи не может являться основанием возникновения денежного обязательства», – пояснил юрист.

Так, если продавец отказывается вернуть аванс, несостоявшийся покупатель вправе обратиться в суд с иском о признании договора о внесении аванса недействительным и взыскании спорной суммы. Более того, покупатель может потребовать уплаты процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется действующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Это правило применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором. И суд пройдет в пользу покупателя.

«Если дело доходит до суда, то продавцы обычно настаивают на признании аванса задатком, – рассказал адвокат. – Однако суды считают, что включение в договор об авансе условия об ответственности сторон, применяемое к договорам о задатке, противоречит законодательству и признают такие положения договора недействительными».

При рассмотрении подобных споров суды ссылаются на Гражданский кодекс РФ, согласно которому в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то обязательства, предусмотренные в заключенном между сторонами договоре аванса, прекращаются и уплаченная по договору сумма аванса должна быть возвращена истцу независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. За неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

По словам юристов, аргументы продавцов о том, что они рассматривали заключенные соглашения как предварительный договор купли-продажи или договор получения задатка, судами во внимание обычно не принимаются. Более того, известны случаи, когда сумма внесенного аванса взыскивалась даже в отсутствие расписок о получении денег.

В Тюмени авансовые договоры – редкость. «Авансовые договоры в риелторской практике, по крайней мере нашего агентства, используются крайне редко и, в основном, связаны с ситуациями, когда продавцу необходимо погасить обременение на продаваемую жилплощадь, – рассказала специалист по недвижимости «Адвекс-Недвижимость» Елена Милютина. – В таком случае необходимые средства на погашение оставшейся части ипотечного кредита дает покупатель. При этом в договоре все юридические моменты тщательно прописываются. В таких случаях использование авансовой системы платежей можно считать оправданным».

Как сообщила тюменский риелтор, подавляющее большинство сделок все-таки происходит с задействованием договоров, предусматривающих задаток, который составляет от 50 до 100 тысяч рублей. «В случае срыва сделки по вине продавца, задаток, согласно типовому договору, возвращается в двукратном размере, если сделка срывается по вине покупателя – задаток остается продавцу, – пояснила она. – Однако на практике такие ситуации происходят крайне редко, и люди в большинстве своем еще на стадии переговоров стараются решать такие вопросы полюбовно и в случае срыва договоренностей возвращают задаток без каких-либо дополнительных выплат».

«Договором аванса пользоваться не приходилось, хотя я несколько раз участвовала в сделках купли-продажи, – поделилась тюменка Наталья Кароль. – Зато всякий раз был задаток. И всегда все проходило гладко, без срывов. Но одна сделка заставила меня понервничать. Тогда я покупала квартиру и на стадии предварительных переговоров отдала продавцу задаток, естественно, документально зафиксированный. В итоге продавец по своим причинам отказался от сделки, а на мое требование вернуть задаток в довольно резкой форме ответил, что денег уже нет и отдать он их не может. Я уже думала, что предстоят судебные дебаты, траты на адвоката. Но тут я благодарна своему риелтору, который, уж не знаю, какими путями, но убедил продавца вернуть задаток. Правда, частями. Но это лучше, чем бегать с исками по судам».