Риски загородки – как не остаться с носом

Риск – дело благородное. Но если оно касается покупки недвижимости, стоит задуматься – оправдано ли это. Приобретение земельного участка также сопряжено с определенными рисками, о чем рассказали накануне в рамках выставки-семинара «Жилье-2014».

Пять главных вопросов, обычно интересующих покупателей загородного жилья, накладывают отпечаток на предложение и ценообразование. К ним, по словам заместителя генерального директора по загородной недвижимости АН «Адвекс-Недвижимость» Аюра Ербактанова, относятся удаленность от города, направление, цена за участок, наличие дорог и инженерных сетей и на последнем месте – соседство.

«Про удаленность спрашивают чаще всего. Все хотят участок в районе объездной дороги, причем с наличием сетей. Именно поэтому самые дорогие участки Тюмени находятся в Патрушева, Комарова и в районе озера Цимлянское. Там ценник доходит до 300 тысяч рублей за сотку. В два раза ниже стоимость участков возле Лугового и Зубарева – 100-120 тысяч за сотку. Дальше ценообразование становится более произвольным», – прокомментировал эксперт.

Что касается последнего критерия – соседства, то, хотя он и стоит на последнем месте, иногда становится очень важным для жителя загорода. «У меня дом в Патрушева. Когда я покупал там участок, прекрасно видел, что застройка ведется «по-шанхайски», хаотично, разнородно. Но тогда не придал этому значения. Сейчас, несмотря на то, что я живу вблизи города и обеспечен всеми благами цивилизации, меня не покидает чувство некоторой неустроенности. Все из-за того, что выходя на улицу, я не вижу уюта, единства между соседями», – пояснил участник семинара Иван Уваров.

В пригороде Тюмени, по подсчетам Аюра Ербактанова, для освоения попадает порядка 2,5 тысяч гектаров. «Тюмень по площади занимает около 23 тысяч гектаров. А за городом сейчас выставлено примерно 10 процентов от площади города. На мой взгляд, это много», – отметил специалист. Тем более, что в расчет брались только земли организованных поселков, без участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как отметил эксперт, основной риск связан с разрешенным использованием земель. «У каждого земельного участка есть категория и разрешенное использование, – сказал он. – Сейчас практически все знают, что надо брать земли под ИЖС. Это те участки, где муниципалитет несет обязательство по обеспечению и содержанию населения дорогами, светом, газом». Стоить они могут значительно дороже других участков. Но проблема в том, что, как известно, у муниципалитетов нет денег. То есть в коттеджных поселках в ближайшее время за счет бюджета дороги и сети строить не будут. «Поэтому, по сути, сейчас больших преимуществ у ИЖС я не вижу, – прокомментировал Ербактанов. – Вот когда у нас будут сильные муниципалитеты с большими доходами, тогда эти три волшебные буквы заработают».

Другое дело – личное подсобное хозяйство в границах населенных пунктов. «Эти земли почти как ИЖС, только муниципалитет не обязан обеспечивать их сетями. Но на практике получается, что если строят дороги и прокладывают сети, внимание на это не обращают и обеспечивают участки ЛПХ так же, как и ИЖС». Но не стоит путать ЛПХ на землях населенных пунктов и на землях сельхозназначения. «На последних капитальные строения, в том числе и жилые дома, никто не даст зарегистрировать. Пример – земли в районе Ембаево, Тураево», – пояснил заместитель генерального директора по загородной недвижимости АН «Адвекс-Недвижимость».

Еще одна категория – дачные и садовые товарищества. Там допускается регистрация капитальных строений, причем как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения. «Для этого надо быть членом этого товарищества, – сказал Ербактанов. – Можно там и прописаться, для этого дом на участке должен быть единственной недвижимостью в собственности и иметь хотя бы первую степень благоустройства – электричество».

Что касается подведения коммуникаций, то тут риски, в основном, состоят в газоснабжении.

«Практически каждый девелопер скажет, что у него получены техусловия. Но от них до функционирующего газопровода под давлением должно пройти существенное время, – отметил эксперт загородного рынка. – Два-три года назад газовики из частных компании по прокладке газопровода предлагали свои услуги садоводческим обществам по строительству газопровода. Деньги собрали и газопровод построили, но «Межрайгаз» проект не согласовал, и врезать газопровод без согласования не получилось. Известный пример – СНТ «Весна» в Метелево. Таким образом, даже проложенный к участку газопровод с выводом не гарантирует, что в доме будет газ».

Еще один риск – смещение координат земельного участка. С ним участники рынка загородной недвижимости столкнулись в прошлом году. «Виноватых тут нет, а проблема, можно сказать, неразрешимая», – рассказал Аюр Ербактанов. По его словам, когда проводилось межевание земельных участков в деревнях Луговое, Кулаково, Зубарево, Винзили, Мальково и других, все участки до 2012 года размежевывали в какой-то местной системе координат. Когда в 2012 году сделали общий перевод системы на координаты Тюменского района, точки съехали практически на 26 метров. «Для покупателя это чревато тем, что дом по координатам может очутиться частично на соседнем участке, а частично на дороге, – заявил специалист. – Кадастровая палата в таком случае паспорт не выдаст, и дом на участке не зарегистрировать. Поэтому если на продажу предлагают участок с домом, не введенным в эксплуатацию, есть риск здание не получить в собственность».

Что касается межевания земель, то риски могут касаться не только системы координат. «Достаточно рисков возникает, если при покупке участка не проверить, размежеван он вообще или нет, – прокомментировал менеджер отдела продаж компании «Этажи» Вадим Калинин. – При приобретении неразмежеванного участка есть вероятность, что можно столкнуться с тем, что потом нельзя его использовать. Надо понимать, что неразмежеванный участок – это тот, который имеет только примерное местоположение. И если соседи уже размежевали свои участки – может оказаться, что для вашего места там не осталось. Купив такой участок – по сути, вы покупаете воздух». Другой случай, с которым может столкнуться покупатель, – когда при покупке участка без межевания может выясниться, что он не той формы, площади, какая предполагалась, находится на «красной линии» или рядом с ней. «В первом случае нужно вызывать специалистов – кадастровых инженеров, которые проведут межевание, а далее выставят на участке межевые знаки, исходя из кадастровой выписки, – заявил специалист «Этажей». – А во втором – в комплекте покупатель может получить ограничения в использовании земли. Если вы приобретаете земельный участок или коттедж, тщательно исследуйте информацию об ограничениях».

Вадим Калинин также отметил, что самыми популярными направлениями для покупки являются южные. «Это Салаирский, Московский, Ирбитский и Ялуторовский тракты, – добавил он. – Люди стараются покупать земли под ИЖС или ЛПХ. Это связано с тем, что там уже более-менее налажена инфраструктура, подъездные пути – места обжиты. Отмечу также, что покупать участок в дачном обществе недалеко от населенного пункта очень выгодно, потому что буквально через дорогу вы получаете все необходимое. Еще один выгодный вариант покупки – земля в перспективном районе. Сейчас вы берете простой участок по небольшой цене, а через два года, когда будут подведены коммуникации и налажена инфраструктура, он будет стоить в разы дороже».